trong quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất
Về quyền của nhà đầu tư nước ngoài: Theo quy định của pháp luật về
đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Luật Đầu tư năm 2005 đã thay thế Luật Đầu tư nước ngoài năm 2000 và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước năm 1998 nên một số quy định của Luật Đất đai (2003) không còn phù hợp với Luật Đầu tư (2005). Mặt khác, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), chúng ta cam kết từng bước tạo một sân chơi bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài.
Từ thực tế trên, cần nghiên cứu bổ sung quyền được thế chấp tại các ngân hàng ở nước ngoài và mở rộng, bình đẳng các quyền của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài. Tuy vậy, nội dung này cần được thực hiện theo một lộ trình chặt chẽ phù hợp với cam kết của Việt Nam khi gia nhập WTO và phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc tham gia và phù hợp với Luật Đầu tư (2005) đã được Quốc hội ban hành.
Sửa đổi quy định theo hướng mở rộng quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên do việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm về cơ bản thường không ảnh hưởng nhiều đến quyền phát triển đất trong suốt thời gian thuê đất so với hình thức trả tiền thuê một lần. Nói cách khác, cho dù trả tiền hàng năm, trừ khi có vi phạm trong việc sử dụng đất dẫn đến bị thu hồi đất hoặc do nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp nhất định khác (những trường hợp thu hồi này áp dụng cho cả hình thức trả tiền thuê một lần hoặc giao đất), người thuê đất vẫn có quyền sử dụng đất trong suốt thời hạn thuê. Bởi vậy, trên thực tế, nhu cầu chuyển quyền thuê đất này, dùng quyền thuê để góp vốn hợp tác với đối tác là rất phổ biến và ở khía cạnh nào đó cũng là nhu cầu chính đáng của của người sử dụng đất. Nhu cầu này ngày càng tăng lên phát sinh từ thực tế cơ quan có thẩm quyền của nhà nước có thể không tôn trọng triệt để quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (giao đất hoặc thuê đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm).
Do không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, trên thực tế, để chuyển giao quyền sử dụng đất này các bên liên quan đã phải tiến hành chuyển nhượng “chui” theo hình thức khác nhau chẳng hạn như hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa mà đã chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình. Điều này ít nhiều gây ra sự khó khăn trong hoạt động quản lý sử dụng đất của nhà nước với các đối tượng này. Hơn nữa, nhà nước có thể sẽ có thất thu thuế đối với các thu nhập mà người sử dụng đất này nhận được do chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ.
Do vậy, nếu cho phép các chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm được chuyển nhượng sẽ làm tăng khoản thu cho ngân sách nhà nước, tránh được
tình trạng trốn thuế của các chủ thể này, tạo ra sự minh bạch và thuận lợi trong hoạt động quản lý nhà nước với người sử dụng đất thực.
Ở khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất đối về bản chất nói chung có thể coi là một quyền tài sản - một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Vì vậy, không nên dựa vào đặc điểm đất thuê trả tiền hàng năm để phủ nhận bản chất tài sản này. Là một loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần được phép trao đổi, chuyển giao.
KẾT LUẬN
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, các chính sách pháp luật về đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, đây luôn được xem là vấn đề lớn, phức tạp, tác động trực tiếp đến kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước. Từ thực tiễn thực hiện gần mười năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã cho thấy, cùng với việc thi hành đồng bộ các chính sách, pháp luật về đất đai, việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là vấn đề rất cần được quan tâm, giải quyết. Do đó, luận văn đã đi sâu vào việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Các khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng đã bước đầu được tiếp cận và phân tích, đánh giá. Việc nắm bắt các thuật ngữ, khái niệm cùng với đặc điểm, tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất giúp chúng ta nhận thức được vai trò và sự cần thiết trong việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng pháp luật.
Qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cho thấy trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được thực hiện theo đúng quy định; từng bước khắc phục tình trạng cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được cho thuê về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh... Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì việc thi hành Luật Đất đai ở lĩnh vực điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế: Tình trạng đất cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Về giá đất, vốn được coi là công cụ quản lý của Nhà nước và là phương thức để người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai theo quy định của pháp luật còn tổn tại nhiều bất cập, hạn chế, ảnh hưởng không nhỏ đến việc điều chỉnh quan hệ này.
Xuất phát từ thực tế trên, trong thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung những quy định cụ thể liên quan đến việc cho thuê đất như: quy định cụ thể về căn cứ cho thuê đất; hình thức, thời hạn, thẩm quyền cho thuê đất; xác định rõ khung giá đất và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cho thuê đất…Việc sửa đổi này không chỉ góp phần tạo nên sự đồng bộ của hệ thống pháp luật mà còn tạo nguồn lực cho đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đặc biệt, điều cần thiết đặt ra là phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai nhằm khắc phục những tồn tại bất cập nêu trên, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn sắp tới.