3.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
- Quyết định số 1113/QĐ-UBND ngày 29/5/2015 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 dự án xây dựng HTKT đất giá QSD xem kẹt khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình, huyện Phúc Thọ;
- Quyết định số 5791/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 xây dựng HTKT đất giá QSD xem kẹt khu Cổng Me, xã Tích Giang, huyện Phúc Thọ;
- Quyết định số 1755/QĐ-UBND ngày 14/04/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 6.293,0 m2 đất nông nghiệp tại xã Cẩm Đình, huyện Phúc Thọ do UBND xã Cẩm Đình quản lý, giao cho UBND huyện Phúc Thọ để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất ở;
Hà Nội về việc giao 4.932,5 m2 đất tại xã Tích Giang, huyện Phúc Thọ cho UBND huyện Phúc Thọ để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất ở;
- Quyết định số 4403/QĐ-UBND ngày 11/7/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc giao 4.987,3 m2 đất tại xã Tam Hiệp, huyện Phúc Thọ cho UBND huyện Phúc Thọ để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất ở;
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Mỗi phiên đấu giá khác nhau có quy chế cụ thể khác nhau, mang một số đặc điểm riêng, nhưng đều dựa trên quy chế chung, Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 62/2017/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24 tháng 2 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.3.2.1 Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất và đối tượng tham gia đấu giá
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hà Nội được thành lập theo 2326/QĐ-UBND ngày 16/6/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (gọi chung là người tham gia đấu giá), có khả năng về tài chính và nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các đối tượng khác có liên quan đến đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
3.3.2.2 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định điều 117 - Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
Quy trình gồm 7 bước:
Bước 1: Lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP: Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Nội dung này Ban QLDA đề nghị bỏ với lý do Luật đấu giá không quy định. Tuy nhiên, quan điểm phòng TNMT, Luật đấu giá chỉ quy định trình tự,
thủ tục từ khi hoàn thành các thủ tục để đấu giá, tức là từ khi ký hợp đồng đấu giá, nên đề nghị giữ nguyên.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất Hồ sơ bao gồm:
- Tờ trình và dự thảo quyết định;
- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, SD thửa đất đấu giá; - Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.
Phòng TNMT thẩm định và trình UBND huyện phê duyệt. Bước này các đơn vị không có ý kiến tham gia;
Bước 3: Lập hồ sơ xác định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Gồm các trường hợp như sau:
- Đấu giá để thực hiện dự án đầu tư hoặc thửa đất đấu giá có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên (Khoản 1, Điều 4 QĐ 35/2017/QĐ-UBND) thuộc thẩm quyền của UBND thành phố. Đơn vị được giao nhiệm vụ hoàn thiện hồ sơ nộp qua Sở TNMT. Nội dung này không quy định thời gian;
- Đối với thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân tự xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc cho thuê đất trả tiền 1 lần để tự xây dựng cửa hàng, kiốt kinh doanh (Không thuộc trường hợp UBND thành phố giao cho TTPTQĐ Hà Nội). Đơn vị được giao nhiệm vụ hoàn thiện hồ sơ nộp qua phòng TCKH (Thời gian 5 ngày); phòng TCKH thẩm định trình UBND quận phê duyệt (Nội dung phòng TCKH chưa có ý kiến về thời gian);
nghiệp công ích, đất bãi bồi, đất chưa sử dụng. UBND phường hoàn thiện hồ sơ nộp qua phòng TCKH (Thời gian 5 ngày);
Bước 4: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Gồm 5 bước nhỏ: Từ thông báo mời thầu, thành lập tổ tư vấn đến việc ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá.
Trung tâm phát triển quỹ đất có ý kiến là thông báo công khai lựa chọn tiêu chí bán đấu giá theo quy định và trình chỉ định thầu. Phòng TNMT có quan điểm phải tổ chức đấu thầu, trừ trường hợp có 1 đơn vị tham gia đấu thầu;
Bước 5: Tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện theo quy định của Luật đấu giá. Đề xuất thành lập tổ giám giát đấu giá hay giao ban đơn vị tổ chức thực hiện việc giám sát.
Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Hoàn thiện hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp thuộc thẩm quyền thành phố nộp qua Sở TNMT, trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND huyện nộp tại phòng TNMT.
Bước 7: Thu tiền trúng đấu giá, bàn giao đất ngoài thực địa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực hiện việc thu tiền và bàn giao đất ngoài thực địa, hoàn thiện hồ sơ cấp GCN cho người trúng đấu giá;
3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2019
Trước khi tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, UBND huyện đã có những khảo sát, nghiên cứu, tính toán để tham mưu, trình các Sở và UBND Thành phố Hà Nội về quy hoạch các khu dân cư mới tập trung. Trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt, UBND huyện kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo cơ sở khang trang và từng bước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong những năm đầu thực hiện đã có những kết quả thuận lợi, thúc đẩy huyện Phúc Thọ tiếp tục thực hiện các dự án khu dân cư tập trung tiếp theo. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt, là hướng đi mới cho huyện.
Kết quả đấu giá QSDĐ mang lại đã đánh dấu một bước tiến mới trong lĩnh vực quản lý đất đai, tránh được cơ chế “xin - cho”, giúp huyện huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai. Chính vì vậy mà công tác đấu giá QSDĐ là nội dung quan trọng mà UBND huyện đã chỉ đạo tập trung chú trọng trong những năm tiếp theo.
Thông qua đấu giá công khai, dân chủ sẽ thu được giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016- 2019 được thể hiện cụ thể như sau:
*Năm 2016: Kết quả đấu giá QSD đất ở tính đến ngày 19/12/2016 tại
các điểm X9, X20, xã Phụng Thượng; X12, xã Ngọc Tảo; Cổng Nội, xã Tam Hiệp; X3, xã Sen Chiểu; Sân vận động cũ, thị trấn Phúc Thọ; Hồ Vân, xã Cẩm Đình; Ao sân mới, xã Hiệp Thuận; X10, xã Phúc Hòa.
Tổng diện tích đấu giá: 11.954,24 m2
Tổng số tiền thu được: 100,76 tỷ đồng.
(Một trăm tỷ, bảy trăm sáu mươi hai triệu, sáu trăm bốn mươi sáu nghìn đồng). So với kế hoạch năm 2016 đạt 279% (100,76 tỷ đồng / 36,0 tỷ đồng)
*Năm 2017: Kết quả đấu giá QSD đất ở tính đến ngày 19/12/2017
tại các khu điểm X20, xã Phụng Thượng; X8, thị trấn Phúc Thọ; X2, xã Trạch Mỹ Lộc; Khu đồng Cầu Lọc, xã Ngọc Tảo; Hồ Vân, xã Cẩm Đình; Ao Sân Mới, xã Hiệp Thuận; Đồng Thứ 8, xã Vân Phúc; khu Man Rộm, xã Phụng Thượng; khu Xác Thượng, xã Liên Hiệp.
Tổng số tiền thu được: 149,0 tỷ, đạt 119% so với kế hoạch của UBND thành phố Hà Nội giao.
*Năm 2018: Kết quả đấu giá QSD đất ở tính đến ngày 19/12/2018 đã
thực hiện đấu giá tại 07 khu đất thuộc 07 xã, thị trấn với tổng diện tích 10.402,0 m²; bao gồm 149 thửa đất với số tiền thu được là 157,88 tỷ đồng, cụ thể như sau:
Bảng 3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Phúc Thọ. STT Xã, Thị trấn Số thửa đất Diện tích trúng đấu giá (m²) Số tiền trúng đấu giá (đồng)
1 Tam Hiệp 29 thửa 3.617,6 107.490.400.000
2 Phụng Thượng 01 thửa 152,1 1.437.345.000
3 Thị trấn Phúc Thọ 04 thửa 291,6 3.179.512.000
4 Tích Giang 26 thửa 3.013,8 26.410.680.000
5 Liên Hiệp 03 thửa 312,0 2.329.600.000
6 Ngọc Tảo 15 thửa 2.744,9 16.512.340.000
7 Cẩm Đình 03 thửa 270.0 518.400.000
Tổng 149 thửa 10.402,0 157.878.277.000
(Trung tâm phát triển quỹ đấy huyện Phúc Thọ, 2018)
Năm 2019: Kết quả đấu giá QSD đất ở tính đến ngày 28/11/2019 đã thực hiện đấu giá tại 10 điểm với tổng diện tích là 19.872,01 m2 với tổng số tiền là 184,73 tỷ đồng cụ thể như sau:
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Phúc Thọ. STT Xã, Thị trấn Số thửa đất Diện tích trúng đấu giá (m²) Số tiền trúng đấu giá (đồng) 1 Trạch Mỹ Lộc 24 2.280,5 14.201.220.000 2 Tích Giang - Khu Cổng Chợ 23 2.936,2 20.326.408.000 3 Tích Giang – Khu Cổng Me 03 388,2 3.128.120.000 4 Phụng Thượng-Khu Đồng Cốc 12 1.349,6 7.685.760.000 5 Phụng Thượng – Khu Mả Mảy 31 3.393,1 45.104.738.000 6 Hát Môn 08 882,1 11.179.810.000 7 Ngọc Tảo 08 2.160,4 25.373.160.000
8 Sen Chiểu – Khu
Đồng Bưởi 35 3.916,25 30.183.750.000
9 Sen Chiểu – Khu
Đồng Đuồi 06 1.160,65 5.050.408.000
10 Thị trấn Phúc Thọ 22 2.010,6 22.500.916.000
Tổng 172 20.477,6 184.734.290.000
(Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, 2019)
Qua những kết quả đã nêu có thể thấy được rằng, trong giai đoạn 2016 – 2019 kết quả đấu giá trong toàn huyện có sự khác nhau, trong đó năm 2016
là năm có kết quả đấu giá thấp nhất với tổng diện tích tham gia đấu giá là 11.954,24 m2 tương ứng với số tiền trên 100,76 tỷ đồng. Trong khi đó 2019 là năm có số diện tích đấu giá lớn nhất với 172 thửa, tương ứng với tổng diện tích 20.477,6 m²; và số tiền thu được là 184,73 tỷ đồng. Nguyên nhân của sự tăng vọt về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất này một phần đạt được là do công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng được thực hiện tốt hơn, từ việc chọn vị trí đấu giá, công tác xác định giá khởi điểm cho đến việc công khai thu hút người tham gia đấu giá. Qua đó có thể thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ đang được quan tâm và ngày càng phát triển, tuy nhiên công tác thực hiện đấu giá chưa thực sự ổn định, cần có những biện pháp tích cực hơn.
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2016 - 2019
STT Năm Diện tích trúng đấu giá (m²)
Số tiền trúng đấu giá (đồng)
1 Năm 2016 11.954,24 100.762.646.000
2 Năm 2017 20.211,20 149.000.000.000
3 Năm 2018 10.402,00 157.878.277.000
4 Năm 2019 20.477,60 184.734.290.000
(Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, 2019)
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án.
3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình
Xã Cẩm Đình có vị trí địa lý tương đối thuận lợi do nằm cách không xa thị xã Sơn Tây 5 km về phía Đông Bắc theo đường quốc lộ 32, cách thị trấn Phúc Thọ 8 km, có sông Hồng chảy qua và cũng là đầu nguồn của sông Đáy.
Trên địa bàn của xã có tuyến tỉnh lộ 417 chạy qua và là điểm đầu của tỉnh lộ 418. Đây là một thế mạnh của xã trong việc lưu thông hàng hoá, giao
lưu kinh tế, văn hoá với các địa phương khác trong vùng.
3.4.1.1. Thông tin chung về dự án:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Hồ Vân, xã Cẩm Đình, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội có 59 thửa, tổng diện tích đấu giá là 5.350,7 m2 chia ra làm hai vị trí là:
* Đối với Vị trí 1:
Vị trí 1 có 13 thửa đất từ L01 đến L13 thuộc khu đấu giá Hồ Vân, xã Cẩm Đình có ranh giới là:
- Phía Tây Bắc giáp đường vào khu dân cư thôn Vân; - Phía Đông Nam giáp khu dân cư thôn Vân;
- Phía Đông Bắc giáp khu dân cư thôn Vân; - Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Vân;
Diện tích 13 thửa đất với tổng diện tích là 1.177,7 m2.
Hình 3.3. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng vị trí 1 khu đấu giá đất Hồ Vân, xã Cẩm Đình
* Đối với Vị trí 2:
có ranh giới:
- Phía Tây Bắc giáp đường vào khu dân cư thôn Vân; - Phía Đông Nam giáp khu dân cư thôn Vân;
- Phía Đông Bắc giáp khu dân cư thôn Vân; - Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Vân;
Diện tích 46 thửa đất với tổng diện tích là 4.173,0 m2.
Hình 3.4. Sơ đồ quy hoạch mặt bằng Vị trí 2 khu đất đấu giá Hồ Vân, xã Cẩm Đình
Hai khu đất tổ chức đấu giá trên đã hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ