Qua quá trình lƣợc khảo các bài nghiên cứu trong và ngoài nƣớc, tác giả thấy rằng:
Biến phụ thuộc thể hiện khả năng sinh lợi gồm: ROA, ROE, ROS, GPA. Trong bài luận văn này, tác giả chọn biến GPA làm biến phụ thuộc đại diện cho khả năng sinh lợi, vì lợi nhuận gộp là một trong các chỉ báo đầu tiên về khả năng sinh lợi, gắn liền với hoạt động “thành công” hay “thất bại” của hoạt động kinh doanh, không tính đến hoạt động tài chính và biến này có mối quan hệ chặt chẽ với các biến hoạt động khác (ví dụ, chu kỳ chuyển đổi tiền mặt). Hơn nữa, tác giả muốn loại trừ sự tham gia của bất kỳ hoạt động tài chính nào khỏi hoạt động kinh doanh có thể ảnh hƣởng đến khả năng sinh lợi. Vì vậy, tác giả trừ đi tài sản tài chính khỏi tổng tài sản.
Biến độc lập: ACP, ITID, APP, CCC
Biến kiểm soát: CR, DR, SIZE, FATA, SALE, LEV, EQUITY, SG, GROWTH, GDP, CPI, Polr, OPE
Nhằm xác định những biến nào có tác động đến khả năng sinh lợi của các doanh nghiệp ngành bất động sản tại Việt Nam (phù hợp với thực tế ở Việt Nam), tác giả đã sử dụng phƣơng pháp phỏng vấn chuyên gia dƣới hình thức tham vấn trực tiếp một số ngƣời am hiểu sâu về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam nhƣ: lãnh đạo của Công ty TNHH Dịch Vụ Thƣơng Mại Địa Ốc Hoàng Quân, gồm Ông Trƣơng Anh Tuấn – Tổng Giám đốc, Ông Trƣơng Thái Sơn - Giám đốc và Bà Phạm Đình Hoàng Anh – Kế toán trƣởng. Tổng Giám Đốc Công ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Cát Linh – Ông Nguyễn Duy Hƣng. Giám Đốc Công ty TNHH MTV Bất Động Sản Gia Định – Bà Trịnh Thị Kim Oanh. Giám Đốc Công ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Phú Sơn Thuận – Ông Võ Hoàng Quốc Tuấn. Công ty TNHH Bất Động Sản Đông Phƣơng Phát – Giám Đốc Bùi Minh Châu. Tổng hợp kết quả tham vấn, các chuyên gia cho rằng:
- Biến phụ thuộc phản ánh khả năng sinh lợi và các biến độc lập: các chuyên gia đồng ý với lập luận của tác giả.
- Biến kiểm soát: các chuyên gia cho rằng chỉ cần đƣa một số yếu tố chính có tác động đến khả năng sinh lợi của doanh nghiệp ngành bất động sản nhƣ CR, DR, SIZE, FATA.
Ngoài ra, tác giả nhận thấy tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng tài sản (CLTAR) cũng là một yếu tố có ảnh hƣởng đến khả năng sinh lợi của doanh nghiệp. Vì tỷ số này dùng để kiểm tra các chính sách đầu tƣ và tài trợ vốn luân chuyển, việc giữ mức nợ ngắn hạn ở tỷ lệ cao sẽ ảnh hƣởng đến khả năng thanh khoản của công ty nghĩa là mức sinh lợi sẽ giảm. Từ những lý do trên, tác giả sẽ đƣa biến CLTAR vào mô hình để xem sự tác động của nó đến khả năng sinh lợi của doanh nghiệp.