Thẩm quyền cho thuê đất
Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan hoặc người có chức vụ nào đó. Việc xác định cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nào có quyền cho thuê đất trong trường hợp này hay trường hợp kia, một là dựa vào chủ thể thuê đất, hai là dựa trên tiêu chí thẩm quyền cho thuê đất hiện nay được xây dựng theo hướng tăng thẩm quyền cho cấp cơ sở, giảm quyền của cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tại Điều 37, thẩm quyền cho thuê đất dựa vào các chủ thể cho thuê đất như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư;
- UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền. (Điều 37, Luật Đất đai năm 2003).
Bên cạnh đó, Điều 31, Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định cho thuê đất đối với đất đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành (ngày 01 tháng 7 năm 2004).
Với quan điểm phân cấp trong quản lý về đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục hạn chế của Luật cũ, giảm quyền cho thuê đất của Chính phủ và quy định thẩm quyền cho thuê đất đều thuộc về chính quyền các địa phương (cấp tỉnh, huyện, xã). Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi cấp cơ sở và địa phương là nơi tiếp xúc trực tiếp với người sử dụng đất nên việc thực hiện quy trình thủ tục cũng thuận tiện hơn. Tuy nhiên, năng lực tổ chức thực hiện thẩm quyền được phân cấp của các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương và tại một số nơi ở Hà Nội còn nhiều hạn chế, bên cạnh đó sự thiếu hụt các quy định về hạn chế diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng và một cơ chế kiểm tra, giám sát thiếu chặt chẽ đã dẫn đến việc cho thuê đất một cách tùy tiện, hoặc lợi dụng xin thuê đất với diện tích lớn để chiếm đất nhằm trục lợi, nhiều trường hợp được cho thuê đất rồi bỏ hoang, gây lãng phí, gây bức xúc trong xã hội. Vẫn còn tồn tại tình trạng "trải thảm đỏ" để mời gọi đầu tư, phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà chưa quan tâm đúng mức đến khả năng thực hiện của các nhà đầu tư làm giảm đáng kể diện tích trồng lúa, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu an ninh lương thực quốc gia, gây ô nhiễm môi trường.
Trình tự, thủ tục cho thuê đất
Theo Đại Từ điển tiếng Việt, quy trình được định nghĩa là “các bước phải tuân theo khi tiến hành một công việc nào đó” [34, tr. 1381]; còn trong Từ điển Tiếng Việt, quy trình là “trình tự phải tuân theo để tiến hành một công việc nào đó [31, tr. 813]”; thủ tục được hiểu là “những việc cụ thể phải làm theo một trật tự quy định, để tiến hành một công việc nào đó [31, tr. 960]”
Từ các khái niệm về quy trình và thủ tục như đã nêu trên có thể thấy rằng giữa quy trình và thủ tục có mối quan hệ mật thiết với nhau. Trong thủ tục có quy trình vì thủ tục là những việc cụ thể phải làm và những việc phải làm này được thực hiện theo một trật tự quy định tức là theo một trình tự hay nói một cách khác là quy trình nhất định.
Như vậy, quy trình, thủ tục cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình tự, thủ tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về cho thuê đất.
Theo Điều 122, Luật Đất đai năm 2003, trình tự, thủ tục cho thuê đất cho người được thuê đất được thực hiện như sau:
Về việc nộp hồ sơ xin thuê đất:
- Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất. Hộ gia đình, cá nhân xin thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
- Hồ sơ xin thuê đất gồm đơn xin thuê đất; dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước.
Việc cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:
- Người thuê đất chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất. Hồ sơ xin thuê đất bao gồm đơn xin thuê đất, văn bản thỏa thuận địa điểm, giấy phép đầu tư, dự án đầu tư. Trong đó, văn bản thỏa thuận địa điểm là loại giấy tờ ghi nhận kết quả làm việc giữa “cơ quan được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất” (Khoản 1 Điều 125 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai) về việc lựa chọn khu đất xin thuê của người sử dụng, trên cơ sở các khu đất còn trống do cơ quan quản lý đất đai nói trên giới thiệu. Quy định về việc thỏa thuận địa điểm thuê đất là hoàn toàn hợp lý, rõ ràng hơn so với luật cũ.
- Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về cho thuê đất, , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định cho thuê đất cho người được thuê đất;
- Căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thuê đất.
Như vậy, theo các căn cứ cụ thể của địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng như thực hiện các trình tự, thủ tục về việc cho thuê đất cho nhân dân, chủ đầu tư.
Việc cho thuê đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng được quy định như sau:
Đối với đất đã giải phóng mặt bằng, về cơ bản các bước tiến hành hầu hết đều giống trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng, chỉ khác là không cần thực hiện bước giải phóng mặt bằng bởi đây là trường hợp địa phương có sẵn quỹ đất trống, hay ngôn ngữ ngoài luật gọi là “đất sạch” nên không cần giải phóng mặt bằng nữa.
Trình tự, thủ tục cho thuê đất theo các trường hợp sau:
- Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất tạo ”đất sạch”, sau đó thực hiện đấu giá, đấu thầu theo quy định để xác định chủ đầu tư nào được giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế mà người đang sử dụng đất (hoặc nhiều người đang sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện theo quy định thì được quyền tự đầu tư hoặc được chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư (chỉ áp dụng đối
với dự án sản xuất, kinh doanh hoặc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở) theo hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
- Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thực hiện theo trình tự riêng.
Về vấn đề cơ quan chịu trách nhiệm thỏa thuận địa điểm thuê đất
Theo Luật đất đai 2003 thì việc thỏa thuận địa điểm trong trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng thuộc về trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin thuê đất (Khoản 3 Điều 122), còn đối với đất đã giải phóng mặt bằng thì trong luật này không đề cập. Quy định này chưa hợp lý, bởi về nguyên tắc, ngay trong đơn xin thuê đất của hồ sơ, họ đã buộc phải cung cấp thông tin về địa điểm và diện tích khu đất xin thuê, phải hoàn chỉnh hồ sơ xin thuê đất thì mới nộp được cho cơ quan quản lý đất đai. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai giải quyết vấn đề này bằng việc quy định tại Khoản 1 Điều 125 và Khoản 1 Điều 126 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
Việc thỏa thuận địa điểm được thực hiện trước khi người sử dụng nộp hồ sơ thuê đất, bảo đảm được tính hợp lý trong quy trình thuê đất tuy nhiên vẫn còn điểm cần quy định chi tiết hơn. Khoản 1 Điều 125 Nghị định này quy
định “người có nhu cầu xin…thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất” đối với đất đã giải phóng mặt bằng. Tương tự, Khoản 1
Điều 126 Nghị định này cũng quy định “người có nhu cầu xin…thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng.
Thực trạng về trình tự, thủ tục cho thuê đất.
Hiện nay, trên cơ sở luật định về cho thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang áp dụng và thực hiện trình tự, thủ tục theo các bước như sau:
* Đối với trường hợp thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án sẽ thực hiện theo 8 bước là:
Bước 1: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất (đối với các trường hợp dự án
đầu tư không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư).
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ, trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất
của tổ chức và giao đất, cho thuê đất (sau khi UBND cấp huyện đã có quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư);
Bước 3: Bàn giao đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho chủ đầu tư.
Bước 4: Ký Hợp đồng thuê đất (chỉ đối với trường hợp thuê đất)
Bước 5: Xác định giá sàn, bước giá khi đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (đối với trường hợp giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất).
Bước 6: Công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đối với
trường hợp giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất).
Bước 7: Cấp trích lục Bản đồ.
Bước 8: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
*Đối với trường hợp thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì trình tự thực hiện gồm 8 bước:
Bước 1: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất (đối với các trường hợp dự án
đầu tư không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư).
Bước 2: Thẩm định hồ sơ sử dụng đất, trình UBND Thành phố quyết
định cho thuê đất.
Bước 3: Bàn giao đất cho tổ chức đã có quyết định giao đất hoặc cho
thuê đất.
Bước 4: Ký hợp đồng thuê đất (chỉ đối với trường hợp thuê đất)
Bước 5: Xác định giá sàn, bước giá khi đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (đối với trường hợp giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất).
Bước 6: Công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đối với
trường hợp giao đất để đấu giá quyền sử dụng đất)
Bước 7: Cấp trích lục Bản đồ.
Bước 8: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Tính đến năm 2011, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 317 dự án đã được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các Dự án đầu tư, với tổng diện tích là 8,613,643.9 m2 đất nhưng triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng chậm.
Hiện nay, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện thống nhất theo cơ chế “một cửa” cụ thể cơ quan tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ đơn giản rõ các loại giấy tờ phải có, thời gian thực hiện thủ tục được rút gọn với từng công việc nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính, hạn chế sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước thông qua việc Nhà nước hình thành các công cụ hỗ trợ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi các bên thực hiện giao dịch, chính sách kinh tế tài chính để điều tiết các lợi ích, hệ thống dịch vụ, hình thành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Thủ tục cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được