Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiến
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
Nguyên tắc thống nhất về quản lý nhà nước: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và QLNN về đất đai trên địa bàn được quy định bởi pháp luật. QLNN về đất đai của Nhà Nước nhằm thực hiện việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế, hộ gia đình và cá nhân (HGĐ & CN) sử dụng ổn định và lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho người SDĐ có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Vì có như vậy người SDĐ mới yên tâm, chủ động trong dự liệu cuộc sống để đầu tư sản xuất, cũng như có ý thức trong sử dụng, tránh hiện tượng khai thác kiệt quệ đất đai (Hoàng Anh Đức, 1995).
Nguyên tắc phân quyền gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành
nhiệm vụ: Chính quyền thành phố thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cũng như
thu hồi đất đai thuộc về doanh nghiệp và tổ chức và có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình hình thực hiện nhiệm vụ của cấp quận, huyện; UBND quận, huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền phường, xã và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (Hoàng Anh Đức, 1995) .
Nguyên tắc tập trung dân chủ: Quản lý nhà nước về đất đai của Nhà nước
phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN của UBND quận, huyện và các tổ chức chính trị- xã hội tại quận, huyện (Hoàng Anh Đức, 1995).
Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ:
Quản lý đất đất đai theo địa giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn quận, huyện phải chịu sự quản lý của UBND quyện huyện. UBND quận, huyện có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động, đồng thời có quyền giám sát kiểm tra các cơ quan
này trong việc thực hiện pháp luật đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm (Hoàng Anh Đức, 1995)
Nguyên tắckế thừa và tôn trọng lịch sử:
Điều này khẳng định lập trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn đề về lịch sử và những yếu kém trong QLĐĐ trước đây cũng để lại không ít khó khăn cho QLNN về đất đai hiện nay và cần được xem xét tháo gỡ một cách khoa học. Nguyên tắc QLNN về đất đai trên nhằm đảm bảo nguyên tắc chủ đạo là:
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền SDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật (Hoàng Anh Đức, 1995).
Nguyên tắc sử dụng đất công theo quy đinh: Có kế hoạch hoặc phương án
sử dụng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với khu vực có đất mới hình thành, nền đất phải ổn định, không có nguy cơ bị sạt lở. Thực hiện việc cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định. Xử lý dứt điểm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp trước khi giao đất cho các đối tượng khai thác, sử dụng (Hoàng Anh Đức, 1995). 2.1.4. Phân loại quỹ đất công
Đất công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (Chính phủ, 2014).
Đất công ích: Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Việc sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Luật
Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (Quốc hội, 2014).
Đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây. Ngoài ra, còn có đất ao hầm chưa khai thác, sử dụng. Đất mới hình thành: Đất bãi bồi ven sông, rạch; đất cù lao trên sông; đất vùng bán ngập lòng hồ thủy điện, thủy lợi. Đất dôi dư chưa được Nhà nước thu hồi: Đất trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, đất thể dục thể thao, đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất lâm phần bỏ ra sau khi rà soát quy hoạch 03 loại rừng và đất công trình công cộng, đất chuyên dùng khác do không còn nhu cầu sử dụng hoặc sắp xếp lại dôi dư (Quốc hội, 2013). Đất Nhà nước đã bồi thường: Cơ quan nhà nước đã nhận chuyển nhượng, thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để chuẩn bị đầu tư xây dựng các công trình công cộng, trụ sở cơ quan hoặc kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, quỹ đất 7% bàn giao cho địa phương để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đất đã thu hồi: Đất do Nhà nước thu hồi và giao để quản lý theo quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai. Đất nghĩa trang, nghĩa địa do Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý (trừ đất do thân tộc, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức khác sử dụng) (Chính phủ, 2014).
2.1.5. Nội dung quản lý đất công
2.1.5.1. Ban hành pháp luật và tổ chức thực hiện
Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý. Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ.
Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn.
Như đã nêu ở trên, đất đai nói chung và đất công nói riêng là một vấn đề hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất công thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để gải quyết các mối quan hệ đó, nhà nước hải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ.
Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến quan hệ về đất công xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về lý
luận cũng hư thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, công tác ban hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu.
Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng cả trong quản lý và sử dụng đất công. Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất công, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản pháp quy của cấp trên. Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quản quản lý cấp dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác so với các văn bản của cấp trên.
Những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ được quy định rõ trong Luật và những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của cấp tỉnh được quy định trong Nghị định của Chính phủ. Theo các văn bản thi hành Luật đất đai 2013, cấp thành phố quy định về một số nội dung trên địa bàn tỉnh như: giá đất hàng năm trên cơ sở khung giá của Chính phủ; hạn mức giao đất ở mới và hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư đối với các dự án; quy định quản lý một số loại đất như nghĩa địa, đất tôn giao, tín ngưỡng;…
2.1.5.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch đất công trên địa bàn huyện
Quy hoạch sử dụng đất công là sự tính toán, phân bổ đất công một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội, chính trị. Kế hoạch hoá đất công là sự xác định các chỉ tiêu về quản lý và sử dụng đất công, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất công (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Trong công tác quản lý đất công, quy hoạch, kế hoạch hoá là một công cụ hết sức hữu hiệu. Nó giúp cho việc sử dụng đất công một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan môi trường (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Quy hoạch dài hạn về đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp được giao cho các hooj gia đình theo nghị định 64 và đất nông nghiệp do UBND xã, thị trấn quản lý được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư, người nông dân chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình. Thông qua công cụ quy hoạch, nhà nước sẽ góp phần điều tiết cung, cầu, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang một số loại đất khác trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì vậy, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp. được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, vì trong công tác lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên, không được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hoá. Luật Đất đai 2013 từ điều 35 đến điều 51 đã quy định đầy đủ về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trách nhiệm lập và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài ra còn quy định việc công bố, thực hiện và điều chính quy hoạch. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất công (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt danh mục quỹ đất công do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng. Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất cho người sử dụng đất để quản lý mà không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại đất sau đây: Đất xây dựng công trình giao thông, cầu cống, vỉa hè, công trình thủy lợi, đê đập, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm. Đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý. Đối với diện tích chưa sử dụng vào mục đích theo quy định tại Nghị định số 43//2014/NĐ-CP của Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để nhận thầu ( Chính phủ 2014).
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án đấu giá để nhận thầu cho thuê đất công ích, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Sau khi phương án đấu giá được duyệt, Ủy ban nhân dân cấp xã thuê đơn vị tổ chức cuộc đấu giá tiến hành tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật. Sau khi có kết quả đấu giá, đơn vị tổ chức đấu giá gửi kết quả đấu giá nhận thầu đất công ích cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, căn cứ vào kết quả đấu giá Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã mời
cá nhân, hộ gia đình trúng đấu giá nhận thầu đất công ích đến Ủy ban nhân dân cấp xã để ký hợp đồng thuê đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Việc cho thuê đất phải lập thành hợp đồng bằng văn bản nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người thuê đất và các vấn đề khác có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp xã ký bên cho thuê với thời hạn cho thuê đất mỗi lần không quá 05 năm. Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện không ban hành quyết định cho thuê đất, người được thuê đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Trong thời hạn cho thuê, khi nhà nước có nhu cầu sử dụng thì phải trả lại đất và không được bồi thường, hỗ trợ về đất hoặc di dời vật kiến trúc xây dựng trên đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đối với tiền thuê đất đã trả trước thì được khấu trừ lại đến thời điểm trả lại đất. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ được thu tiền cho thuê đất hàng năm, không được thu tiền thuê đất một lần cho nhiều năm hoặc cả thời hạn thuê đất. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn. Chứng từ thu tiền thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích sử dụng biên lai theo quy định, việc quản lý và sử dụng nguồn thu từ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thực hiện theo chế độ tài chính hiện hành (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Trường hợp quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại các xã, phường, thị trấn để lại vượt 5% thì phần diện tích vượt đó được quản lý, sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
2.1.5.3. Công tác tuyên truyền các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng