Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiến
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.5. Nội dung quản lý đất công
2.1.5.1. Ban hành pháp luật và tổ chức thực hiện
Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý. Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ.
Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn.
Như đã nêu ở trên, đất đai nói chung và đất công nói riêng là một vấn đề hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất công thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để gải quyết các mối quan hệ đó, nhà nước hải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ.
Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến quan hệ về đất công xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về lý
luận cũng hư thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, công tác ban hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu.
Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng cả trong quản lý và sử dụng đất công. Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất công, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản pháp quy của cấp trên. Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quản quản lý cấp dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác so với các văn bản của cấp trên.
Những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ được quy định rõ trong Luật và những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của cấp tỉnh được quy định trong Nghị định của Chính phủ. Theo các văn bản thi hành Luật đất đai 2013, cấp thành phố quy định về một số nội dung trên địa bàn tỉnh như: giá đất hàng năm trên cơ sở khung giá của Chính phủ; hạn mức giao đất ở mới và hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư đối với các dự án; quy định quản lý một số loại đất như nghĩa địa, đất tôn giao, tín ngưỡng;…
2.1.5.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch đất công trên địa bàn huyện
Quy hoạch sử dụng đất công là sự tính toán, phân bổ đất công một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội, chính trị. Kế hoạch hoá đất công là sự xác định các chỉ tiêu về quản lý và sử dụng đất công, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất công (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Trong công tác quản lý đất công, quy hoạch, kế hoạch hoá là một công cụ hết sức hữu hiệu. Nó giúp cho việc sử dụng đất công một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan môi trường (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Quy hoạch dài hạn về đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp được giao cho các hooj gia đình theo nghị định 64 và đất nông nghiệp do UBND xã, thị trấn quản lý được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư, người nông dân chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình. Thông qua công cụ quy hoạch, nhà nước sẽ góp phần điều tiết cung, cầu, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang một số loại đất khác trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì vậy, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp. được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, vì trong công tác lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên, không được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hoá. Luật Đất đai 2013 từ điều 35 đến điều 51 đã quy định đầy đủ về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trách nhiệm lập và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài ra còn quy định việc công bố, thực hiện và điều chính quy hoạch. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất công (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt danh mục quỹ đất công do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng. Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất cho người sử dụng đất để quản lý mà không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại đất sau đây: Đất xây dựng công trình giao thông, cầu cống, vỉa hè, công trình thủy lợi, đê đập, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm. Đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý. Đối với diện tích chưa sử dụng vào mục đích theo quy định tại Nghị định số 43//2014/NĐ-CP của Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để nhận thầu ( Chính phủ 2014).
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án đấu giá để nhận thầu cho thuê đất công ích, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Sau khi phương án đấu giá được duyệt, Ủy ban nhân dân cấp xã thuê đơn vị tổ chức cuộc đấu giá tiến hành tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật. Sau khi có kết quả đấu giá, đơn vị tổ chức đấu giá gửi kết quả đấu giá nhận thầu đất công ích cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, căn cứ vào kết quả đấu giá Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã mời
cá nhân, hộ gia đình trúng đấu giá nhận thầu đất công ích đến Ủy ban nhân dân cấp xã để ký hợp đồng thuê đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Việc cho thuê đất phải lập thành hợp đồng bằng văn bản nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người thuê đất và các vấn đề khác có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp xã ký bên cho thuê với thời hạn cho thuê đất mỗi lần không quá 05 năm. Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện không ban hành quyết định cho thuê đất, người được thuê đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Trong thời hạn cho thuê, khi nhà nước có nhu cầu sử dụng thì phải trả lại đất và không được bồi thường, hỗ trợ về đất hoặc di dời vật kiến trúc xây dựng trên đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đối với tiền thuê đất đã trả trước thì được khấu trừ lại đến thời điểm trả lại đất. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ được thu tiền cho thuê đất hàng năm, không được thu tiền thuê đất một lần cho nhiều năm hoặc cả thời hạn thuê đất. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn. Chứng từ thu tiền thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích sử dụng biên lai theo quy định, việc quản lý và sử dụng nguồn thu từ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thực hiện theo chế độ tài chính hiện hành (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
Trường hợp quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại các xã, phường, thị trấn để lại vượt 5% thì phần diện tích vượt đó được quản lý, sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010).
2.1.5.3. Công tác tuyên truyền các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất công
Công tác tuyển truyền văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất công vô cùng quan trọng. Sau khi luật, các nghị định, quyết định…về quản lý đất đai
nói chung và đất công nói riêng có hiệu lực thì cần phải tổ chức tuyên truyền, thậm chí cần phải tuyển truyền cho cán bộ quản lý trước khi có hiệu lực
Qua công tác tuyên truyền sẽ giúp cho cán bộ quản lý, người dân nắm được các quy định của pháp luật về đât công. Nó giúp cho việc cập nhật các thông tin bổ sung sửa đổi kịp thời để khắc phục những vướng mắc trong quản lý đất công nói riêng và đất đai nói chung.
2.1.5.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất công
Thống kê, kiểm kê đất đai là việc làm thường kỳ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm nắm chắc về số lượng đất đai và diễn biến đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng. Nội dung này là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Bất kể xã hội nào, trong quản lý nhà nước về đất đai đều cần phải thống kê, kiểm kê đất đai (Chính phủ, 2007).
Các kết quả thống kê, kiểm kê không chỉ được công bố để đảm bảo tính công khai, minh bạch mà cũng phải đồng thời được báo cáo Chính phủ. Bởi lẽ, đất đai có vai trò rất quan trọng, ảnh hưởng đến nhiều ngành, lĩnh vực khác như nông nghiệp, xây dựng, đầu tư… Do đó, kết quả thống kê, kiểm kê đất đai không chỉ phục vụ cho riêng ngành quản lý đất đai mà còn liên quan đến định hướng phát triển các ngành nghề khác. Các nội dung này do Chính phủ thống nhất quản lý. Vì vậy, quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê với Thủ tướng Chính phủ là cần thiết, trên cơ sở đó, Thủ tướng Chính phủ có thể làm việc với các bộ, ngành khác để có những sự điều chỉnh phù hợp với tình hình sử dụng đất đai, phục vụ tốt nhất nhu cầu chung của xã hội cũng như của người dân (Chính phủ, 2007).
Để triển khai Chỉ thị số 618 /TTg ngày 15 tháng 5 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, Thành phố đã chỉ đạo các địa phương xây dựng kế hoạch triển khai công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn, đồng thời thành lập Ban chỉ đạo và tổ công tác kiểm kê đất đai; tập huấn nghiệp vụ kiểm kê đất đai cho chủ tịch, cán bộ địa chính các xã, phường, thị trấn; tuyên truyền công tác kiểm kê đất đai đến các tổ chức và toàn thể nhân dân… Qua đó, đã giúp các xã, phường, thị trấn thực hiện công tác kiểm kê đất đai đảm bảo theo yêu cầu. Trong quá trình chỉ đạo thực hiện kiểm kê đất đai, các cấp đã thường xuyên kiểm tra, đôn đốc cơ sở đẩy nhanh tiến độ kiểm kê, uốn nắn kịp thời các sai sót chuyên môn, nghiệp vụ. Trong quá trình
thực hiện, những vướng mắc về chuyên môn nghiệp vụ của cơ sở được giải quyết kịp thời đã góp phần nâng cao chất lượng công tác kiểm kê (Thủ tướng chính phủ, 2009).
* Mục đích của thống kê, kiểm kê đất đai
Hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai nhằm các mục đích sau:
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; làm căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo.
Xây dựng tài liệu điều tra cơ bản về tài nguyên đất phục vụ cho việc xác định nhu cầu sử dụng đất đáp ứng cho việc thực hiện chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, của các ngành, các địa phương; thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.
Đề xuất việc điều chỉnh chính sách, pháp luật, quy hoạch về đất đai.
Công bố số liệu về đất đai trong niên giám thống kế quốc gia; phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai cho quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nghiên cứu khoa học, giáo dục -đào tạo và các nhu cầu khác của cộng đồng.
* Nguyên tắc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai
Việc thu thập số liệu trong thống kế đất đai được thực hiện trực tiếp từ hồ sơ địa chính trên địa bàn đơn vị hành chính cấp xã. Việc thu thập số liệu trong thống kế đất đai trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện, cấp thành phố và cả nước được tổng hợp từ số liệu thu thập trong thống kế đất đai của các đơn vị hành chính trực thuộc. Việc thu thập số liệu trong thống kế đất đai trên địa bàn các vùng lãnh thổ được tổng hợp từ số liệu thu thập trong thống kế đất đai của các tỉnh thuộc vùng lãnh thổ đó (Chính phủ, 2013).
Việc thu thập số liệu trong kiểm kê đất đai được thực hiện trực tiếp từ thực địa đối chiếu với hồ sơ địa chính trên địa bàn đơn vị hành chính cấp xã. Việc thu thập số liệu trong kiểm kê đất đai trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện, cấp thành phố và cả nước được tổng hợp từ số liệu thu thập trong kiểm kê đất đai của các đơn vị hành chính trực thuộc . Tổng diện tích các loại đất theo số liệu thống kê, kiểm kê đất đai phải bằng diện tích tự nhiên của đơn vị hành chính thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai. Trường hợp diện tích tự nhiên theo số liệu thống kê, kiểm kê khác với diện tích tự nhiên đã công bố thì phải giải trình rõ
nguyên nhân. Số liệu thống kế đất đai phải phản ảnh đầy đủ tình trạng sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ địa chính; số liệu kiểm kê đất đai phải phản ảnh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất thực tế, diện tích đất đai không được tính trùng, không được bỏ sót trong số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu đất đai thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất phải thống nhất với số liệu kiểm kê đất đai tại thời điểm kiểm kê (Chính phủ, 2013).
Diện tích đất trong các biểu thống kê, kiểm kê đất đai được xác định theo mục đích hiện đang sử dụng có ghi nhận mục đích theo quy hoạch sử dụng đất; đối với các thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích thì ghi theo mục đích sử dụng chính; diện tích đất trong các biểu thống kê, kiểm kê đất đai được xác định rõ diện tích thuộc khu đô thị và diện tích thuộc khu dân cư nông thôn (Chính phủ, 2013).
* Nội dung thống kê, kiểm kê đất đai
Thu thập số liệu về diện tích đất đai theo mục đích sử dụng và theo đối