2.2.1.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
quản lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng đất có đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng vậy.
Ở các quốc gia phát triển như Đức, Mỹ quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với việc giải quyết các yêu cầu về môi trường, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả bền vững. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất tại các nước này có tính khả thi cao. Những nguyên tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố NewYork từ năm 1916 đến những năm 30 và hầu hết các Bang của nước Mỹ tuân thủ theo nguyên tắc này. Đến những năm 70, các Bang này gặp phải một số vấn đề về môi trường và sự bảo tồn các di tích lịch sử nên đòi h i phải có những nguyên tắc và tầm nhìn xa hơn. Từ đòi h i trên, Luật đất đai mới của Mỹ đã hình thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất mới.
Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã được xây dựng từ rất sớm. Chỉ vài năm sau khi có sự thống nhất toàn vẹn lãnh thổ đất nước, năm 1994, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với bản đồ tỉ lệ 1:50.000. Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai cho phù hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến hành thường xuyên. Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Berlin nói riêng, của Đức nói chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển nền kinh tế (Nguyễn Trung Quyết, 2012).
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mô hình hoá nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động, áp dụng bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc sản xuất hợp lý, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Nhìn chung, hệ thống pháp luật đất đai ở các nước phát triển tương đối hoàn thiện nên công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai tốt, sử dụng đảm bảo hiệu quả 3 mặt: kinh tế, xã hội và môi trường. Ở các nước kém phát triển, do thiếu kinh phí, thiếu cán bộ có trình độ chuyên môn, nên hệ thống Luật đất đai không đồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả không cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
2.2.1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
các nước khác nhau có mục đích định giá đất khác nhau.
Bảng 2.1. Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới
Nƣớc Mục đích định giá đất
Úc - Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu
của người dân;
- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù;
- Mục đích thương mại.
Hungari - Để xác định giá, nhằm tính toán giá đất cho các công trình
công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác.
Croatia - Để làm cơ sở tính thuế đất
Malaysia - Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản
Thụy Điển - Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù
Singapore - Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp
- Để tính thuế và giá cho thuê đất
- Để tính giá tài sản chính cho các dự án tái phất triển thực hiện quản lý bất động sản.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)
Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;
Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công cộng;
Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; Giải quyết các tranh chấp về đất đai;
* Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất:
Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Bảng 2.2. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới
Nƣớc Nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất
Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Gía bán của đất sẽ được xác
định theo giá địa chính của đất.
Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị
trường.
Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách
nhiệm thực hiện theo Luật.
Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu thập tư bản hóa, phương
pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.
Hungari Gía được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự th a thuận giữa người mua và người bán.
Croatia Gía trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu
được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.
Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản.
Thụy Điển
Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật . Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)