3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.
- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.
Căn cứ Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định
các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Tại Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61. Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
-Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó".
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu ầcu. Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành ph ần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản thành lập. (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)