chỉnh giá đất phù hợp hơn với thực tế
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu
3.5.1.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Số liệu sơ cấp: Là những số liệu chưa được công bố, tính toán chính thức. Số liệu này được thu thập từ việc điều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các dự án, tình hình biến động giá đất và mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất các dự án đến giá đất thông qua điều tra mới bằng phiếu điều tra.
- Chọn điểm nghiên cứu: Là phương pháp phân tích, đánh giá, lựa chọn các điểm điều tra thực tế để thực hiện mục đích điều tra; việc này hết sức quan trọng, nó có ảnh hưởng khách quan tới kết quả phân tích, mang tính đại diện cho toàn bộ địa bàn nghiên cứu, do đó khi tiến hành lựa chọn điểm, mẫu nghiên cứu bằng cách chọn các xã, phường, thị trấn đại diện cho địa bàn nghiên cứu và trên cơ sở đó chọn các hộ đại diện cho mỗi điểm điều tra. Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào các yêu cầu như chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án. Đề tài chọn 03 dự án:
+ Dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp.
+ Dự án quy hoạch khu tái định cư tại xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1).
+ Dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Chọn thửa đất nghiên cứu: Mỗi dự án điều tra những thửa đất có tính chất đạ d ện phản ánh được sự phát tr ển k nh tế - xã hộ và g á đất của các khu
vực đó có b ến động. Nộ dung đ ều tra: tên ngườ sử dụng đất, địa chỉ, thờ đ ểm chuyển nhượng đất, giá đất chuyển nhượng, các thông tin về thửa đất (tờ bản đồ số, thửa đất số, diện tích, địa chỉ thửa đất, mặt tiền, chiều sâu, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng...) và các thông tin về tài sản gắn liền trên đất.
- Nghiên cứu giá đất nhà nước: của các thửa đất trước và sau quy hoạch dựa theo bảng quy định giá các loại đất từng năm trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu giá đất thị trường: của các thửa đất trước và sau quy hoạch được 1 năm, 2 năm v.v. dựa vào kết quả điều tra giá đất cụ thể trên thị trường ở các vị trí khác nhau. Sử dụng phiếu điều tra để ph ng vấn và tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại các thửa đất.
- Điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu: T ến hành ph ng vấn ngườ dân, hộ g a đình qua mẫu ph ếu đ ều tra g á đất trên thị trường. Tổng số phiếu được sử dụng để điều tra: 155 phiếu. Cụ thể như sau:
- Dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp tiến hành điều tra 40 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó mỗi vị trí điều tra là 10 phiếu;
- Dự án quy hoạch khu tái định cư tại xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1) tiến hành điều tra 50 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó điều tra tại khu vực quy hoạch 20 phiếu, điều tra khu vực dân cư lân cận 30 phiếu;
- Dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội tiến hành điều tra 50 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó điều tra tại khu vực quy hoạch 20 phiếu, điều tra khu vực dân cư lân cận 30 phiếu;
- Điều tra giá đất nông nghiệp có giao dịch ở cả 3 dự án điều tra tất cả là 15 phiếu.
3.5.1.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm, báo cáo quy hoạch sử dụng đất tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Trì và các văn bản liên quan khác.
Thu thập các tài liệu nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã có từ trước, đánh giá và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu
như: Các quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014,2015 lần lượt là:
+ Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010;
+ Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011;
+ Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012;
+ Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013;
+ Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014;
+ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
3.5.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, ph n tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu điều tra theo vị trí trong khu vực quy hoạch và vị trí lân cận khu vực quy hoạch, sắp xếp theo thời gian trước khi có quy hoạch, khi dự án quy hoạch được duyệt và đi vào thi công, sau khi dự án quy hoạch hoàn thành.
- Phương pháp phân tích số liệu: So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên cứu, thời điểm trước và sau quy hoạch để tìm ra biến động.
3.5.3. Phƣơng pháp so sánh
- So sánh giá đất thực tế với giá đất Nhà nước quy định theo khung giá đất; - So sánh giá đất thực tế và giá đất Nhà nước quy định trước khi có dự án quy hoạch;
- So sánh giá đất thực tế và giá đất Nhà nước quy định khi dự án quy hoạch được phê duyệt;
- So sánh giá đất thực tế và giá đất Nhà nước quy định sau khi dự án quy hoạch đã hoàn thành;
- So sánh giá đất thực tế và giá đất Nhà nước quy định tại các vị trí của khu vực lân cận dự án.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
4.1.1.1.Vị trí địa lý
Thanh Trì là huyện nằm ven nội thành của thành phố Hà Nội, có diện tích tự nhiên là 6.349,1ha; có 16 đơn vị hành chính cấp xã (15 xã và trị trấn Văn
Điển); huyện có toạ độ địa lý nằm trong khoảng từ 200
50' đến 21000' vĩ độ Bắc và
từ 105045' đến 105056' kinh độ Đông. Ranh giới hành chính của huyện được xác
định, như sau:
- Phía Bắc giáp quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội;
- Phía Nam giáp huyện Thường Tín và huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội;
- Phía Đông giáp huyện Gia Lâm (thành phố Hà Nội) và tỉnh Hưng Yên;
- Phía Tây giáp quận Thanh Xuân và quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Huyện có mạng lưới và cơ sở hạ tầng thuận tiện về hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt và đường sông; nên có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thanh Trì là vùng đất trũng ven đê của thành phố Hà Nội, có độ cao trung bình từ 4,5m đến 5,5m. Địa hình biến đổi dốc nghiêng dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây; có thể chia làm 2 vùng địa hình chính sau:
Vùng bãi ven đê sông Hồng có diện tích khoảng 1.174 ha, chiếm 18,70% diện tích của huyện; bao gồm 3 xã Yên Mỹ, Duyên Hà và Vạn Phúc. Đây là vùng đất phù sa được bồi tụ thường xuyên nên cao hơn vùng đất trong đê của huyện. Độ cao trung bình khoảng 8,0 - 9,5m; các vùng bãi đất canh tác có độ cao từ 7,0 - 7,5m. Giữa vùng bãi và đê có nhiều hồ, đầm trũng chạy ven chân đê, là nơi giữ nước khi sông cạn. Đất đai vùng bãi thuộc loại đất phù sa bồi tụ hàng năm, thường bị ngập nước 4 tháng vào mùa mưa lũ; đây là vùng đất thích hợp để trồng cây rau, màu thực phẩm, nhất là các loại rau sạch. Vùng này có diện tích chủ yếu nằm trên địa bàn của 3 xã: Yên Mỹ, Duyên Hà và Vạn Phúc.
Vùng nội đồng (vùng trong đê) chiếm đại bộ phận diện tích của huyện (chiếm 81,30% diện tích tự nhiên), chủ yếu là diện tích của 12 xã và 01 trị trấn Văn Điển. Toàn vùng có địa hình khá bằng phẳng, cao độ mặt đất tương đối thấp, hướng dốc chủ yếu về phía Nam; địa hình của vùng bị chia cắt bởi các sông tiêu nước của thành phố như sông Tô Lịch, sông Nhuệ, sông Om (đầu nguồn là sông Sét và sông Kim Ngưu đổ vào), sông Hòa Bình nên hình thành những tiểu vùng nh có nhiều hồ, ruộng trũng.
Vì vậy, vùng này thuận lợi để nuôi trồng thủy sản và sản xuất trên ruộng nước, mặt khác cũng gây khó khăn cho sản xuất và sinh hoạt do tình trạng ngập úng. Đặc điểm chung địa hình vùng này thuận lợi hơn đối với xây dựng các khu đô thị, phát triển khu dân cư, cụm công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Đối với những vùng ngập úng do lớp đất có tính cơ học yếu, các lớp đất sét thấm nước không đáng kể nên tạo ra các lớp cách nước vì vậy tiêu nước bằng con đường thẩm thấu ít; nên không thuận lợi cho việc xây dựng công trình.
4.1.1.3. Khí hậu
Thanh Trì có đặc trưng của khí hậu nhiệt đới nóng ẩm của vùng đồng bằng sông Hồng nên có 2 mùa, mùa nóng và mùa lạnh: Mùa nóng từ tháng 6 đến tháng 8, với đặc điểm là nóng ẩm mưa nhiều, gió thịnh hành chủ yếu là hướng
Đông Nam. Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 và thường kết thúc vào tháng 2 năm sau, với đặc điểm là lạnh và khô, ít mưa; hướng gió thịnh hành là Đông Bắc.
Nhiệt độ trung bình năm khoảng 230C, tháng có nhiệt độ cao nhất trong
năm là tháng 6, tháng 8; tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là tháng 1; số giờ nắng trong năm trung bình 1.640 giờ với khoảng 220 ngày có nắng; lượng
bức xạ trung bình 4.270 kcal/m2
.
Lượng mưa trung bình năm từ 1.700mm - 2.000mm, tháng có lượng mưa trung bình cao nhất trong năm là tháng 8 với lượng mưa 354mm, tháng có lượng mưa trung bình thấp nhất trong năm là tháng 1 với lượng mưa 0,4mm; tổng số ngày mưa khoảng 143 ngày.
Độ ẩm không khí trung bình các tháng trong năm khoảng 85%, lượng bốc hơi trung bình 938 mm/năm.
4.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn của huyện chịu ảnh hưởng chính của sông Hồng và sông Nhuệ, với các đặc điểm sau:
- Sông Hồng: là sông lớn nhất miền Bắc chảy qua địa bàn huyện ở
phía Đông (là ranh giới của huyện với huyện Gia Lâm và tỉnh Hưng Yên) với chiều dài khoảng 8 km. Chế độ thủy văn của sông Hồng chia làm hai mùa: mùa khô và mùa lũ với biên độ dao động mực nước rất lớn, từ dưới 2 m đến trên 11,5m (báo động cấp 3), việc thoát nước vào sông Hồng trong mùa lũ bắt buộc phải dùng bơm động lực. Sông Hồng có lượng nước trung bình năm
khoảng 1.220 x109m3; trong đó mùa lũ lưu lượng nước chiếm tới 72,5%; vào
tháng 7 mực nước trung bình là 9,2m, lưu lượng là 5.990m3/s (lúc lớn nhất lên
tới 22.200m3/s) trong khi đó mực nước trung bình năm là 5,3m với lưu lượng
2.309m3/s. Trong mùa lũ nước sông Hồng dâng lên cao, mặt nước sông
thường cao hơn mặt ruộng từ 6m - 7m; vào mùa kiệt mực nước trung bình
khoảng 3m với lưu lượng 927m3/s.
- Chế độ thủy văn của sông Nhuệ: Sông Nhuệ chảy qua phía Tây và
Tây Nam của huyện với chiều dài khoảng 10km, sông Nhuệ có nhiệm vụ tưới tiêu cho các tỉnh Hà Nam và Thủ đô Hà Nội trong đó có khu vực trong đê của
huyện Thanh Trì. Lưu lượng nước sông Nhuệ ở đầu nguồn từ 26m - 150m3/s,
mực nước ở hạ lưu (đập Hà Đông) từ 4,5m - 5,2m.
Lịch chảy qua địa bàn huyện với chiều dài khoảng 17,7km, với chức năng chủ yếu là thoát nước mưa, nước thải cho khu vực nội thành thành phố Hà Nội và khu vực huyện Thanh Trì.
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Đất đai của huyện Thanh Trì khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng với 3 loại đất chính:
- Đất phù sa được bồi hàng năm;
- Đất phù sa không được bồi hàng năm không glây; - Đất phù sa không được bồi hàng năm có glây.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, đến nay huyện Thanh Trì được phân thành tiểu vùng kinh tế sinh thái.
* Tiểu vùng I: bao gồm khu vực trung tâm, song Tô Lịch và khu vực
sông Nhuệ:
- Khu vực trung tâm bao gồm 8 đơn vị hành chính: Thị trấn Văn Điển, xã Tân Triều, xã Thanh Liệt, xã Tam Hiệp, xã Tứ Hiệp, xã Ngũ Hiệp, xã Vĩnh
Quỳnh, xã Ngọc Hồi. Mật độ dân cư của tiểu vùng khoảng 1904 người/km2,
đất nông nghiệp bình quân 860 m2/khẩu nông nghiệp. Địa hình bằng phẳng,
hơi trũng, cốt đất trung bình 3,5-4m. Đất chủ yếu là đất phù sa cũ không được bồi hàng năm có glây. Đây là tiểu vùng kinh tế phát triển, thâm canh lúa, sản xuất giống cây ăn quả và chăn nuôi lợn. Đây cũng là vùng trung tâm huyện có tốc độ đô thị hoá cao.
* Tiểu vùng II
- Khu vực Sông Nhuệ gồm 3 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Tả Thanh Oai, xã Hữu Hòa, xã Đại Áng. Mật độ dân số trung bình khoảng 1623
người/km2, bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 662m2/khẩu, địa
hình tương đối cao và thoát nước. Tiểu vùng có các loại đất chính là: đất phù sa cổ không được bồi hàng năm, đất phù sa cổ bị glây. Hiện nay sản xuất nông nghiệp vẫn là chính, sản phẩm chủ yếu của vùng là lúa, ngô và rau màu. Vùng có tiềm năng phát triển cây ăn quả theo hướng tập trung.
- Khu vực sông Hồng và ven sông Hồng bao gồm 5 đơn vị hành chính trực thuộc: Xã Yên Mỹ, xã Duyên Hà, xã Vạn Phúc, xã Liên Ninh, xã Đông Mỹ.
Mật độ dân cư trung bình khoảng 1660 người/km2, bình quân đất nông
nghiệp/khẩu nông nghiệp là 425m2. Địa hình tương đối thấp. Các loại đất bao
gồm: đất phù sa cổ không được bồi hàng năm có glây, đất phù sa được bồi hàng năm và ít được bồi hàng năm của đồng bằng sông Hồng. Sản phẩm nông nghiệp chủ yếu là rau, hoa màu, lợn, bò. Sản phẩm tiểu thủ công nghiệp nổi tiếng là mây tre đan Vạn Phúc.
b. Tài nguyên nước
* Nước mặt: Thanh Trì có 2 con sông lớn chảy qua là sông Hồng và sông Nhuệ. Đây là 2 con sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ phát triển sản xuất và đời sống dân sinh. Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có sông Nhuệ, các sông khác và ao hồ có khả năng dự trữ nguồn nước mặt.