Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.2. Đánh giá các hoạtđộng trao đổi đất nôngnghiệp tại các xã thuộc huyện
4.2.2. Hoạtđộng mua-bán đất nôngnghiệp
Hoạt động này cũng diễn ra khá phổ biến trong các xã của huyện Phù Ninh; hoạt động chủ yếu xảy ra khi có những hộ nông dân muốn mở rộng sản xuất nông nghiệp hoặc các hộ nông dân bị thu hồi phần lớn diện tích đất nông nghiệp nên không còn đất để sản xuất, vì vậy, họ cần đi mua lại đất nông nghiệp của các hộ nông dân khác. Tình hình chung về hoạt động này được thể hiện dưới bảng 4.6.
Bảng 4.6. Tình hình chung về hoạt động mua - bán đất nông nghiệp đối với các hộ phỏng vấn
Chỉ tiêu Đơn vị tính Mua Bán
Tổng số hộ tham gia trao đổi Hộ 9 12
Tỷ lệ hộ tham gia % 24,9 24,4
Tổng diện tích trao đổi m2 11.472 10.472
Tổng giao dịch thực hiện Giao dịch 34 33
Diện tích giao dịch trung bình m2/giao dịch 337,4 317,3 Tỷ lệ, hình thức hợp đồng
+ Thỏa thuận miệng % 66,6 33,3
+ Hợp đồng viết tay % 33,4 66,6
- Qua công chứng, chứng thực % 50,0 22,4
- Không qua công chứng, chứng thực % 50,0 77,6
Nguồn: Số liệu điều tra (2018)
Bảng 4.6 thể hiện tình hình chung của hoạt động mua và bán ruộng đất tại các xã của huyện Phù Ninh. Trong quá trình điều tra 21 hộ nông dân cho thấy hoạt động này diễn ra tại 03 xã điều tra.
a. Diện tích trao đổi
Số lượng hộ đi mua ruộng đất là 9 hộ với tổng diện tích mua là 11.472m2. Tổng số giao dịch được thực hiện là 34 giao dịch. Diện tích đi mua giao dịch trung bình là 337,4 m2/giao dịch. Điều này thể hiện mức độ manh mún của ruộng đất tại các xã ở đây.
Tương tự hoạt động đi mua đất nông nghiệp, hoạt động bán ruộng đất để canh tác chiếm tỷ lệ không nhiều. Tổng diện tích bán của 12 hộ là 10.472 m2; số lượng giao dịch giữa 12 hộ nông dân bán đất canh tác là 33 giao dịch, vì vậy diện tích trung bình trên 1 giao dịch cũng khá thấp 317,3 m2/giao dịch. Để diện tích của hộ tăng lên, hộ buộc phải tiến hành nhiều giao dịch với các hộ khác trong khi chi phí canh tác trên những mảnh ruộng nhỏ cũng cao hơn trên mảnh ruộng lớn. Điều này phần nào cản trở quá trình mua- bán ruộng đất để mở rộng sản xuất của các hộ nông dân.
b. Phương thức hợp đồng
Cả hai hoạt động mua-bán ruộng đất được diễn ra giữa hai hộ chủ yếu thông qua thỏa thuận bằng miệng. Hình thức hợp đồng này chiếm tới 66,6% trong tổng số giao dịch mua và bán. Số hợp đồng qua công chứng, chứng thực đều là 50,0% đối với hoạt động mua và 66,6% đối với hoạt động bán ruộng đất.
c. Thời gian trao đổi
Đối với hoạt động mua- bán ruộng đất thì thời gian trao đổi là vĩnh viễn, tức là các hộ mua đất nông nghiệp sẽ có quyền sử dụng đất cho toàn bộ thời gian về sau; còn các hộ nông dân bán đất sẽ mất quyền quyền sử dụng đất nông nghiệp, đổi lại, họ có một khoản chi phí mua bán để đầu tư cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác.
d. Hình thức, giá cả, thời gian thanh toán
Đối với hoạt động mua - bán đất nông nghiệp, các hộ đi mua thanh toán dưới hình thức bằng tiền mặt. Mức giá bình quân giao dịch tại xã Hạ Giáp là 80.115đồng/m2, tại Bảo Thanh là 75.655 đồng/m2, tại Tử Đà là 85.460 đồng/m2. Về thời điểm thanh toán chủ yếu là tại thời điểm giao dịch; chỉ có một số ít giao dịch thanh toán vào cuối vụ.
e. Mối quan hệ giữa hai bên trao đổi
Nghiên cứu về mối quan hệ giữa hai hộ tham gia trao đổi có thể nhận thấy, đa số các giao dịch được diễn ra giữa những người trong và ngoài địa phương với nhau. Hoạt động mua- bán ruộng đất của người trong địa phương được thực hiện giữa hai hộ là những người sinh sống cùng làng. Có một số ít các giao dịch mua - bán đất nông nghiệp xảy ra có hộ ngoài địa phương.
g. Đánh giá chung
Các hộ mua- bán quyền sử dụng đất của các hộ khác để mở rộng sản xuất, trở thành trang trại hoặc các hộ quy mô lớn. Hình thức này diễn ra không nhiều
trong các xã của huyện Phù Ninh; chủ yếu diễn ra giữa các hộ trong cùng xã, ít diễn ra với người ngoài xã. Việc mua lại quyền sử dụng đất cũng giúp hộ yên tâm đầu tư phát triển lâu dài; tuy nhiên, hình thức này gặp một số trở ngại: Số hộ muốn bán quyền sử dụng đất không nhiều; họ bán đất chỉ khi hoàn cảnh bắt buộc, bởi tâm lý lo ngại công việc không ổn định, không bảo đảm cuộc sống khi chuyển nghề,...Ngoài ra, đất đai còn là tài sản mà các hộ muốn để lại cho con cháu; việc mua, bán quyền sử dụng đất nhiều trường hợp chỉ được xác nhận bằng giấy viết tay, cơ sở pháp lý không vững chắc. Một trở ngại nữa là một số hộ có đất vượt quá hạn mức được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải nhờ nhiều người khác đứng tên một phần diện tích đất của mình.
Bên cạnh đó, theo chính sách đất đai hiện nay, quyền sử dụng đất nông nghiệp rất ít được bảo vệ đối với đất vượt hạn mức quy định. Luật Đất đai 2013 cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức quy định (Điều 12) và khi Nhà nước thu hồi đất Nhà nước sẽ không bồi thường về đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức (có bồi thường tài sản đầu tư trên đất). Chính sách này làm giảm động lực mua- bán quyền sử dụng đất, giảm tích tụ đất đai ở nông thôn.
Trên thực tế, nhiều nông dân trong các xã thuộc huyện Phù Ninh đã phải nhờ người thân, quen đứng tên làm chủ quyền sử dụng đất để có thể tích lũy đất và đạt quy mô sản xuất họ mong muốn. Ngoài ra, đối tượng được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng bị hạn chế. Các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng (Điều 191, Luật Đất đai 2013). Điều này hạn chế việc các hộ nông dân có nhu cầu bán quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế có tiềm lực và mong muốn đầu tư vào nông nghiệp.