2. Mục tiêu của đề tài
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đấ t
Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước vềđất đai nói chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất
đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Pháp luật
đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Luật
Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng
đất mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; quyền sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất.
Pháp luật có nhiều ưu đãi cho người sử dụng đất như vậy nhưng cũng không ngừng xử lý khi có sự sai phạm trong vấn đề sử dụng đất nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm Pháp luật đất đai. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, Pháp luật cũng quy định cụ thể việc xử lý
đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất nói chung và việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất [8]
1.4.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật.
1.4.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản. - Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.4.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
1.4.4.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật vềđất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ởđịa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
+ Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu vềđất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng đối với
đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
+ Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam:
những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để
chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các hoạt động thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Địa điểm: 28 xã thị trấn: thuộc huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ. Thời gian: Từ 2012-2017.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đoan Hùng Đoan Hùng
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, các nguồn tài nguyên,… - Điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động việc làm,…
- Tình hình sử dụng đất.
2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng
- Sơ lược hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng 2012 -2017. - Tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng.
2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017
- Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại huyện Đoan Hùng 2012 -2017.
- Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017.
2.2.4. Thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 Hùng giai đoạn 2012 - 2017
- Thực trạng kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 28 xã thị trấn của huyện Đoan Hùng trong giai đoạn 2012 -2017.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017.
+ Ảnh hưởng của sự gia tăng dân số.
+ Ảnh hưởng của các khu quy hoạch dân cư mới trong huyện. + Các yếu tố khác.
Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đoan Hùng QSDĐ tại huyện Đoan Hùng
- Khối giải pháp chính sách. - Khối giải pháp kỹ thuật.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND huyện Đoan Hùng và các phòng ban chuyên môn.
Thu thập số liệu tăng dân số của Đoan Hùng từ 2012 - 2017. Thu thập số liệu các khu dân cư quy hoạch trong huyện.
2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra ngẫu nhiên: Chọn giai đoạn 2014-2017 (Thực hiện luật đất
đai năm 2013).
- Phương pháp xây dựng bộ câu hỏi phỏng vấn: xây dựng dạng câu hỏi đóng kết hợp các câu hỏi hỗn hợp.
- Đối tượng điều tra, phỏng vấn: Tổng số phiếu điều tra 160 phiếu.
+ Nhóm 1: Cán bộ quản lý cấp huyện (05 phiếu đối với cán bộ phòng TNMT, 05 phiếu cho cán bộ VPĐKQSD đất huyện).
+ Nhóm 2: Cán bộ quản lý cấp xã (10 phiếu cho 10 xã có nhiều giao dịch chuyển quyền tặng cho: TT Đoan Hùng, xã Sóc Đăng, xã Tây Cốc, xã Ngọc Quan, xã Chân Mộng, xã Chi Đám, xã Tiêu Sơn, Xã Bằng Luân, Xã Quế Lâm, Xã Vân Du).
+ Nhóm 3: Nhân dân trên địa bàn 28 xã thị trấn (5 phiếu người dân/ 1 xã). Quy mô, cỡ mẫu: 20 phiếu cho cán bộ, 140 phiếu người dân (5 phiếu/xã).
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo số liệu
đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng.
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn 28 xã thị trấn từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng [24]
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Đoan Hùng nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Phú Thọ, có Quốc Lộ 2 và Quốc Lộ
70 chạy qua, là nơi hợp lưu của hai con sông, sông Lô và sông Chảy; cách thành phố Việt Trì, thủ phủ của tỉnh 50km; cách thủ đô Hà Nội 140km, cách cửa khẩu Thanh Thủy, tỉnh Hà Giang và cửa khẩu Lào Cai khoảng 200 km. Toàn huyện có 27 xã và 01 thị trấn. Địa giới hành chính của huyện tiếp giáp các địa phương như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. - Phía Nam giáp huyện Thanh Ba và huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ.
- Phía Đông giáp huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
- Phía Tây giáp huyện Hạ Hoà và huyện Thanh Ba tỉnh Phú Thọ.
Tuy là một huyện miền núi với tổng diện tích tự nhiên là 30.285,23 ha, song Đoan Hùng có vị trí rất thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế với các tỉnh bạn và các huyện trong tỉnh.
3.1.1.2. Địa hình địa mạo
Huyện Đoan Hùng là huyện miền núi của tỉnh, nên địa hình tương đối phức tạp có hướng dốc thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam và được chia làm 2 dạng chính:
- Địa hình đồng bằng phù sa: Đây là dải đất tương đối bằng phẳng được bồi
đắp bởi sông Chảy và sông Lô, tập trung ở các xã ven sông, độ dốc thường dưới 30, còn một phần là dải đất phù sa cổ có địa hình lượn sóng độ dốc từ 3 - 50.
- Địa hình đồi núi: Đây là dạng địa hình đặc trưng ở hầu hết các xã trên địa bàn huyện. Địa hình, địa mạo ở đây chủ yếu là đồi núi, độ dốc lớn từ 15 - 250 và trên 250;
3.1.1.3. Khí hậu
Huyện Đoan Hùng chịu ảnh hưởng của chếđộ khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu biển. Theo số liệu của trạm dự báo khí tượng thủy văn Phú Thọ thì khí hậu huyện được chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 36,60C (tháng 6), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 5,50C (tháng 1). Nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 4 tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 3 năm sau), tổng tích ôn đạt trên 8.5000C.
- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng
đều. Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 cho đến tháng 10, lượng mưa chiếm khoảng 86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9. Các tháng 11 đến tháng 4 lượng mưa ít, chiếm 14% lượng mưa cả năm, lượng mưa phân bố không đều trong năm.
- Nắng: Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.500 - 1.700 h/năm, nắng tập trung từ tháng 5 đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3.
- Độẩm không khí bình quân cả năm khoảng 84%, cao nhất là tháng 3,4 đạt 88%, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12 đạt 78%. Độẩm không khí còn phụ thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa.
+ Gió Đông bắc: Thịnh hành từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, tốc độ gió từ
2 - 4 m/s, đạt cấp 5 - cấp 6, thời tiết lạnh, giá rét, ảnh hưởng đến sản xuất, sinh hoạt và sức khỏe của con người.
+ Gió Đông nam: Thịnh hành từ tháng 5 đến tháng 9, tốc độ gió trung bình
đạt cấp 2 đến cấp 3. Gió thổi từ vịnh vào đất liền mang theo nhiều hơi nước tạo nên không khí ẩm, mát mẻ.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
•Tài nguyên đất
•Tài nguyên nước
*Tài nguyên đất
Đất của huyện Đoan Hùng được chia làm 2 nhóm chính sau:
- Nhóm đất đồng bằng - dộc ruộng chiếm 18,64% tổng diện tích tự nhiên (trong đó: Nhóm đất phù sa chiếm 6,64% tổng diện tích tự nhiên; Nhóm đất glây chiếm 6,56% tổng diện tích tự nhiên; nhóm đất xám, chiếm 5,42%). Phân bố trên tất cả các xã dọc theo hai bên sông Lô và sông Chảy. Đây là những thửa đất tương đối bằng phẳng nằm xen kẽ đồi núi thích hợp cho việc trồng lúa nước và các cây hoa màu ngắn ngày như: Lạc, ngô, đậu tương…
- Nhóm đất đồi núi chiếm 66,33% diện tích tự nhiên của huyện (trong
đó: nhóm đất xám chiếm khoảng 19.572,52 ha; nhóm đất tầng mỏng chiếm khoảng 1,90% diện tích tự nhiên). Nhóm đất này thích hợp cho việc trồng các cây lâm nghiệp, cây keo, cây bưởi, cây ăn quả lâu năm, cây chè...
* Tài nguyên khoáng sản
Huyện Đoan Hùng có một số loại khoáng sản có trữ lượng tương đối khá, là nguyên liệu quan trọng cho sản xuất công nghiệp, xây dựng như: Fenspat, cao lanh, than bùn, cát, sỏi, đá xây dựng. Nhưng chủ yếu là cát, sỏi tập trung ở các xã ven Sông Chảy và Sông Lô là xã Chí Đám, Thị trấn Đoan Hùng, Sóc Đăng, Hữu Đô, Đại Nghĩa, Phú Thứ, Hùng Long, Vụ Quang, Đông Khê, Quế Lâm, Nghinh Xuyên, Hùng Quan, Phương Trung, Phong Phú và Vân Du.
* Tài nguyên nhân văn
Đoan Hùng là vùng đất có truyền thống văn hoá, truyền thống yêu nước và cách mạng. Nhân dân Đoan Hùng đã tạo dựng được nhiều công trình văn
hóa có ý nghĩa lịch sử như đình Cả, chùa Chí Đám,… tượng đài Chiến thắng sông Lô. Các dân tộc trong huyện có tinh thần đoàn kết yêu quê hương, có đức