tài sản riờng
+ Khụng đủ căn cứ để xỏc định tài sản đem thế chấp của khỏch hàng là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riờng của vợ/chồng
Khoản 1 Điều 27 Luật Hụn nhõn và gia đỡnh 2000 đó quy định: Tài sản chung của vợ chồng và hỡnh thức sở hữu đối với tài sản chung của vợ chồng. "Những thu thập hợp phỏp khỏc" của vợ chồng trong thời kỳ hụn nhõn cú thể là tiền thưởng, tiền trợ cấp, tiền trỳng thưởng xổ số, mà vợ, chồng cú được hoặc tài sản mà vợ chồng được xỏc lập quyền sở hữu theo quy định tại cỏc Điều 247, 248, 249, 250, 251 và 252 Bộ luật Dõn sự... trong thời kỳ hụn nhõn.
Khoản 2 Điều 27 Luật Hụn nhõn và gia đỡnh 2000 quy định: "Trong
trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phỏp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thỡ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tờn của cả vợ và chồng".
Thực tiễn cho thấy chỉ cú tài sản rất lớn, rất quan trọng đối với đời sống gia đỡnh thỡ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới ghi tờn của cả vợ chồng (như: nhà ở, quyền sử dụng đất...), song cũng khụng phải trong mọi trường hợp. Đối với cỏc tài sản khỏc phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận thường chỉ ghi tờn của vợ hoặc chồng (như: xe mụtụ, xe ụtụ, tàu, thuyền vận tải...). Mặt khỏc, Khoản 1 Điều 32 Luật Hụn nhõn và gia đỡnh 2000 đó quy định cụ thể về tài sản riờng của vợ chồng. Để bảo vệ quyền lợi
chớnh đỏng của cỏc bờn, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng cú được trong thời kỳ hụn nhõn mà phỏp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tờn của vợ hoặc chồng, nếu khụng cú tranh chấp thỡ đú là tài sản chung của vợ chồng; nếu cú tranh chấp là tài sản riờng thỡ người cú tờn trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riờng, được tặng riờng trong thời kỳ hụn nhõn hoặc tài sản này cú được từ nguồn tài sản riờng quy định tại Khoản 1 Điều 32 (vớ dụ: được thừa kế riờng một khoản tiền và dựng khoản tiền này mua cho bản thõn một chiếc xe mụtụ mà khụng nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng). Trong trường hợp khụng chứng minh được tài sản đang cú tranh chấp này là tài sản riờng thỡ theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Hụn nhõn và gia đỡnh 2000 tài sản đú là tài sản chung của vợ chồng.
Trong trường hợp là tài sản riờng của vợ hoặc chồng thỡ phải cú tài liệu chứng minh (bản di chỳc, hợp đồng tặng cho riờng…) hoặc bản cam kết của người cũn lại xỏc nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riờng. Tuy nhiờn, phỏp luật khụng quy định hỡnh thức phỏp lý của tài liệu/văn bản cam kết này. GP.Bank cú rất nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp chỉ do chồng ký vỡ đó cú văn bản cam kết viết tay của người vợ về việc tài sản đú là tài sản riờng của người chồng. Nhưng ai đảm bảo rằng họ chưa từng lập văn nào trước đú hoặc sau đú bà vợ bỏ tiền sửa chữa nhà/xõy mới nhà cửa trờn đất đồng thời quay lại tranh chấp với ngõn hàng.
Mới đõy, GP.Bank phỏt sinh một vụ việc như sau: ễng A và bà B kết hụn 1999 và đó ly hụn theo quyết định ly hụn ngày 1/7/2014. Theo nội dung tại Quyết định ly hụn thỡ họ khụng yờu cầu Tũa ỏn chia tài sản. Như vậy, phần tài sản họ tự thỏa thuận. Ngày 23/7/2014, ễng A kết hụn với bà C (Giấy đăng ký kết hụn ngày 23/7/2014). Hiện ụng A cú nhu cầu vay vốn tại GP.Bank và thế chấp otụ do ụng đứng tờn làm chủ sở hữu, Giấy chứng nhận đăng ký xe
được cấp ngày 25/5/2014. Như vậy, để bảo đảm rủi ro và trỏnh tranh chấp cho GP.Bank, những ai là người tham gia ký hợp đồng thế chấp?
Giải phỏp: yờu cầu khỏch hàng cung cấp văn bản thỏa thuận với bà B cú nội dung định đoạt xe ụtụ núi trờn. Theo đú, xỏc nhận phần tài sản đang thuộc sở hữu của ai? Nếu chiếc ụtụ thuộc về ụng A thỡ yờu cầu ụng A, bà C cú giấy cam đoan về việc đõy là tài sản riờng của ụng A, bà C khụng cú quyền lợi gỡ liờn quan đến tài sản này, ụng A cũng khụng nhập tài sản này vào khối tài sản chung vợ chồng. Nếu đỏp ứng đầy đủ giả thuyết trờn: Hợp đồng thế chấp sẽ được ký giữa Ngõn hàng và ễng A mà thụi.
+ Tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đỡnh nhưng khụng cú đủ thành viờn từ 15 tuổi trở lờn trong hộ gia đỡnh tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng thế chấp.
Tại Điều 106 của Bộ luật Dõn sự đó quy định về hộ gia đỡnh:
Hộ gia đỡnh mà cỏc thành viờn cú tài sản chung, cựng đúng gúp cụng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nụng, lõm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khỏc do phỏp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dõn sự thuộc cỏc lĩnh vực này [49].
Tại Điều 108 của Bộ luật đó quy định về tài sản chung của hộ gia đỡnh:
"Tài sản chung của hộ gia đỡnh gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đỡnh, tài sản do cỏc thành viờn đúng gúp, cựng nhau tạo lập nờn hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và cỏc tài sản khỏc mà cỏc thành viờn thoả thuận là tài sản chung của hộ" [49].
Tại Điều 109 của Bộ luật đó quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đỡnh:
1. Cỏc thành viờn của hộ gia đỡnh chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận; 2. Việc định đoạt tài
sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung cú giỏ trị lớn của hộ gia đỡnh phải được cỏc thành viờn từ đủ mười lăm tuổi trở lờn đồng ý; đối với cỏc loại tài sản chung khỏc phải được đa số thành viờn từ đủ mười lăm tuổi trở lờn đồng ý [49].
Theo đú, trong trường hợp tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đỡnh thỡ cần phải làm rừ danh sỏch thành viờn hộ gia đỡnh cú tờn trong hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đỡnh để yờu cầu tất cả cỏc thành viờn của hộ gia đỡnh từ đủ 15 tuổi trở lờn phải ký vào hợp đồng thế chấp.
Trong thực tế, đó cú nhiều trường hợp do cỏn bộ ngõn hàng và cụng chứng viờn "để sút" thành viờn hộ gia đỡnh khụng ký vào hợp đồng thế chấp, khi ngõn hàng xử lý tài sản thỡ xuất hiện thành viờn này khởi kiện. Hợp đồng thế chấp vụ hiệu trong sự "ngẩn ngơ" của ngõn hàng.
Một trường hợp rủi ro khỏc liờn quan đến hộ gia đỡnh, đú là cỏch xỏc định thành viờn trong hộ theo "sổ hộ khẩu" hay theo giấy tờ nào vẫn cũn là đề tài tranh cói trong quỏ trỡnh thực hiện nghiệp vụ cụng chứng. Để tạo điều kiện nhanh chúng và thuận lợi thỡ đa số cỏc cụng chứng viờn - phũng cụng chứng vẫn sử dụng "sổ hộ khẩu" để xỏc định số thành viờn của hộ. Nhưng nếu, cú người chứng minh được họ khụng cú tờn trong "sổ hộ khẩu" nhưng là thành viờn của hộ theo quy định của Điều 106 Bộ luật Dõn sự:
Hộ gia đỡnh mà cỏc thành viờn cú tài sản chung, cựng đúng gúp cụng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nụng, lõm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khỏc do phỏp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dõn sự thuộc cỏc lĩnh vực này [49]
Mà khụng "được ký hợp đồng thế chấp" thỡ việc hợp đồng thế chấp bị vụ hiệu, rủi ro cho ngõn hàng là hoàn toàn cú thể xảy ra.