5. Kết cấu luận văn
3.3.1. Quản lý nghiệp vụ bán đấu giá tài sản
Hiện nay, công tác BĐGTS tại Trung tâm được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 17/11/2016; Quyết định số 89/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 Ban hành quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Quyết định số 378/QĐ- TrTĐG của Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai ban hành ngày 05/02/2017. Trước khi Luật Đấu giá tài sản được ban hành, hoạt động BĐGTS tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS được thực hiện theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Quy trình nghiệp vụ BĐGTS tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai được thực hiện theo quy trình sau;
Hình 3.3. Quy trình nghiệp vụ BĐGTS tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai
(Nguồn: Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai)
Nhìn vào hình trên có thể thấy, hiện nay Trung tâm đã thực hiện tương đối đầy đủ các bước trong quy trình BĐGTS theo quy định tại Chương 3 Luật Đấu giá tài sản được Quốc hội thông qua ngày 17/11/2016.
Tuy nhiên có thể thấy, trong quy trình trên Trung tâm chưa chú trọng đến việc chủ động tiếp cận khách hàng có tài sản đấu giá mà chủ yếu là thụ động chờ khách hàng có nhu cầu BĐGTS đến nộp hồ sơ. Đây là một trong những hạn chế trong công tác BĐGTS của Trung tâm mà Trung tâm cần chú ý trong thời gian tới để có giải pháp tăng lượng khách hàng của mình.
3.3.1.1. Công tác tiếp nhận tài sản, hồ sơ bán đấu giá
Theo quy trình nghiệp vụ được quy định tại Quyết định số 378/QĐ-TrTĐG của Trung tâm, trong công tác tiếp nhận tài sản, hồ bán đấu giá của Trung tâm gồm những công việc chính như sau:
Tiếp nhận tài sản, hồ sơ BĐG
Lập kế hoạch BĐG
Thông báo BĐGTS
Hướng dẫn khách hàng có nhu cầu xem tài sản
Đăng ký tham gia đấu giá
Tổ chức đấu giá và thanh lý hợp đồng BĐGTS
Một là, tiếp nhận hồ sơ
- Kiểm tra hồ sơ; kiểm tra các văn bản pháp lý liên quan đến tài sản bán đấu giá, yêu cầu khách hàng bổ sung hồ sơ (nếu có)
- Thông báo cho khách hàng quy trình của việc tổ chức đấu giá, thời gian tổ chức, thanh toán, thù lao dịch vụ đấu giá….
- Gửi mẫu Hợp đồng bán đấu giá tài sản để khách hàng tham khảo.
Hai là, khảo sát thực tế
ĐGV sẽ tiến hành chụp hình tài sản bán đấu giá sau đó lập phiếu khảo sát thực địa ghi nhận tình trạng của tài sản.
Ba là, ký kết Hợp đồng
- Xác định giá khởi điểm BĐGTS
- Soạn thảo Hợp đồng trình Ban Giám đốc - Gửi Hợp đồng đến khách hàng tham khảo. - Chỉnh sửa, bổ sung Hợp đồng (nếu có)
- Trình Ban Lãnh đạo 02 bên cùng ký kết Hợp đồng, HĐ được lập 04 bản, mỗi bên giữ 02 bản.
* Kết quả khảo sát về công tác tiếp nhận tài sản, hồ sơ BĐG
Để khảo sát về công tác tiếp nhận tài sản, hồ sơ BĐG tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai, tác giả đưa ra 03 tiêu chí để khảo sát 02 nhóm đối tượng là cán bộ và những khách hàng có TSĐG tại Trung tâm. Kết quả đánh giá 03 tiêu chí này được thể hiện ở bảng dưới đây:
Bảng 3.5: Kết quả khảo sát về công tác tiếp nhận tài sản, hồ sơ BĐG tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai
STT Tiêu chí
Điểm trung bình Cán bộ KH có
TSĐG
1 Xác định giá khởi điểm BĐGTS được dựa trên
các căn cứ khoa học, đúng quy định. 3,26 2,87 2 Công tác kiểm tra hồ sơ bán đấu giá được
thực hiện chặt chẽ, đầy đủ 4,15 3,96
3 Xác định đối tượng ký HĐ BĐGTS đúng
thẩm quyền 4,76 4,22
Kết quả khảo sát cho thấy, cả 03 tiêu chí đều được 02 nhóm đối tượng đánh giá ở mức độ bình thường trở lên. Cụ thể:
Tiêu chí được đánh giá ở mức độ cao nhất là tiêu chí “Xác định đối tượng ký HĐ BĐGTS đúng thẩm quyền” khi được nhóm cán bộ đánh giá với mức điểm trung bình là 4,76 điểm, còn nhóm khách hàng có TSĐG đánh giá mức điểm trung bình là 4,22 điểm.
Tiêu chí được đánh giá cao thứ hai là tiêu chí “Công tác kiểm tra hồ sơ bán đấu giá được thực hiện chặt chẽ, đầy đủ” khi được cả 02 nhóm đối tượng khảo sát là cán bộ và khách hàng có TSĐG đánh giá ở mức độ đồng ý với mức điểm lần lượt là 4,15 điểm và 3,96 điểm.
Đối với tiêu chí “Xác định giá khởi điểm BĐGTS được dựa trên các căn cứ khoa học, đúng quy định” được nhóm cán bộ đánh giá ở mức điểm 3,26 điểm nhưng nhóm khách hàng có TSĐG chỉ đánh giá với 2,87 điểm.
Như vậy có thể thấy, trong khi 02 tiêu chí là “Xác định đối tượng ký HĐ BĐGTS đúng thẩm quyền” và “Công tác kiểm tra hồ sơ bán đấu giá được thực hiện chặt chẽ, đầy đủ” được cả 02 nhóm đối tượng khảo sát khá cao thì đến tiêu chí
“Xác định giá khởi điểm BĐGTS được dựa trên các căn cứ khoa học, đúng quy định” bị đánh giá thấp hơn. Theo một số ý kiến khảo sát cho rằng, hiện nay việc xác định giá khởi điểm BĐGTS còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với tài sản là quyền SDĐ được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ do các văn bản pháp luật hướng dẫn còn chồng chéo, chưa thống nhất, rõ ràng vì vậy rất khó cho việc xác định đúng giá khởi điểm BĐG đối với loại tài sản này.
Ngoài ra, việc tiếp nhận một số hồ sơ bán đấu giá đối với tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm để bán đấu giá chỉ có biên bản định giá của hội đồng, chưa có quyết định xác định giá khởi điểm. Điều này là chưa tuân thủ đúng Quy trình nghiệp vụ bán đấu giá tài sản đã được quy định.
3.3.1.2. Công tác lập kế hoạch bán đấu giá
Nội dung này được thực hiện sau khi đã tiếp nhận hồ sơ BĐG, ký hợp đồng với khách hàng. Công tác lập kế hoạch được thực hiện theo quy trình nghiệp vụ được quy định tại Quyết định số 378/QĐ-TrTĐG của Trung tâm, công tác lập kế hoạch BĐGTS được quy định cụ thể như sau:
- Kế hoạch bán đấu giá phải xây dựng cụ thể và phân công nhiệm vụ cho từng thành viên phụ trách từng khâu, từng bộ phận từ khi ký hợp đồng bán đấu giá cho đến khi lưu trữ hồ sơ đấu giá.
- Bản kế hoạch BĐG phải thể hiện rõ: nội dung công việc, người phụ trách, thời gian thực hiện, hồ sơ lưu trữ,…
Việc thực hiện lập kế hoạch BĐG tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai được thể hiện tại Phụ lục 03.
* Kết quả khảo sát về công tác lập kế hoạch BĐGTS tại Trung tâm
Có 02 tiêu chí được đưa ra để khảo sát nhóm đối tượng là cán bộ về công tác lập kế hoạch BĐGTS tại Trung tâm. Kết quả khảo sát được thể hiện qua bảng số liệu dưới đây:
Bảng 3.6: Kết quả khảo sát về công tác lập kế hoạch BĐGTS tại Trung tâm dịch vụ ĐGTS tỉnh Lào Cai
STT Tiêu chí Điểm trung
bình
1 Thành lập Hội đồng BĐG đúng thành phần 4,15 2 Kế hoạch cụ thể, chi tiết đến từng khâu, từng bộ phận 4,02
(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát)
Kết quả khảo sát cho thấy, công tác lập kế hoạch tại Trung tâm được đánh giá khá tốt khi cả 02 tiêu chí đưa ra đều được đánh giá ở mức độ đồng ý. Cụ thể:
Tiêu chí “Thành lập Hội đồng BĐG đúng thành phần” được đánh giá với mức điểm trung bình là 4,15 điểm.
Tiêu chí “Kế hoạch cụ thể, chi tiết đến từng khâu, từng bộ phận” được đánh giá với mức điểm trung bình là 4,02 điểm.
Một số ý kiến khảo sát cho rằng, công tác lập kế hoạch BĐGTS tại Trung tâm được đánh giá khá cao bởi vì lãnh đạo Trung tâm nhận thức được tầm quan trọng của công tác lập kế hoạch, lập kế hoạch chi tiết, cẩn thận sẽ góp phần làm cho cuộc đấu giá được diễn ra với kết quả tốt, hạn chế việc phải tổ chức nhiều cuộc đấu giá cho 01 tài sản và hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá. Thêm vào đó, hiện nay Trung tâm chỉ có tất cả 08 CBVC và NLĐ, do đó việc phân công nhiệm vụ đến từng người khá dễ dàng và cụ thể.
3.3.1.3. Công tác niêm yết, thông báo công khai bán đấu giá tài sản
Sau khi lập kế hoạch BĐG, Trung tâm sẽ thực hiện niêm yết, thông báo BĐGTS. Nội dung này được thực hiện theo quy trình nghiệp vụ được quy định tại Quyết định số 378/QĐ-TrTĐG của Trung tâm, công tác niêm yết, thông báo công khai BĐGTS tại Trung tâm được quy định cụ thể như sau:
- Xây dựng Quy chế cuộc đấu giá: Quy chế đấu giá phải bao gồm những nội dung chính sau:
+ Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá;
+Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;
+Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;
+Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; + Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
+ Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; + Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;
+ Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;
+ Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước.
- Niêm yết thông tin, thông báo BĐGTS: + Các nội dung cần niêm yết:
•Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; •Quy chế cuộc đấu giá
+ Địa điểm niêm yết:
Đối với tài sản là động sản niêm yết tại trụ sở của Trung tâm, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá;
Đối với tài sản là bất động sản thì niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của Trung tâm, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.
Việc thông báo và niêm yết công khai BĐG được đăng tại Báo Lào Cai; báo điện tử tỉnh Lào Cai (http://baolaocai.vn/) và cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp,
tỉnh Lào Cai (http://stp.laocai.gov.vn). Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc đăng thông báo công khai trên báo, cổng thông tin điện tử còn chưa kịp thời.
Ví dụ ngày 10/1/2017 Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai ra thông báo số: 04/TB-TTĐG về việc thông báo đấu quyền sử dụng đất tại tại TP.Lào Cai.
Nội dung cụ thể của thông báo được niêm yết như sau:
1. Tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm:
+ Thửa đất 1: Quyền sử dụng đất tại đại chỉ: Đường T2 (tức phố Đan Đường) khu dân cư B5-B6, phường Nam Cường - TP Lào Cai theo Giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 086590 do UBND TP Lào Cai cấp ngày 04/6/2015.
- Diện tích đất: 90m² (chín mươi mét vuông) - Giá khởi điểm: 846.000.000 đồng/thửa
+ Thửa đất 2: Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Đường T2 (tức phố Đan Đường) khu dân cư B5-B6, phường Nam Cường - TP Lào Cai theo Giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 331002 do UBND TP Lào Cai cấp ngày 21/11/2012.
- Diện tích đất: 100m² (Một trăm mét vuông) - Giá khởi điểm: 850.000.000 đồng/thửa
+ Thửa đất 3: Quyền sử dụng đất tại đại chỉ: Đường T2 (tức phố Đan Đường) khu dân cư B5-B6, phường Nam Cường - TP Lào Cai theo Giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 331003 do UBND TP Lào Cai cấp ngày 21/11/2012.
- Diện tích đất: 100m² (Một trăm mét vuông) - Giá khởi điểm: 850.000.000 đồng/thửa
2. Tiền đặt trước: 20%/ trên giá khởi điểm của thửa đất/hồ sơ.
3. Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá:
- Các thửa đất trên đều có mức thu là: 500.000 đồng/ hồ sơ/Thửa đất.
4. Điều kiện tổ chức cuộc bán đấu giá: Cuộc bán đấu giá chỉ được tổ chức khi có từ hai người trở lên tham gia đấu giá trên một thửa đất.
6. Phương thức đấu giá: Phương thức trả giá lên
7. Cách thức đăng ký: Toàn bộ giấy tờ của Hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá của khách hàng được cho vào phong bì gửi bằng hình thức chuyển phát nhanh hoặc thư bảo đảm qua đường Bưu điện đến địa chỉ sau:
Địa chỉ nơi nhận Hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá: Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, tổ 5 phường Nam Cường TP Lào Cai, (Sau trụ sở khối 6)
8. Thời gian mua hồ sơ và xem tài sản bán đấu giá: Kể từ ngày 10/01/2017 đến hết ngày 25/01/2017. Tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai và thực địa các thửa đất bán đấu giá.
9. Thời gian khách hàng nộp tiền đặt trước tham gia đấu giá:
- Thời gian khách hàng nộp tiền đặt trước tham gia đấu giá trước 16 giờ 30 phút ngày 25/01/2017.
10. Thời gian khách hàng đăng ký tham gia đấu giá:
- Thời gian khách hàng nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá: Trước 16 giờ 30 ngày 25/01/2017.
11. Thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá:
+ Thời gian tổ chức công bố giá các thửa đất: Vào hồi 08 giờ 00 phút, ngày 26/01/2018.
Địa điểm: Tại phòng đấu giá tầng II, Tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai, tổ 05, phường Nam Cường, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu xin liên hệ theo số điện thoại: 02143.824.914 - 02143.663.168 (Cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp, tỉnh Lào Cai, 2017)
* Kết quả khảo sát về công tác niêm yết, thông báo công khai BĐGTS
Để đánh giá về công tác niêm yết, thông báo công khai BĐGTS tại Trung tâm, tác giả đã tiến hành khảo sát đối với cả 02 nhóm đối tượng là cán bộ và khách hàng (khách hàng có TSĐG và khách hàng tham gia BĐGTS) về công tác này. Kết quả khảo sát được thể hiện qua bảng dưới đây:
Bảng 3.7: Kết quả khảo sát về công tác niêm yết, thông báo công khai BĐGTS tại Trung tâm
STT Tiêu chí Điểm trung bình
Cán bộ Khách hàng
1 Thời gian niêm yết thông báo đảm bảo theo
quy định. 4,11 2,71
2 Thông báo đầy đủ, chi tiết các thông tin
cần thiết 3,86 3,50
3 Niêm yết thông báo BĐGTS tại các địa
điểm theo quy định 3,22 2,46
(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát)
Kết quả khảo sát cho thấy có sự chênh lệch khá rõ ràng giữa 02 nhóm đối tượng là cán bộ và khách hàng trong việc đánh giá về công tác niêm yết, thông báo công khai BĐGTS. Cụ thể:
Đối với tiêu chí “Thời gian niêm yết thông báo đảm bảo theo quy định” được nhóm cán bộ đánh giá ở mức độ đồng ý với 4,11 điểm thì nhóm khách hàng chỉ đánh giá ở mức độ bình thường với 2,71 điểm. Tiêu chí này không được nhóm khách hàng đánh giá cao là bởi một số khách hàng cho biết, họ không biết là do sự chậm trễ trong triển khai công việc hay do có sự thông đồng nhưng trong một số trường hợp cán bộ của Trung tâm niêm yết thông báo trước thời gian mở cuộc đấu giá ngắn hơn so với thời gian quy định khiến cho họ không kịp nắm bắt thông tin về cuộc đấu giá.
Đối với tiêu chí “Thông báo đầy đủ, chi tiết các thông tin cần thiết” đều được cả 02 nhóm đối tượng khảo sát đánh giá ở mức độ đồng ý với mức điểm lần lượt là 3,86 điểm và 3,50 điểm.