3 .Ý nghĩa của đề tài
1.3.2. Yêu cầu của việc bồi thường, hỗ trợ vá táiđịnh cư trongthu hồ
1.3.2.1.Phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý nhưng đồng thời nó cũng là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi quốc gia và người sử dụng. Do đó công tác thu hồi đất nói chung và bồi thường thiệt hại nói riêng phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý theo quy định của nhà nước. Công tác thu hồi đất được thực hiện theo đúng quy định không chỉ là yêu cầu bắt buộc “sống và làm việc theo đúng pháp luật” của đất nước ta mà nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giám sát, kiểm tra và xử lý hành vi vi phạm pháp pháp luật, hạn chế đến mức thấp nhất những khiếu nại, tố cáo của người dân.
1.3.2.2. Dựa trên cơ sở cân đối, kết hợp hài hòa giữa các lợi ích
Lợi ích là động lực thúc đẩy mọi hoạt động của các chủ thể xã hội, từ cá nhân đến cộng đồng. Công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tác động trực tiếp đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên là yêu cầu chính yếu đặt ra.
Luật đất đai 1988 quy định “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước”, từ quy định này chúng ta có thể thấy được lợi ích nghiêng về phía Nhà nước, lợi ích của Nhà nước đặt lên trên nhất và Nhà nước áp đặt các biện pháp bắt buộc có liên quan đến đất đai đối với người dân sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai 1993 và gần đây nhất là Luật đất đai 2013 đã ra đời và sửa đổi từ “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước” thành “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” mới thấy được hết tính đầy đủ của nó. Như vậy lợi ích của Nhà nước sẽ gắn liền với lợi ích của người dân.
1.3.2.3.Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác
Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác là một yêu cầu quan trọng và cấp thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nó ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác nhau về kinh tế, chính trị, văn hoá. Nếu đảm bảo đúng yêu cầu này sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công công trình và đưa công trình vào sử dụng đúng thời gian và kế hoạch đã đề ra. Ngược lại, công tác bồi thường thiệt hại diễn ra chậm do nhiều nguyên nhân sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB, dẫn đến chậm tiến độ trong thi công công trình xây dựng, dự án đầu tư gây thiệt hại cho vốn tư nhân hoặc Ngân sách nhà nước.
1.3.2.4. Đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ.
Đây là yêu cầu mà các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải đảm bảo khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thu hồi đất GPMB. Công khai, dân chủ chính là công khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị thu hồi đất rõ các chính sách, quy định bồi thường; mục tiêu, nhiệm vụ của dự án có liên quan. Công khai các văn bản pháp lý, các văn bản về quy mô, cơ cấu dự án, sơ đồ khu giải toả; đặc biệt là chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình
có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt biết, tạo niềm tin trong dân chúng.
1.3.3.Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, cụ thể:
*Chính sách, pháp luật
Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Chính sách áp dụng ở đây chúng ta bàn đến là chính sách về giá đất và chính sách về tái định cư. Hầu hết các vụ khiếu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng đều có liên quan đến hai chính sách này. Ta biết rằng việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng suy cho cùng là hành vi mang tính cưỡng chế.
Luật Đất đai 2013 ra đời với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết,cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quyphạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việctổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quanhệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốcphòng, an ninh và ổn định xã hội. Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặtbằng cũng luôn
được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. Đất đai là đối tượngquản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế hơn.
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
Thứ nhất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhấtđể thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Thứ hai: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất để tính bồi thường.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Hiện nay, trên phạm vi cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã có quy hoạch. Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đâychính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
*Yếu tố điều tra, khảo sát, phân loại đất, quy chủ sử dụng đấtvà lập bản đồ địa chính thu hồi đất
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc, đánh giá, phân loại đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung tiếp theo, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị cấp xã có bản đồ địa chính. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại.
*Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính,
chính quyền địa phương cấp trên.Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưthường xuyên được nâng cao, có trách nhiệm. Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. Công tác tổ chức cần thực hiện một cách đồng bộ, sâu rộng, triệt để từ cấp trên xuống địa phương, cần chung tay vào cuộc của toàn bộ hệ thống chính trị.
* Công tác xác định giá đất và định giá tài sản trên đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Định giá đất gắn liền với việc gắn liền với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/ bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuế nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công, quản lý đất TĐC…Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sư dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất cả ở tầm vĩ mô, vi mô. Có sự quan hệ rất mật thiết của việc giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và thị trường BĐS. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trướng đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm.Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay thế cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại Luật Đất đai 2003.
1.3.4.Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thếgiới
1.3.4.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: Đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng(Nguyễn Ánh Tuyết, 2002).
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện