3.6.2.1 Hạn chế
Cùng với những kết quả đạt được, công tác lập, tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời gian qua vẫn còn bộc lộ những hạn
chế, bất cập từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Những tác động tiêu cực từ sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản, hiện tượng đầu cơ đất, tăng giá đột biến,.. đã tạo nên những áp lực không nhỏ trong công tác giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, giải quyết đất ở cho người thật sự có nhu cầu, cũng như các vấn đề về môi trường, dân sinh.
* Hạn chế trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công tác lập quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới chưa đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất. Việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư chưa phù hợp nhu cầu thực tiễn, do áp lực từ quá trình đô thị hóa nên đã phê duyệt dự án nhà ở vượt chỉ tiêu chương trình phát triển nhà ở theo Nghị quyết của HĐND tỉnh, đề xuất chuyển mục đích đất trồng lúa với diện tích lớn để phát triển nhà ở thương mại, ảnh hưởng chỉ tiêu sử dụng đất lúa Chính phủ phân, trong khi đó ít quan tâm đến các giải pháp sử dụng có hiệu quả chỉ tiêu sử dụng đất lúa được giao, thiếu kiên quyết trong xử lý các dự án được giao đất nhưng không triển khai thực hiện theo tiến độ đã cam kết.
- Trong quá trình thực hiện các dự án khu dân cư, khu đô thị chưa quan tâm bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tái định cư; suất đầu tư chưa đa dạng. Diện tích lô đất chưa phù hợp với điều kiện của người dân, nhất là vùng nông thôn. Chưa quan tâm bố trí quỹ đất phát triển các làng nghề, tiểu thủ công nghiệp gắn với giải quyết việc làm, tạo sinh kế bền vững cho lao động bị mất đất sản xuất. Một số nơi, do việc sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp không tạo ra giá trị lớn, nên tình trạng người dân bỏ đất hoang hóa, muốn được thu hồi đất trở nên phổ biến, tạo nên những hệ lụy khó lường.
- Việc quy hoạch, bố trí các dự án thương mai - dịch vụ còn bất cập; nhiều dự án sản xuất kinh doanh còn bố trí nằm ngoài các khu, cụm công nghiệp. Cụm công nghiệp, khu công nghiệp còn bám ven đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, xen kẽ đất nông nghiệp, khu dân cư, những nơi có sẵn điều kiện hạ tầng, lợi thế
thương mại, suất đầu tư thấp đã gây nên hệ lụy về môi trường, ảnh hưởng lớn đến đời sống nhân dân và bất cập trong công tác quản lý về lâu dài.
Đáng lưu ý, một số dự án bố trí chồng lấn quy hoạch, xác định sai loại đất, phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch. Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất công cộng một số nơi chưa hợp lý. Có tình trạng quy hoạch, bố trí đất an táng, khai thác quỹ đất cho mục đích an táng trong khu vực nội thị . Một số quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhiều năm, nhưng không triển khai hoặc chỉ triển khai một phần diện tích ít quan tâm điều chỉnh quy hoạch làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân vùng dự án , phát sinh đơn thư khiếu nại, kiến nghị.
- Việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa tuân thủ đúng quy định về trình tự, thủ tục, thời gian. Nhiều địa phương chưa trình HĐND cấp huyện, thị xã thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện, thị xã trước khi trình UBND tỉnh phê duyệt.
- Một số nơi lúng túng trong việc triển khai, bố trí nguồn lực, cung cấp thông tin dự án, thiếu trách nhiệm trong việc thẩm định năng lực tài chính, năng lực thị trường của các chủ đầu tư. Không quan tâm đến việc rà soát chặt chẽ giữa kế hoạch sử dụng đất của từng dự án với quy hoạch sử dụng đất theo phân khu chức năng, tính khớp nối đồng bộ hạ tầng của từng dự án với hạ tầng kỹ thuật chung; nhiều dự án đưa vào kế hoạch sử dụng đất mang tính cơ hội, phụ thuộc vào ý tưởng nhà đầu tư, không tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, chưa đảm bảo thông tin về nguồn vốn đầu tư, chủ trương đầu tư theo quy định, dẫn đến danh mục dự án đề xuất đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm còn sai sót, thiếu tính khả thi.
* Hạn chế trong tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sâu rộng, tính minh bạch trong thực hiện quy hoạch tại một số địa phương không cao; có dự
án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, chuyển đổi mục đích sử dụng đất công cộng, công viên cây canh, cây xanh cách ly sang đất thương mại, đất ở nhưng không kịp thời điều chỉnh phương án giá đất, nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích gia tăng, gây thất thu ngân sách nhà nước - và làm phá vỡ không gian kiến trúc cảnh quan đô thị; một số dự án xây dựng cơ sở kinh doanh trên đất công cộng của dự án đã được phê duyệt.
- Đất đô thị và các công trình cơ sở hạ tầng như giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, giáo dục, thể thao, y tế … còn ở mức chưa cao, chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu phát triển của Thị xã. Đây là vấn đề cần được quan tâm đầu tư trong tương lai. Nhiều đơn vị, hộ gia đình xây dựng trái phép lấn đất công. Khi kê khai để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì họ chỉ kê khai theo đúng diện tích được cấp còn phần lấn chiếm họ chấp nhận nộp phạt. Dẫn đến sự chênh lệch giữa diện tích đất được thống kê với thực tế sử dụng. Do nhu cầu sử dụng đất đai của nhân dân ngày càng lớn, một số người đã tranh thủ sự thiếu chặt chẽ của luật pháp để phục vụ cho nhu cầu cá nhân của mình. Tình trạng lấn chiếm đất, công tác giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo vẫn có những vụ việc phức tạp chưa được xử lý kịp thời thời, kiên quyết ngay từ khi phát sinh.Hệ thống văn bản quy phậm pháp luật chưa thực sự bao quát và điều chỉnh hết được những trường hợp phát sinh cụ thể, mang tính đặc thù. Người dân không đồng tình và còn sự bất công trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao.
- Công tác tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế; số danh mục được HĐND thông qua nhiều nhưng tỷ lệ thực hiện hằng năm khá thấp, trong khi đó số danh mục đề nghị bổ sung trong năm khá nhiều, có trường hợp dự án đã triển khai nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, có dự án kéo
dài thời gian, giãn tiến độ thực hiện, thay đổi chủ đầu tư ; có dự án điều chỉnh diện tích phải bổ sung kế hoạch sử dụng đất nhiều lần.
- Năng lực, trách nhiệm hành chính trong quản lý đất đai, nhất là cấp cơ sở còn hạn chế; đôi lúc, đôi nơi có biểu hiện thờ ơ, thiếu trách nhiệm; một số trường hợp cơ quan quản lý nhà nước còn bị động, lúng túng, chưa thực hiện hết vai trò, trách nhiệm trong quản lý, kiểm tra nên để xảy ra tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn, huy động vốn khi chưa đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Việc khai thác thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý còn nhiều bất cập và hạn chế. Thị trường bất động sản hoạt động kém lành mạnh, do đó giá đất bị thổi phồng so với giá trị thực. Thụ tục hành chính và thái độ phục vụ của cơ quan thực thi còn hạn chế (vẫn còn hiện tượng tham nhũng vặt).
- Một số dự án được giao đất, cho thuê đất phát triển đô thị, du lịch nhưng chiếm đất, kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thu hồi đất nông nghiệp diện tích lớn, nhưng chậm được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, không phát huy hiệu quả sử dụng đất trong khi người dân mất tư liệu sản xuất . Bên cạnh đó, một số khu đô thị, khu dân cư đã đầu tư cơ bản về kết cấu hạ tầng, nhưng việc xây dựng nhà ở trên thực tế còn rất ít, phần lớn là rao bán, chuyển nhượng, khai thác chênh lệch giá dẫn đến tình trạng hoang hóa, chưa hình thành khu đô thị thật sự như định hướng quy hoạch, gây lãng phí nguồn lực.
- Một số nơi hình thành các khu dân cư riêng lẻ, khu đô thị nhỏ hẹp, chưa quan tâm đến chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu. Trong thực hiện dự án, có tình trạng giải phóng mặt bằng chỉ tiến hành ở những nơi thuận lợi, dẫn đến quy hoạch manh mún, nhiều dự án đã đầu tư nhưng không khớp nối hạ tầng kỹ thuật dự án với hạ tầng khung, chưa có hệ thống thoát nước đã ảnh hưởng đến môi trường, đời sống của người dân trong vùng dự án, gây nhếch nhác bộ mặt đô thị, nguy cơ tác động tiêu cực đến cảnh quan môi trường, phá vỡ quy hoạch.
- Công tác quản lý hồ sơ địa chính một số nơi chưa chặt chẽ, thiếu tính khoa học, cá biệt có nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không khảo sát thực địa nên chỉ tồn tại trên giấy tờ, thực tế không có đất . Bên cạnh đó, tiến độ thống kê, chỉnh lý biến động đất đai không kịp thời gây trở ngại nhất định trong công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Tình trạng cơi nới, xây dựng trái phép trên diện tích đất đã quy hoạch vẫn xảy ra; vi phạm trong quản lý sử dụng đất sau cấp phép chưa được phát hiện và xử lý kịp thời, dứt điểm. Có dự án chưa đảm bảo quy trình, thủ tục đất đai, nhưng đã tiến hành san ủi, thi công, gây khó khăn trong công tác quản lý hiện trạng. Có tình trạng chia nhỏ dự án trên cùng một khu đất đã quy hoạch làm ảnh hưởng quy hoạch chung, gây khó khăn trong công tác quản lý.
- Ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý đất đai còn nhiều yếu kém: Về công nghệ và hiện trạng đầu tư Xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai gắn liền với công nghệ hệ thống thông tin địa lý (GIS) và các ứng dụng CAD để số hóa dữ liệu địa chính. Nhiều công nghệ đã được ứng dụng trong các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai từ cấp trung ương tới cấp địa phương, các doanh nghiệp đo đạc bản đồ và lập hồ sơ địa chính. Các công nghệ được ứng dụng cơ bản là các công nghệ tiên tiến ở Việt Nam và trên thế giới. Hiện tại đã có rất nhiều hệ thống thông tin đất đai do nhiều đơn vị trong và ngoài ngành xây dựng. Có thể liệt kê một số các hệ thống điển hình như ELIS (Cục Công nghệ thông tin), ViLIS (Trung tâm Viễn thám Quốc gia), EKLIS (Công ty EK ) và nhiều công ty khác. Các công nghệ GIS nền được sử dụng cũng rất đa dạng như ArGIS của hãng ESRI (Mỹ), MapInfo, AutoCAD và một số hãng khác. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu sử dụng Oracle, SQL Server, Access v.v.. Tuy có nhiều sản phẩm, nhiều ứng dụng và có nhiều đơn vị phát triển nhưng việc ứng dụng công nghệ trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn bộc lộ một số bất cập như: Chính sách quản lý thay đổi liên tục dẫn đến các phần
mềm cũng phải thay đổi theo nhưng lại thiếu nguồn lực về kinh phí để cập nhật, nâng cấp, chưa có tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất, còn có nhiều sự khác biệt về nhu cầu quản lý cho từng địa bàn, thiếu hỗ trợ kỹ thuật từ nhà cung cấp công nghệ nền (thông thường là ở nước ngoài) và nhà phát triển hệ thống thông tin đất đai do thiếu nguồn nhân lực và chính sách tài chính, còn có sự vướng mắc về vấn đề lựa chọn sản phẩm phần mềm cho từng địa phương và các vấn đề khác… Về chính sách quản lý, do Việt Nam còn đang trong giai đoạn hoàn thiện chính sách về quản lý đất đai, các quy trình, chế độ quản lý, mẫu biểu báo cáo và thống kê, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thay đổi nhiều trong thời gian ngắn nên phát sinh hiện tượng các phần mềm phải cập nhật liên tục để phù hợp với chính sách mới. Tuy nhiên, do chưa có sự đầu tư đồng bộ và chiến lược lâu dài dẫn tới các phần mềm vừa đưa vào sử dụng đã có sự lạc hậu về quy trình nghiệp vụ, thậm chí một số nơi không thể sử dụng tiếp dẫn tới lãng phí rất lớn. Các nhà cung cấp phần mềm nền cũng như phần mềm ứng dụng còn thiếu chuyên môn nghiệp vụ và có nhiều sự khác nhau về nhu cầu quản lý của từng địa bàn dẫn tới trong nhiều dự án xây dựng hệ thống thông tin đất đai, các đơn vị phát triển phải cử cán bộ ngồi tại địa bàn sử dụng trong một thời gian dài để cùng với cán bộ sử dụng, vận hành hệ thống, sửa lỗi tại chỗ. Ngay trong cùng một tỉnh, nhưng do phân cấp về quản lý dữ liệu đất đai, dẫn tới trong một tỉnh cũng có thể ứng dụng nhiều giải pháp phần mềm khác nhau, do chưa có tiêu chuẩn thống nhất nên dẫn tới việc tích hợp dữ liệu khó khăn. Cơ sở dữ liệu về đất đai đã được đầu tư qua nhiều thời kỳ, nhiều dự án đầu tư với nhiều nguồn vốn khác nhau, tuy nhiên ở nhiều địa phương chưa gắn kết quá trình đo vẽ bản đồ địa chính, lập hồ sơ đăng ký ban đầu với quá trình cập nhật biến động đất đai dẫn đến việc các bản đồ địa chính được đo vẽ trong thời gian trước đây mất nhiều kinh phí nhưng lạc hậu do vậy giá trị sử dụng bị hạn chế.
* Hạn chế trong công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại một số nơi chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc tiếp nhận, giải quyết kiến nghị thu hồi đất, xử lý vi phạm từ các địa phương chưa được xử lý kịp thời, triệt để, tạo tâm lý nhờn luật đối với người vi phạm, gây bức xúc trong nhân dân. Vẫn còn tình trạng người dân kiện tụng kéo dài trong giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng tại các khu giãn dân, hay các khu quy hoạch làng nghề, khu công nghiệp.
Thực hiện kết luận, kiến nghị sau thanh tra còn chậm; chưa có giải pháp xử lý triệt để tình trạng cố tình chây ì trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, sai phạm trong sử dụng đất.
Tình trạng các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, cho thuê lại mặt bằng, tài sản trên đất, trốn thuế, vi phạm quy định pháp luật, sử dụng đất lãng phí, triển khai không đúng tiến độ cam kết vẫn còn xảy ra. Đáng quan tâm, tình trạng bỏ hoang hóa đất đai, không sử dụng hết mặt bằng của các dự án tại các cụm công nghiệp đã phê duyệt quy hoạch còn khá phổ biến, nhiều dự án vi phạm cam kết tiến độ thực hiện, kéo dài nhiều năm.
3.6.2.2 Nguyên Nhân
* Nguyên nhân khách quan.
Một số văn bản hướng dẫn các Bộ, ngành trong lĩnh vực đất đai chưa đồng bộ, còn chồng chéo, liên tục thay đổi; việc quy định thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất của HĐND cấp huyện chưa có sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai 2013 với Luật Tổ chức chính quyền địa phương, nên lúng túng trong quy trình tổ chức thực hiện.
Tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa cao, đi đôi với nhu cầu sử dụng đất