- Liờn quan đến thế chấp hàng húa luõn chuyển:
Khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dõn sự quy định: Bờn thế chấp cú quyền
"được bỏn, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đú là hàng húa luõn chuyển trong quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh". Và khoản 1 Điều 20 Nghị định số
163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP bờn thế chấp chỉ cú quyền thu hồi tài sản thế chấp "trong trường hợp bờn thế chấp bỏn, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khụng phải là hàng húa luõn chuyển trong quỏ trỡnh sản xuất, kinh doanh mà khụng cú sự đồng ý của bờn nhận thế chấp".
Theo đú, việc bỏn tài sản là hàng húa luõn chuyển đó được thế chấp hợp phỏp tại ngõn hàng là phự hợp với quy định của phỏp luật đồng thời phỏp luật khụng quy định cho ngõn hàng – bờn nhận thế chấp tài sản hợp phỏp khụng cú quyền truy đũi số tiền bỏn tài sản đú từ phớa bờn mua mà chỉ quy định quyền đũi đối với bờn bỏn (ở đõy là bờn thế chấp). Việc quy định như vậy, dẫn đến hệ quả: mặc dự khi cho vay khỏch hàng cú tài sản bảo đảm nhưng bất cứ lỳc nào mún vay đú cũng cú thể trờ thành khoản nợ khụng cú tài sản bảo đảm. Và ngõn hàng "bõng khuõng giữa ngó ba đường".
- Mõu thuẫn giữa cỏc quy định về việc cụng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản hỡnh thành trong tương lai là nhà ở. Đối với tài sản hỡnh thành trong tương lai hiện nay chưa cú quy định nào bắt buộc tài sản hỡnh thành trong tương lai khi tham gia giao dịch dõn sự núi chung và giao dịch thế chấp núi riờng phải thực hiện thủ tục cụng chứng, chứng thực. Tuy nhiờn, trong một số văn bản chuyờn ngành cũng đề cập đến đối tượng nhà ở nhưng khụng núi cụ thể là "nhà ở hỡnh thành trong tương lai". Cụ thể:
Điều 7 Thụng tư liờn tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT "núng hổi" cũng chỉ đề cập chung chung "Hợp đồng thế chấp phự hợp quy định của phỏp luật".
Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 quy định như sau:
Hợp đồng về nhà ở phải cú chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhõn dõn cấp huyện đối với nhà ở tại đụ thị, chứng thực của Ủy ban nhõn dõn xó đối với nhà ở tại nụng thụn, trừ cỏc trường hợp sau đõy: a) Cỏ nhõn cho thuờ nhà ở dưới sỏu thỏng; b) Bờn bỏn, bờn cho thuờ nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuờ mua nhà ở xó hội; d) Bờn tặng cho nhà ở là tổ chức [50]. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và Thụng tư liờn tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT quy định về nhà ở là một dạng tài sản hỡnh thành trong tương lai.
Theo đú, cú thể hiểu bắc cầu cỏc quy định thành: hợp đồng thế chấp về nhà ở hỡnh thành trong tương lai phải cụng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền mới cú giỏ trị phỏp lý.
Nhưng bờn cạnh đú, cũng cựng văn bản Luật nhà ở 2005 - Điều 91 quy định Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch núi chung, thế chấp nhà ở núi riờng phải cú giấy chứng nhận quyền sở hữu;
Điều 5 Luật Cụng chứng 2006 quy định: lời chứng của cụng chứng viờn
phải ghi rừ "mục đớch, nội dung của hợp đồng, giao dịch khụng vi phạm phỏp
Theo đú, việc hiểu bắc cầu cỏc quy định như trờn lại bị "treo" tại đõy. - Liờn quan đến việc thế chấp bất động sản mà chủ sở hữu là Hộ gia đỡnh: thụng thường vướng mắc nhiều nhất hiện nay là những ai/đại diện là ai sẽ là người cú thẩm quyền ký kết trong cỏc giao dịch dõn sự mà Hộ gia đỡnh tham gia. Theo đú, hậu quả phỏp lý đối với trường hợp này chưa được thống nhất trong hệ thống tũa ỏn và cũng khụng cú hướng dẫn cụ thể từ cỏc nhà lập phỏp. Hiện nay, quy định của phỏp luật chỉ dừng lại như sau:
Quy định về quyền quyết định thuộc về chủ hộ gia đỡnh:
Điều 107 Bộ luật Dõn sự quy định: "Giao dịch dõn sự do người đại
diện của hộ gia đỡnh xỏc lập, thực hiện vỡ lợi ớch chung của hộ làm phỏt sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đỡnh" [49].
Nhưng sau đú lại hạn chế tại Điều 109 Bộ luật Dõn sự: "Việc định đoạt tài
sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh phải được cỏc thành viờn từ đủ mười lăm tuổi trở lờn đồng ý; đối với cỏc loại tài sản chung khỏc phải được đa số thành viờn từ đủ mười lăm tuổi trở lờn đồng ý" [49].
- Liờn quan đến việc thế chấp nhà ở tại 01 (một) tổ chức tớn dụng hay tại nhiều tổ chức tớn dụng theo nguyờn tắc một tài sản được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ:
Điều 144 Luật nhà ở 2005:
1. Tổ chức hoạt động dịch vụ cụng về nhà ở được thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cỏ nhõn trong việc quản lý, sử dụng nhà ở;
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định cỏc hoạt động dịch vụ cụng về nhà ở ỏp dụng thống nhất trong cả nước; 3. Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định thành lập tổ chức thực hiện cỏc dịch vụ cụng về nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ chức thực hiện cỏc dịch vụ cụng về nhà ở trờn địa bàn [50].
Điều 324 Bộ luật Dõn sự:
1. Một tài sản cú thể được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dõn sự, nếu cú giỏ trị tại thời điểm xỏc lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giỏ trị cỏc nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc hoặc phỏp luật cú quy định khỏc;
2. Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thỡ bờn bảo đảm phải thụng bỏo cho bờn nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dựng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản;
3. Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thỡ cỏc nghĩa vụ khỏc tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả cỏc bờn cựng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bờn nhận bảo đảm đó thụng bỏo về việc xử lý tài sản cú trỏch nhiệm xử lý tài sản, nếu cỏc bờn cựng nhận bảo đảm khụng cú thoả thuận khỏc. Trong trường hợp cỏc bờn muốn tiếp tục thực hiện cỏc nghĩa vụ chưa đến hạn thỡ cú thể thoả thuận về việc bờn bảo đảm dựng tài sản khỏc để bảo đảm việc thực hiện cỏc nghĩa vụ chưa đến hạn [49].
Như vậy, Luật nhà ở chỉ cho phộp thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một tổ chức tớn dụng trong khi đú Bộ luật Dõn sự quy định mở hơn. Hiện nay, hầu hết việc thế chấp này tuõn theo quy định của Luật nhà ở dẫn đến hạn chế quyền của bờn thế chấp và trỏi với nguyờn tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dõn sự.