3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tà
3.2.4. Tình hình thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một quyền xảy ra phổ biến, lượng đăng ký thế chấp chiếm số giao dịch lớn nhất trong tất cả các quyền của người sử dụng đất, giai đoạn 2017-2020 có 22.173 hồ sơ thế chấp, cụ thể: Năm 2017 là 5.374 hồ sơ; năm 2018 là 5.257 hồ sơ; năm 2019 là 5.569 hồ sơ; năm 2020 là 5.973 hồ sơ, trong đó phường Cổ Nhuế 1 có lượng hồ sơ lớn nhất là 2.406 hồ sơ và thấp nhất là phường Xuân Đỉnh với 798 hồ sơ.
Lượng đăng ký thế chấp chiếm số giao dịch lớn nhất trong tất cả các quyền của người sử dụng đất là do nhu cầu về vốn cho kinh doanh, sản xuất của người dân ngày một nhiều, ngoài ra cũng có những trường hợp người dân vay vốn để lấy tiền đầu tư bất động sản hoặc lấy vốn để đi xuất khẩu lao động.
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất ở tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017-2020
Đơn vị: trường hợp STT Phường Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Tổng 1 Thượng Cát 289 351 308 327 1.275 2 Liên Mạc 371 442 457 465 1.735 3 Thụy Phương 412 367 422 487 1.688 4 Minh Khai 367 259 281 362 1.269 5 Tây Tựu 459 381 482 438 1.760 6 Xuân Đỉnh 121 173 227 277 798 7 Xuân Tảo 371 367 389 423 1.550 8 Đông Ngạc 412 449 374 461 1.696 9 Đức Thắng 307 319 322 331 1.279 10 Cổ Nhuế 1 581 586 611 628 2.406 11 Cổ Nhuế 2 538 501 589 631 2.259 12 Phúc Diễn 581 476 522 579 2.158 13 Phú Diễn 565 586 585 564 2.300 Tổng cộng 5.374 5.257 5.569 5.973 22.173
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, 2020)
Theo quy định của các tổ chức tín dụng, khi cho vay thì tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bảo lãnh đã được xác định trong hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên Bảng giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định, tuy nhiên chênh lệch giữa bảng giá đất và giá trị
thị trường của thửa đất vẫn còn chưa sát dẫn đến thực tế số tiền mà người sử dụng đất được vay chỉ khoảng bằng 55-65% giá trị tài sản là QSDĐ thực tế mà họ đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi đi thế chấp.
Để tránh những rủi ro có thể phát sinh khi xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm nói riêng hoặc bất kỳ giao dịch nào có trị giá tài sản trao đổi lớn, có liên quan đến tài sản mà theo quy định của pháp luật phải thực hiện việc đăng ký thế chấp thì phương pháp tốt nhất là các bên tham gia tuân thủ theo đúng quy định pháp luật, không nên xác lập giao dịch, cam kết trên cơ sở niềm tin lẫn nhau. Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã có tác dụng tốt quản lý việc thế chấp giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan Nhà nước là trung gian đảm bảo phần pháp lý cho các bên tham gia.
Trước đây, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất được thực hiện tại UBND phường. Khi người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là thửa đất thì đến xác nhận tại UBND cấp phường theo quy định và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất thế chấp không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đăng ký biến động, sau đó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý nhà nước về đất đai không nắm được giao dịch giữa người sử dụng đất và Ngân hàng. Đây cũng là mặt hạn chế về quy định pháp luật, nên trong giai đoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều.
Sau năm 2005, người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất để vay vốn ngân hàng thì đến Phòng Tài nguyên và môi trường quận (đối với Giấy chứng nhận do quận cấp), Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (đối với Giấy chứng nhận do thành phố cấp) theo quy định để đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do đó, người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất rất nhiều, điều này nói lên người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp