Hà Nội
2.2.3.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài Nguyên &Môi Trường, các Sở, ngành liên quan, thành phố Hà Nội vừa rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020: Thực hiện Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20/5/2015 của Thủ tướng Chính phủ về công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia, ngày 13/11/2015, UBND thành phố Hà Nội có Tờ trình số 83/TTr-UBND trình HĐND thành phố Hà Nội thông qua điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016- 2020) thành phố Hà Nội. Ngày 2/12/2015, HĐND thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 12/NQ-HĐND ngày 2/12/2015 thông qua làm cơ sở báo cáo Chính phủ phê duyệt theo quy định.
Thực hiện Văn bản số 1927/TTg-KTN ngày 2/11/2016 của Thủ tướng Chính phủ có phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 cấp quốc gia, ngày 19/1/2017 UBND thành phố đã có Tờ trình số 153/TTr-UBND trình Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) của thành phố Hà Nội. Ngày 13/3/2017, Bộ TN&MT có Thông báo số 42/TB-BTNMT về kết quả thẩm định.
Ngày 12/5/2017, UBND thành phố Hà Nội có Báo cáo số 105/BC-UBND tiếp thu, giải trình ý kiến của Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của Bộ TN&MT và có Tờ trình số 25/TTr-UBND trình Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) của thành phố Hà Nội.
Liên quan đến lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm, căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, trước 31/12 hằng năm, UBND thành phố tổng hợp và trình HĐND thành phố thông qua danh mục các công trình, dự án thu hồi đất; danh mục dự án, công trình chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ để làm cơ sở phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để làm căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất.
Theo đó, năm 2015, HĐND thành phố thông qua danh mục là 565 dự án, công trình thu hồi đất năm 2015, diện tích là: 1.375ha; danh mục 300 dự án, công trình chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ năm 2015, diện tích là 575ha.
Năm 2016, HĐND thành phố thông qua danh mục là 886 dự án thu hồi đất với diện tích là: 2.112,9ha; danh mục 574 dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, với diện tích là 1.216,3ha. Cũng trong năm qua, HĐND thành phố thông qua danh mục là 869 công trình, dự án thu hồi đất, với diện tích là 2.748ha; danh mục 390 công trình, dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, với diện tích là 832ha.
2.2.3.2. Công tác định giá đất ở thành phố Hà Nội
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND thành phố Hà Nội tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 12/7/1997, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 3519/1997/QĐ-UB quy định giá các loại đất áp dụng tại thành phố Hà Nội.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông tư 114/2004/TT-BTC, UBND thành phố Hà Nội công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa nhà nước và người sử dụng đất.
2.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC CỦA ĐỀ TÀI
Theo Nguyễn Thị Thảo (2012) tình hình phát triển thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ có sự thay đổi về giá đất trước và sau quy hoạch. Qua nghiên cứu cho thấy giữa quy hoạch và thị trường đất đai có mối quan hệ khăng khít với nhau, chúng bổ sung và hỗ trợ nhau phát triển.
Theo Trần Minh Đăng và Trần Văn Ngưng (2010), dân số ngày càng gia tăng trong khi nguồn đất đai tự nhiên là có hạn. Vì vậy nhu cầu đặt ra là phải sử dụng đất tiết kiệm và mang lại hiệu quả cao nhất. Muốn thực hiện được điều này đòi h i phải có một phương án quy hoạch hợp lý. Trong các dự án đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, công tác quy hoạch nhằm lập lại một trật tự mới trong hệ thống chiến lược phát triển quốc gia và các chức năng khác của đô thị. Khi được quy hoạch sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và tạo thêm giá trị sử dụng mới đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Trên địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ các dự án xây dựng mở rộng một số tuyến đường đã và đang đi vào hoạt động thì vị trí đất đã thay đổi dẫn đến giá đất nơi đây sẽ có sự biến động.
Theo Nguyễn Thị Kim Oanh (2012) do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thị xã Bắc Kạn trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn. Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, đề tài lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn năm 2010 - 2011, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong. Qua điều tra thực tế ở các khu dân cư có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi có quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự, v.v. và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu có quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của thửa đất cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch. Qua đây cho thấy mức giá khi bắt đầu quy hoạch và giá đất sau khi thực hiện quy hoạch có chênh lệch lớn và cho thấy ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất là rõ rệt.
Theo Hoàng Thị Chuyên (2012) để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, đề tài lựa chọn 04 khu dân cư trong đó có 02 khu dân cư có quy hoạch và 02 khu dân cư nằm xen kẽ trong khu vực dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang. Từ kết quả điều tra
thực tế cho thấy quy hoạch xây dựng là một trong những nhân tố có tác động tới sự gia tăng của giá đất một cách nhanh chóng và mạnh nhất. Tâm lý người sử dụng đất muốn mua đất tại các khu quy hoạch vì ở đó có những lợi thế nhất định như: giá đất cạnh tranh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất; nguồn gốc đất rõ ràng nên ít bị rủi ro hơn đối với đất mua của các hộ gia đình, cá nhân khác; các loại thủ tục giấy tờ gần như đã được hợp thức hóa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi đấu giá thành công.
Tóm lại: Quy hoạch ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thông qua xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư và các công trình xây dựng khác, khi được quy hoạch là tạo điều kiện, môi trường sống tốt hơn mà vẫn phát huy được tối đa tiềm năng đất đai của vùng. Từ đó tạo nên sự sôi động của thị trường nhà đất, làm giá đất tăng. Khi có chính sách quy hoạch cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, vì chính những nơi ấy sẽ giúp các nhà đầu tư sản sinh lợi nhuận, từ đây cũng làm cho thị trường nhà đất sôi động lên.
Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giá đất có thể tăng đột biến nhưng yếu tố này chỉ có ảnh hưởng đến khu vực, cụ thể là khu vực trong và ngoài khu có quy hoạch sử dụng đất.
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành nghiên cứu tại địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Phạm vi thời gian lấy số liệu nghiên cứu ở các nội dung nói chung: Từ năm 2011 đến năm 2017.
3.3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất của một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, các tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Hà Nội
Điều kiện tự nhiên;
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội;
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì; Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2017;
Biến động đất đai huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 - 2017.
3.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch và giá đất trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 – 2017 Thanh Trì giai đoạn 2010 – 2017
Khái quát phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2015, kế hoạch sử dụng đất năm 2016 – 2017;
Đánh gía tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 – 2017;
Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Thanh Trì.
3.4.4. Ảnh hƣởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Thanh Trì
theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất;
Ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu tái định cư tại xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1) đến giá đất;
Ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì;
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất;
3.4.5. Đề xuất giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất nhằm điều chỉnh giá đất phù hợp hơn với thực tế chỉnh giá đất phù hợp hơn với thực tế
3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu
3.5.1.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Số liệu sơ cấp: Là những số liệu chưa được công bố, tính toán chính thức. Số liệu này được thu thập từ việc điều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các dự án, tình hình biến động giá đất và mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất các dự án đến giá đất thông qua điều tra mới bằng phiếu điều tra.
- Chọn điểm nghiên cứu: Là phương pháp phân tích, đánh giá, lựa chọn các điểm điều tra thực tế để thực hiện mục đích điều tra; việc này hết sức quan trọng, nó có ảnh hưởng khách quan tới kết quả phân tích, mang tính đại diện cho toàn bộ địa bàn nghiên cứu, do đó khi tiến hành lựa chọn điểm, mẫu nghiên cứu bằng cách chọn các xã, phường, thị trấn đại diện cho địa bàn nghiên cứu và trên cơ sở đó chọn các hộ đại diện cho mỗi điểm điều tra. Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào các yêu cầu như chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án. Đề tài chọn 03 dự án:
+ Dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp.
+ Dự án quy hoạch khu tái định cư tại xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1).
+ Dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Chọn thửa đất nghiên cứu: Mỗi dự án điều tra những thửa đất có tính chất đạ d ện phản ánh được sự phát tr ển k nh tế - xã hộ và g á đất của các khu
vực đó có b ến động. Nộ dung đ ều tra: tên ngườ sử dụng đất, địa chỉ, thờ đ ểm chuyển nhượng đất, giá đất chuyển nhượng, các thông tin về thửa đất (tờ bản đồ số, thửa đất số, diện tích, địa chỉ thửa đất, mặt tiền, chiều sâu, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng...) và các thông tin về tài sản gắn liền trên đất.
- Nghiên cứu giá đất nhà nước: của các thửa đất trước và sau quy hoạch dựa theo bảng quy định giá các loại đất từng năm trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu giá đất thị trường: của các thửa đất trước và sau quy hoạch được 1 năm, 2 năm v.v. dựa vào kết quả điều tra giá đất cụ thể trên thị trường ở các vị trí khác nhau. Sử dụng phiếu điều tra để ph ng vấn và tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại các thửa đất.
- Điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu: T ến hành ph ng vấn ngườ dân, hộ g a đình qua mẫu ph ếu đ ều tra g á đất trên thị trường. Tổng số phiếu được sử dụng để điều tra: 155 phiếu. Cụ thể như sau:
- Dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp tiến hành điều tra 40 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó mỗi vị trí điều tra là 10 phiếu;
- Dự án quy hoạch khu tái định cư tại xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt bằng dự án Xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1) tiến hành điều tra 50 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó điều tra tại khu vực quy hoạch 20 phiếu, điều tra khu vực dân cư lân cận 30 phiếu;
- Dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội tiến hành điều tra 50 phiếu điều tra giá đất ở, trong đó điều tra tại khu vực quy hoạch 20 phiếu, điều tra khu vực dân cư lân cận 30 phiếu;
- Điều tra giá đất nông nghiệp có giao dịch ở cả 3 dự án điều tra tất cả là 15 phiếu.
3.5.1.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm, báo cáo quy hoạch sử dụng đất tại văn