Về nội dung thẩm định dự án cho vay tại MB, tác giả dẫn chứng ví dụ cụ thể về dự án thực tế tác giả đã thực hiện đề xuất, thẩm định và triển khai là dự án “Khu
nhà ở Mỹ Đình tại Tổ 15, Phường Cầu Diễn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội của Công ty CP Nhà Mỹ Đình”, (Chi tiết về dự án tại Phụ lục đính kèm) theo thông báo phê duyệt số L17227000063/TB-HS-TĐ ngày 14/12/2017 và Báo cáo thẩm định số /TĐ-CIB-HO ngày 15/10/2017, cụ thể:
- Giá trị cho vay: Tối đa 400,000,000,000 VNĐ (bằng chữ: Bốn trăm tỷ đồng chẵn)
- Mục đích: Tài trợ các chi phí thực hiện dự án “ Khu nhà ở Mỹ Đình tại Tổ 15, Phường Cầu Diễn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội của Công ty CP Nhà Mỹ Đình”
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Nhà Mỹ Đình
Đánh giá về Khách hàng
- Thông tin chung về Khách hàng và ngành: Khái quát thông tin pháp lý của
Công ty bao gồm số đăng ký kinh doanh, nơi cấp, thời gian bắt đầu hoạt động, cơ cấu cổ đông, năng lực của các cổ đông, trong trường hợp này:
Công ty CP Nhà Mỹ Đình có số đăng ký kinh doanh 0107170607 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2015 với cơ cấu cổ đông bao gồm: Công ty CP Tập đoàn đầu tư P.H chiếm 30% cổ phần (đây là đơn vị có kinh nghiệm đầu tư dự án, đã đầu tư 2 dự án Nhà ở xã hội là P.H Hưng Yên và P.H Nha Trang), Công ty CP Đầu tư Nam Anh chiếm 30% cổ phần (cùng chủ sở hữu với Công ty CP Nhà tư liêm, là đơn vị đầu tư dự án bất động sản lớn) và Công ty CP Giống gia súc chiếm 40% cổ phần ( đơn vị góp đất)
- Năng lực cạnh tranh và ưu thế của Khách hàng trên thị trường: Thông thường, Chủ đầu tư dự án thường lập ra một pháp nhân độc lập để thực hiện và triển khai dự án, tách biệt với các cổ đông sở hữu để dễ dàng theo dõi và quản lý dự án. Đối với phương án thẩm định dự án này, cán bộ thẩm định của MB đánh giá năng lực của cổ đông góp vốn là Công ty CP Tập đoàn đầu tư P.H, Công ty CP Đầu tư Nam Anh, những đơn vị đã có kinh nghiệm trong đầu tư dự án bất động sản
- Tình hình tài chính: Đối với dự án “ Khu nhà ở Mỹ Đình” này, do Khách hàng mới thành lập nên các chỉ tiêu về hiệu quả, hoạt động, cân đối tài chính của Khách hàng đều không có thông tin để đánh giá. Đối với các dự án vay vốn, MB đều đánh giá tình hình cơ cấu tài sản, nguồn vốn, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp dự án.
- Quan hệ tín dụng: Thông qua việc tra cứu trang thông tin https://cic.org.vn của Trung tâm thông tin tín dụng Quốc gia, MB có thể tìm hiểu được các thông tin dư nợ, dư nghĩa vụ của Khách hàng và cổ đông sở hữu Khách hàng tại các TCTD. Trong trường hợp tra cứu được thông tin về nợ xấu, nợ quá hạn, MB yêu cầu Khách hàng giải trình tình trạng để đưa vào báo cáo thẩm định quyết định việc cấp tín dụng.
Đánh giá về dự án
Giới thiệu về dự án: Tổng quan nhất về dự án bao gồm tên dự án, quy mô dự án, tổng mức đầu tư theo dự kiến của Khách hàng, Sản phẩm hình thành từ dự án
Đánh giá dự án
Hồ sơ pháp lý dự án: Căn cứ vào quy định pháp luật yêu cầu các loại hồ sơ
đối với từng loại dự án (Bất động sản, thủy sản, đầu tư nhà máy…), MB kiểm tra checklist và đánh giá dự án đã đủ điều kiện để triển khai hay chưa. Ví dụ, đối với dự án “Khu nhà ở Mỹ Đình” này, dự án đã được Chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND Thành phố Hà Nội, Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 của Sở kiến trúc và Thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng Hà Nội, MB đánh giá Khách hàng đã đủ điều kiện để triển khai xây dựng (sau khi hoàn thiện phần pháp lý đất đai)
Vị trí dự án: MB đánh giá vị trí của dự án có ưu điểm và nhược điểm gì. Đối
với dự án Bất động sản thì vị trí của dự án có vai trò rất quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi của toàn bộ dự án.
Thị trường của dự án: MB đánh giá tình hình chung của thị trường và Thị
trường của dự án. Đối với dự án ví dụ, sản phẩm của dự án là nhà liền kề diện tích không quá lớn ~ 90m2, MB đánh giá dựa trên nghiên cứu của Savills về tổng cung của thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội, các dự án mới dự kiến hoặc đang mở bán, lợi thế sản phẩm của dự án là gì….
Tiến độ triển khai dự án: Đánh giá kế hoạch dự kiến của Khách hàng và tiến độ triển khai dự án đến thời điểm hiện tại
Đánh giá tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn:
Sau khi nghiên cứu thông tin Khách hàng cung cấp về tổng mức đầu tư của dự án, MB đánh giá tính hợp lý của Tổng mức đầu tư, tỷ trọng của từng hạng mục, sau đó tiến hành đánh giá tính hợp lý, phù hợp với Suất đầu tư của Bộ xây dựng, chỉ ra những vấn đề chưa hợp lý để yêu cầu Khách hàng bổ sung trước thời điểm cấp tín dụng
Về tính khả thi của cơ cấu nguồn vốn: đánh giá khả năng tham gia vốn tự có của Khách hàng và tính khả thi trong việc huy động các nguồn vốn khác để thực hiện dự án. Đối với dự án Khu nhà ở mỹ đình, hiện tại trên Báo cáo tài chính cung cấp của Khách hàng, số tiền góp là 62 tỷ đồng đang nhỏ hơn so với yêu cầu về việc
Vốn tự có của chủ đầu tư tham gia dự án Bất động sản tối thiểu là 20% tương đương với 142 tỷ đồng.
Hiệu quả của dự án: Sau khi đánh giá về tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn tham
gia dự án điều chỉnh, MB áp vào giá bán của sản phẩm tương tự trên thị trường để tính lợi nhuận dự kiến từ dự án, tính toán độ nhạy của dự án, mức tối đa có thể chấp nhận về tổng mức đầu tư hoặc giá bán dẫn đến dự án không hiệu quả.
Đánh giá rủi ro chính và các biện pháp hạn chế rủi ro
Sau khi nêu và phân tích nguyên nhân, MB chỉ ra các rủi ro có thể xảy ra khi tài trợ dự án bao gồm các rủi ro liên quan đến pháp lý dự án, Rủi ro liên quan đến kho khăn trong việc quản lý doanh thu, thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án, khả năng xử lý của tài sản đảm bảo; Rủi ro liên quan đến khả năng tham gia vốn tự có của Khách hàng theo quy định của pháp luật và Rủi ro về quy mô dư nợ của ngành/lĩnh vực của MB từ đó đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng
Kết luận: là nội dung liên quan đến nhận xét tổng thể dự án một lần nữa và đưa ra đề xuất về việc có tài trợ cho dự án hay không và nếu tài trợ thì cơ sở là gì, đề xuất giải pháp giảm thiểu rủi ro.