Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.2. Đánh giá các hoạtđộng trao đổi đất nôngnghiệp tại các xã thuộc huyện
4.2.1. Hoạtđộng thuê chothuê đất nôngnghiệp
Trong các xã của huyện Phù Ninh, hoạt động thuê- cho thuê đất nông nghiệp xảy ra khi có những hộ nông dân bị thu hồi đất canh tác để chuyển đổi sang các mục đích khác. Những hộ này không còn ruộng hoặc có rất ít ruộng. Bên cạnh đó, tồn tại rất nhiều hộ làm nghề không có đủ thời gian và lao động để sản xuất nông nghiệp và có nhu cầu cho thuê ruộng đất. Hoạt động thuê và cho thuê ruộng đất tại đây vì thế mà diễn ra khá sôi nổi. Tình hình chung về hoạt động này được thể hiện dưới bảng 4.4.
Bảng 4.4. Tình hình chung về hoạt động thuê - cho thuê đất nông nghiệp đối với các hộ phỏng vấn
Chỉ tiêu Đơn vị tính Cho thuê Thuê
Tổng số hộ tham gia trao đổi hộ 12 9
Tỷ lệ hộ tham gia % 25 15,12
Tổng diện tích trao đổi m2 9.266 9.461
Tổng giao dịch thực hiện giao dịch 19 18
Diện tích giao dịch trung bình m2/giao dịch 487,6 525,6 Tỷ lệ, hình thức hợp đồng
Thỏa thuận miệng % 50,0 77,7
Viết tay % 50,0 22,3
Nguồn: Số liệu điều tra (2018)
a. Diện tích trao đổi
Số lượng hộ cho thuê ruộng đất là 12 hộ với tổng diện tích cho thuê là 9.266 m2. Hoạt động cho thuê diễn ra tại cả 03 xã, mỗi xã điều tra 4 hộ. Tổng số giao dịch được thực hiện là 19 giao dịch. Diện tích cho thuê giao dịch trung bình trong 03 xã là 487,6 m2/giao dịch. Điều này thể hiện mức độ manh mún của ruộng đất tại đây.
Tương tự hoạt động cho thuê đất nông nghiệp, hoạt động đi thuê ruộng đất để canh tác chiếm tỷ lệ không nhiều. Việc điều tra được thực hiện đối với 9 hộ đi thuê đất, chiếm 12% trong tổng số 75 hộ trao đổi đất nông nghiệp. Tổng diện tích
đi thuê của 9 hộ thuê ruộng đất là 9.461 m2. Số lượng giao dịch giữa 9 hộ nông dân đi thuê đất canh tác là 18 giao dịch, vì vậy diện tích trung bình trên 1 giao dịch cũng khá thấp là 525,6 m2/giao dịch. Để diện tích của hộ tăng lên, hộ buộc phải tiến hành nhiều giao dịch với các hộ khác trong khi chi phí canh tác trên những mảnh ruộng nhỏ cũng cao hơn trên mảnh ruộng lớn. Điều này phần nào cản trở quá trình đi thuê ruộng đất để mở rộng sản xuất của các hộ nông dân.
b. Phương thức hợp đồng
Cả hai hoạt động thuê - cho thuê được diễn ra giữa hai hộ chủ yếu thông qua thỏa thuận bằng miệng. Hình thức hợp đồng này chiếm tới 50% trong tổng số giao dịch cho thuê và 77,7% trong tổng số giao dịch đi thuê. Một số hộ có thực hiện hợp đồng viết tay với hộ kia, tuy nhiên dạng hợp đồng này không có công chứng hay bất cứ xác nhận của chính quyền địa phương. Thông qua điều tra cho thấy, việc viết hợp đồng chủ yếu là những giao dịch được thanh toán 1 lần, với hộ là người ngoài địa phương hoặc người ngoài gia đình, với mục đích ghi nhớ thời gian thanh toán.
Bảng 4.5. Các đặc điểm của hoạt động thuê - cho thuê đất nông nghiệp đối với các hộ phỏng vấn
Đơn vị tính: %
Chỉ tiêu Hạ Giáp Bảo Thanh Tử Đà
1. Thời gian trao đổi
- ≤ 3 năm 29,0 29,0 14,5 - Từ 3 - 5 năm 57,0 43,0 14,5 - Trên 5 năm 14,0 28,0 71,0 2. Hình thức thanh toán - Tiền mặt 43,0 71,0 86,0 - Thóc 57,0 29,0 14,0
3.Giá cả trao đổi bình quân (kg/sào) 50,0 55,0 48,0 4.Thời điểm thanh toán
- Cuối vụ 43,0 29,0 71,0
- Trả 1 lần 57,0 71,0 29,0
5. Quan hệ giữa hai bên trao đổi
- Gia đình, họ hàng 14,0 - 14,0
- Ngoài địa phương 14,0 29,0 - Nguồn: Số liệu điều tra (2018)
c. Thời gian trao đổi
Trong quá trình điều tra có thể nhận ra rằng, hoạt động thuê - cho thuê đất nông nghiệp của các hộ dân đã được diễn ra cách đây nhiều năm. Số hộ thuê - cho thuê ruộng đất với thời gian trao đổi dưới 3 năm ở 02 xã Bảo Thanh, Tử Đà cao nhất là 29%, tiếp theo là xã Tử Đà chiếm 14,5%. Số lượng giao dịch thuê - cho thuê có thời gian từ 3 - 5 năm ở xã Hạ Giáp và Bảo Thanh lần lượt là 57% và 43%, xã Tử Đà là 14,5%. Còn lại là những giao dịch có thời gian trao đổi lên tới trên 5 năm, cao nhất là xã Tử Đà chiếm tỷ trọng 71,0%. Như vậy số lượng giao dịch thuê - cho thuê ruộng đất nông nghiệp có thời gian trên 3 năm ở các xã thuộc huyện Phù Ninh chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng số giao dịch. Nguyên nhân là do sự phát triển kinh tế của các xã thu hút nhiều lao động và thu nhập từ các hoạt động này cao hơn nhiều so với hoạt động sản xuất nông nghiệp khiến cho các hộ chuyên nghề và kiêm nghề không còn mặn mà với việc trồng lúa. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu, cụm công nghiệp đã làm mất đi diện tích đất nông nghiệp của một bộ phận không nhỏ các hộ thuần nông, làm tăng nhu cầu đi thuê đất nông nghiệp. Vì vậy, thời gian cho thuê - thuê đất canh tác diễn ra ở đây trong thời gian dài.
d. Hình thức, giá cả, thời gian thanh toán
Đối với hoạt động thuê - cho thuê đất nông nghiệp, các hộ đi thuê thanh toán dưới hai hình thức: tiền mặt hoặc thóc. Tuy nhiên đa số các hộ dân ở đây lựa chọn hình thức thanh toán bằng thóc với mức giá bình quân tại Hạ Giáp là 50 kg/sào, tại Bảo Thanh là 55kg/sào, tại Tử Đà là 48kg/sào. Về thời điểm thanh toán chủ yếu là vào cuối vụ, tại xã Tử Đà là 71,0%, xã Hạ Giáp là 43,0% và xã Bảo Thanh là 29,0%. Còn lại là 29,0% và 57% trong tổng số giao dịch thuê - cho thuê đất nông nghiệp tại xã Tử Đà và xã Hạ Giáp được trả bằng tiền mặt. Thông thường các hộ nông dân lựa chọn hình thức trả 2 - 3 năm/1 lần. Vì vậy, những giao dịch như thế này thường được thỏa thuận giữa hai hộ thông qua hợp đồng viết tay để ghi nhớ thời gian thanh toán và tránh những tranh chấp có thể xảy ra. Theo điều tra, các hộ đi thuê đất nông nghiệp sẽ phải trả một lượng thóc hoặc tiền mặt cho hộ cho thuê. Các hộ cho thuê có nghĩa vụ nộp các khoản đóng góp, phí, lệ phí tính trên diện tích đất nông nghiệp mà hộ sử dụng về cho xã và thôn.
Nghiên cứu về mối quan hệ giữa hai hộ tham gia trao đổi có thể nhận thấy, đa số các giao dịch được diễn ra giữa những người trong địa phương với nhau. Tại Tử Đà là 100%, tại Hạ Giáp có 86%, tại Bảo Thanh có 71,0% trong tổng số các giao dịch tại mỗi xã, phường được thực hiện giữa hai hộ là những người sinh sống cùng làng. Một số lượng nhỏ khác các giao dịch được diễn ra với hộ ngoài địa phương. Tại Bảo Thanh, tỷ lệ này là 29,0%, tại Hạ Giáp là 14,0% trong tổng giao dịch thuê - cho thuê. Qua phỏng vấn các hộ nông dân tại đây thì đa số là những giao dịch thuê được diễn ra giữa các hộ nông dân muốn mở rộng sản xuất nông nghiệp, tuy nhiên vì diện tích đất nông nghiệp có hạn nên họ đã tiến hành giao dịch thuê ruộng đất với những hộ khác. Có một tỷ lệ khá nhỏ là 14,0% các giao dịch thuê - cho thuê tại 02 xã Hạ Giáp, Tử Đà xảy ra giữa hai hộ có quan hệ là anh chị em ruột của nhau.
g. Đánh giá chung
Hoạt động thuê - cho thuê đất diễn ra ngày càng phổ biến. Cách làm này cũng giúp tăng quy mô, đưa ruộng đất đến tay người sử dụng hiệu quả nhất, và qua đó giúp tăng năng suất, chất lượng, hiệu quả của sản xuất nông nghiệp. Người nông dân cho thuê ruộng vẫn giữ được quyền sử dụng đất của mình mà đất nông nghiệp lại không bị bỏ hoang, tránh lãng phí tài nguyên của xã hội. Thêm vào đó chi phí thuê đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều so với chi phi mua đất nông nghiệp. Đây là một hình thức mang đến cả hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội đồng thời khả năng áp dụng và nhân rộng lại cao vì khung pháp lý cho hoạt động này cũng đã tương đối hoàn thiện.
Tuy nhiên, đến năm 2017, tỷ lệ hộ cho thuê đất nông nghiệp rất thấp, chỉ ở mức 15,12% và tỷ lệ đất nông nghiệp cho thuê dưới mức 25%; thậm chí việc cho thuê đất phần lớn chỉ giới hạn trong gia đình, họ hàng, hàng xóm. Khó khăn lớn nhất là người đi thuê đất phải đàm phán với nhiều hộ nông nghiệp để có quy mô đủ lớn do đặc thù đất đai nước ta khá manh mún và thường gặp phải rủi ro vỡ hợp đồng khi người cho thuê đòi lại đất. Về phía người cho thuê đất, cơ hội kiếm việc làm phi nông nghiệp vẫn còn hạn chế nên nguồn cung cho thuê bị giới hạn. Về phía cầu đi thuê đất, người nông dân với đặc điểm nguồn lực về vốn hạn chế nên chi phí để thuê đất quy mô lớn vẫn còn tương đối cao trong khi chưa có cơ chế để họ có thể thế chấp đất thuê, tạo nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh.