3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương
1.3.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của huyện Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quy trình này quy
định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Năm 2016, UBND Thành phố ban hành Kế hoạch số 75/KH-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, trong đó Thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 49 dự án (quy mô trên 5000m2) với tổng diện tích 75,57ha và đấu giá các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt (quy mô dưới 5000m2) với tổng diện tích 28,6 ha; tổng số tiền sử dụng đất dự kiến thu 3.050 tỷ đồng.
Thực hiện Kế hoạch, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, sát sao các biện pháp tổ chức thực hiện; Các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực triển khai thực hiện Kế hoạch ngay từ ngày đầu, tháng đầu, quý đầu. Kết quả thực hiện (tính đến ngày 15/10/2016), toàn Thành phố đã tổ chức đấu giá được 23,8 ha đất (trong tổng số 104,17 ha đất đủ điều kiện tổ chức đấu giá), thu 2.977 tỷ đồng (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải hoàn trả lại ngân sách và Quỹ phát triển đất Thành phố) đạt 96 % kế hoạch (3.050 tỷ) (trong đó: đã nộp ngân sách 2.402 tỷ đồng). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách Thành phố và các quận, huyện, thị xã để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
1.3.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đà Nẵng
Đà Nẵng là huyện trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, TP Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ- UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:
+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi
hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá
Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá.
Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó. Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản (Nguyễn Thị Minh, 2013)
1.3.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh
Cũng là một huyện thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. TP Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của TP Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó TP đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) (Nguyễn Thị Minh, 2013)
1.3.5.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo Quyết định số 3750/QĐ-UB ngày 28/11/2011 của UBND tỉnh Hà Tĩnh trên cơ sở sát nhập Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và bộ phận bán đấu giá tài sản Trung tâm tư vấn và Dịch vụ Tài chính công thuộc Sở Tài chính, với nhiệm vụ được giao tổ chức bán đấu giá các loại tài sản trên địa bàn tỉnh. Trung tâm chính thức đi vào hoạt động từ tháng 5/2012.
- Trung tâm hiện có: 16 người (07 biên chế, 09 hợp đồng lao động) - Trình độ chuyên môn: 01 trình độ Thạc sỹ, 13 trình độ cử nhân Luật và Kinh tế, 02 trình độ cao đẳng và trung cấp.
- Đấu giá viên: 04 người. Văn bản pháp luật ban hành:
- Quyết định số 40/2012/QĐ-UB ngày 02 tháng 08 năm 2012 về Quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 42/2012/QĐ-UB ngày 09/08/2012 về quy định bổ sung, điều chỉnh mức thu một số loại phí, lệ phí áp dụng trên địa bàn tỉnh.
Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm đã chủ động liên hệ UBND các huyện, huyện, thị xã để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá (đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, huyện, thị xã đã ký hợp đồng với Trung tâm để thực (Nguyễn Thị Minh, 2013)
1.3.5.5. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định
Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được tỉnh Nam Định thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc đấu giá đất ở hàng năm được điều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi đó việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số địa phương khi đấu giá đất ở chưa có hạ tầng nên giá đất đưa ra thường không cao... Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
Hàng năm, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đều được triển khai tại tất cả các huyện, huyện trong tỉnh, tạo lên nguồn thu khá lớn vào ngân sách nhà nước. Năm 2013 tỉnh Nam Định thực hiện đấu giá 47,5 ha đất, tổng số tiền thu được là 297 tỷ đồng. Năm 2014, dự kiến đấu giá 7.019 lô với diện tích 92 ha, dự kiến thu 472 tỷ đồng nhưng chỉ thực hiện đấu giá được được 53 ha, thu được 345 tỷ đồng. Năm 2015, thực hiện đấu giá 68 ha, thu được 508 tỷ đồng.
Năm 2015, công tác đấu giá quyền SDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Nam Định được thực hiện bắt đầu từ việc đấu thầu dự án
có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng của 4 dự án có tổng diện tích đất được đấu thầu là 8,14 ha để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự kiến thu hơn 89 tỷ đồng. Đó là các dự án: dự án xây dựng đường nội thị, thị trấn Cát Thành, huyện Trực Ninh; xây dựng sân vận động huyện Hải Hậu; xây dựng đường nội thị, thị trấn Liễu Đề, huyện Nghĩa Hưng; xây dựng khu tái định cư phía Tây đường Trần Thái Tông, phường Lộc Vượng, Huyện Nam Định.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:
+ Tạo vốn đối ứng xây dựng Quốc lộ 21B;
+ Tạo vốn đối ứng xây dựng đường cao tốc Nam Định-Phủ Lý; + Xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thông đê biển;
+ Cải tạo, nạo vét hệ thống thủy lợi kênh mương phục vụ tưới tiêu tại các huyện, huyện; …Từ đó xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao đời sống của người dân trong toàn tỉnh.
1.3.6. Đánh giá chung về tổng quan
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định. - Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2015 - 2018.
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn các xã, thị trấn của huyện Giao Thủy, cụ thể:
+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Thịnh; + Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Long; + Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Quất Lâm. + Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy: đai của huyện Giao Thủy:
- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước...
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường.
2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018:
- Giới thiệu khái quát về 04 dự án.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án.
2.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá
- Hiệu quả kinh tế. - Hiệu quả xã hội.
- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy
- Về chính sách của Nhà nước.
- Giải pháp về kỹ thuật (giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá...). - Các giải pháp về cơ chế tài chính.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu sẵn có liên quan đến đề tài nghiên cứu, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu. Nguồn từ các cơ quan cấp tỉnh như: Sở Tài nguyên và Môi trường, sở Tài chính...; từ các cơ quan của huyện như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính...
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra thu thập các số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra, bảng hỏi từ đó tổng hợp số liệu, khái quát, đánh giá vấn đề.
+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu (cán bộ địa chính xã, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường…), tổng số cán bộ phỏng vấn là 10 người.
+ Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá bằng phiếu điều tra. Tùy từng quy mô dự án cụ thể, mỗi dự án dự kiến điều tra, phỏng vấn trên 53% số người tham gia đấu giá, trúng đấu giá. Tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu.
+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Quất Lâm: 10/16 phiếu.
+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Thịnh: 25/48 phiếu.
+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Long: 20/50 phiếu.
+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng: 35/62 phiếu.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu
Đây là phương pháp xem xét về mặt bản chất, trong đó bao gồm sự kết hợp của các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô cũng như sự xác định cân bằng tương đối trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Quá trình tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL.
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực