Căn cứ cho thuê đất
Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất. Căn cứ để quyết định cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:
Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
Cũng theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong Điều 27 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất; Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất; Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
Cùng với các căn cứ trên, tại Điều 32 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: Việc quyết định cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
Qua thực tế thi hành pháp luật tại Hà Nội, về việc áp dụng các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc lập, xét duyệt và triển khai
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Hà Nội đã từng bước vào nề nếp, tuân thủ các nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tiếp tục được đổi mới. Từ kinh nghiệm rút ra qua quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong đó đổi mới về phương pháp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương trong việc lập quy hoạch sử dụng đất; xác định cụ thể chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm tạo ra sự linh hoạt, chủ động cho địa phương trong việc xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và Chỉ thị số 01/CT-BTNMT về tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đến nay, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 đang được triển khai đồng bộ tại 04 cấp.
Căn cứ Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 19/2009/TT- BTNMT ngày 2/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy
định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Nghị quyết số 06/NQ-CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011- 2015) của thành phố Hà Nội, UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) bằng kế hoạch Số 23/KH-UBND ngày 31/01/2013.
Về nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư, cho thuê đất.
Một trong các hình thức thể hiện nhu cầu sử dụng đất là văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trên thực tế, công việc này đã được triển khai trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục cho thuê đất.
Việc quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, một mặt tạo cơ sở cho Nhà nước giao đất đúng mục đích, đúng nhu cầu, nhưng một mặt cũng dẫn đến việc phát sinh các thủ tục cho thuê đất trong thực tiễn, làm cho quá trình này rườm rà, kéo dài thời gian và cũng là cơ sở làm phát sinh vấn đề tham nhũng trong quá trình thẩm định.
Ngoài ra, cơ chế đánh giá việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người thuê đất chưa được thực hiện rõ ràng, đánh giá đúng thực tiễn. Mục đích, ý nghĩa của căn cứ này là Nhà nước sử dụng biện pháp hành chính để ngăn chặn các đối tượng cho thuê đất là tổ chức, cá nhân không có, không đủ năng lực sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương nói chung và tại Hà Nội, thẩm định nhu cầu sử dụng đất tuy được thực hiện nhưng vẫn còn
mang tính hình thức, do thiếu cơ chế, thiếu các điều kiện thực tế để cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Do đó, căn cứ này vẫn chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, vẫn chưa thực sự kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa điểm khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
Mặt khác, việc tổ chức thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát. Một số phương án quy hoạch chưa được dự báo sát với tốc độ phát triển kinh tế -xã hội của địa phương trong kỳ quy hoạch, việc bố trí quỹ đất cho một số lĩnh vực chưa phù hợp khả năng thực hiện.
Chất lượng của một số dự án đầu tư trong kế hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội nhất là phân tích và dự báo thị trường và năng lực cạnh tranh, quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng, hệ thống giao thông, thủy lợi và còn mang tính tình thế.
Thời gian các tổ chức kinh tế lập dự án đầu tư và lập hồ sơ đất đai thực hiện chậm đã làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Một số hạng mục công trình đã có trong chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ đất đai, vì vậy phải chuyển sang năm sau.
Thực hiện Nghị quyết số 15/QH12, ngày 29/05/2008 của Quốc hội về việc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà Nội và một số tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội (cũ) Hà Tây (trước đây), huyện Mê Linh và 4 xã của tỉnh Hòa Bình được hợp nhất trong điều kiện kinh tế - xã hội của các địa phương khác nhau; các dự án đầu tư có sử dụng đất phải rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô ảnh hưởng đến kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố.
Hình thức cho thuê đất
Hình thức cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua các hợp đồng cho thuê đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức sau: Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức có nhu cầu thuê đất phải trả một khoản tiền nhất định theo hợp đồng thuê đất cho Nhà nước theo hai cách: trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần theo quy định của pháp luật.
* Hình thức Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước cho thuê đất
có thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1/1/1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 1/1/1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. (Khoản 1, Điều 35 Luật Đất đai năm 2003).
* Với trường hợp Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất 1 lần:
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. (Khoản 2, Điều 35 Luật Đất đai năm 2003)
Như vậy, theo quy định hiện hành, Nhà nước đã thu hẹp diện thu hồi đất bằng quyết định hành chính và sau đó cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh tế. Đồng thời Nhà nước cho phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp thuê đất của người sử dụng đất. Đây là hình thức mà hầu hết các nước trên thế giới đang làm, phù hợp với tính chất dân sự của quyền sử dụng đất.
Theo rà soát của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, kiểm tra tại các quận huyện cho thấy, có một số địa phương giao khoán, cho thuê đất không thực hiện đấu thầu, đấu giá đất; không có bản đồ, hồ sơ, sổ sách quản lý theo quy định. Đáng chú ý, nhiều nơi cho thuê đất không đúng đối tượng,
thời gian thuê đất vi phạm khoản 2 Điều 72 và khoản 5 Điều 67 Luật Đất đai 2003. Một số diện tích tự ý chuyển mục đích... kéo dài nhiều năm nhưng chưa được UBND các xã, phường, thị trấn và thanh tra xây dựng quận, huyện xử lý kiên quyết, triệt để. Một số diện tích khác để hoang hóa, không sử dụng, bị lấn chiếm, gây lãng phí, vi phạm Luật Đất đai.
Thời hạn cho thuê đất
Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thời điểm khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, ngày, năm hoặc một sự kiện có thể xảy ra. Thời hạn không đơn thuần chỉ là một khoảng thời gian mà nó được xác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong những trường hợp do luật quy định hoặc các bên thỏa thuận.
Do vậy, thời hạn cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng thuê đất. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thời hạn cho thuê đất đối với các trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế; quy định chính sách gia hạn cho các trường hợp được cho thuê đất khi hết thời hạn....
Thời hạn cho thuê đất được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai như sau:
Đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất đã được cho thuê trước ngày 15/10/1993 mà trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn cho thuê thì thời hạn cho thuê đất được thực hiện với hạn mức cụ thể là:
Thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm; Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là thời hạn được xác định trong dự án nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 67 của Luật Đất đai:
“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây