quy hoạch và sự đầu tư các cơng trình, dự án. Luật Đất đai quy định Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là căn cứ pháp lý để các nhà đầu tư quyết định đầu tư thực hiện các cơng trình, dự án. Các cơng trình, dự án được thực hiện thơng qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh và các cơng trình khác là tạo mơi trường sống tốt hơn và phát huy tối đa tiềm năng đất đai của vùng; từ đó tạo lên sự sôi động của thị trường đất đai làm giá đất tăng lên (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Quy hoạch sử dụng đất cũng là nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; lượng cung trên thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng địa phương. Do đặc điểm của đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi khơng gian và số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biển). Vì vậy, nếu tăng diện tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một hoặc một số mục đích sử dụng khác xuống; đất phi nông nghiệp tăng lên chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và khai thác diện tích đất chưa sử dụng để vào sử dụng cho các mục đích. Việc quyết định tăng giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước quyết định. Một quyết định quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống.
Ở Việt Nam, cũng như nhiều nước trên thế giới, quy hoạch phân bổ sử dụng đất thường được Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (quy hoạch dài hạn). Thực hiện quy hoạch 5 năm, 10 năm là kế hoạch sử dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn). Có thể nói, quy mơ tác động của quy hoạch dài hạn tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ tác động không lớn; cịn quy mơ tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới lượng cung về đất thường hẹp hơn, nhưng mức độ tác động lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức độ tác động của quy hoạch dài hạn. Điều này lý giải tại sao nhiều nước quy
định thời gian giữa hai kỳ định giá hàng loạt các bất động sản là 5 hoặc 6 năm, còn định giá các bất động sản riêng biệt là đột xuất và theo yêu cầu.
Luật Đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại vị trí quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt dẫn đến giá đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn cao hơn nhiều lần so với giá đất nơng nghiệp ở ngồi khu vực quy hoạch đơ thị và khu dân cư nông thôn. Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất nhưng cùng mục đích là loại đất sản xuất nông nghiệp ở trong khu vực quy hoạch là đô thị hoặc khu dân cư nơng thơn lại có giá cao hơn, điều đó chứng t giá đất nơng nghiệp tại vị trí này hàm chứa cả giá đất ở do có lợi thế để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Một thửa đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, là ngành sản xuất có năng suất thấp; do đó lợi nhuận thu được từ thửa đất này thấp, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp và giá đất thấp. Nhưng cũng thửa đất này nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đất đô thị (sản xuất cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao động cao hơn, lợi nhuận thu được cao hơn, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn và giá đất sẽ cao hơn. Như vậy, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của đất nếu sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu hướng cao hơn nên giá đất cao hơn.
Quy hoạch sử dụng đất có thể làm thay đổi vị trí thửa đất (từ vị trí 4 lên vị trí 1..), thay đổi tính cá biệt của thửa đất như hình thể, chiều rộng, chiều sâu… làm cho giá đất cũng thay đổi. Mặt khác, đất đai có hạn trong điều kiện dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển mạnh làm cho nhu cầu đất đai cho các mục đích ngày càng lớn. Lúc này quy hoạch sử dụng đất đóng vai trị rất quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Quy hoạch được duyệt khiến người dân sẽ yên tâm đầu tư vào đất để hưởng các lợi ích do quy hoạch mang lại, làm cho các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều, dẫn tới giá đất có thể tăng cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực của nó.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT
2.2.1. Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất trên Thế giới
2.2.1.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
quản lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng đất có đặc thù khác nhau và q trình thực hiện cũng vậy.
Ở các quốc gia phát triển như Đức, Mỹ quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với việc giải quyết các yêu cầu về môi trường, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả bền vững. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất tại các nước này có tính khả thi cao. Những ngun tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố NewYork từ năm 1916 đến những năm 30 và hầu hết các Bang của nước Mỹ tuân thủ theo nguyên tắc này. Đến những năm 70, các Bang này gặp phải một số vấn đề về môi trường và sự bảo tồn các di tích lịch sử nên địi h i phải có những ngun tắc và tầm nhìn xa hơn. Từ đòi h i trên, Luật đất đai mới của Mỹ đã hình thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất mới.
Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã được xây dựng từ rất sớm. Chỉ vài năm sau khi có sự thống nhất tồn vẹn lãnh thổ đất nước, năm 1994, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với bản đồ tỉ lệ 1:50.000. Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai cho phù hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến hành thường xuyên. Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Berlin nói riêng, của Đức nói chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển nền kinh tế (Nguyễn Trung Quyết, 2012).
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mơ hình hố nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động, áp dụng bài tốn quy hoạch tuyến tính có cấu trúc sản xuất hợp lý, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Nhìn chung, hệ thống pháp luật đất đai ở các nước phát triển tương đối hồn thiện nên cơng tác xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai tốt, sử dụng đảm bảo hiệu quả 3 mặt: kinh tế, xã hội và môi trường. Ở các nước kém phát triển, do thiếu kinh phí, thiếu cán bộ có trình độ chun mơn, nên hệ thống Luật đất đai không đồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả khơng cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
2.2.1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
các nước khác nhau có mục đích định giá đất khác nhau.
Bảng 2.1. Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới
Nƣớc Mục đích định giá đất
Úc - Xuất phát từ nhu cầu cơng ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu
của người dân;
- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù;
- Mục đích thương mại.
Hungari - Để xác định giá, nhằm tính tốn giá đất cho các cơng trình
cơng cộng như đường giao thơng, cơng trình cơng cộng khác.
Croatia - Để làm cơ sở tính thuế đất
Malaysia - Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản
Thụy Điển - Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù
Singapore - Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp
- Để tính thuế và giá cho thuê đất
- Để tính giá tài sản chính cho các dự án tái phất triển thực hiện quản lý bất động sản.
Nguồn: Bộ Tài ngun và Mơi trường (2012)
Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;
Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích cơng cộng;
Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; Giải quyết các tranh chấp về đất đai;
* Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất:
Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Bảng 2.2. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới
Nƣớc Nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất
Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Gía bán của đất sẽ được xác
định theo giá địa chính của đất.
Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị
trường.
Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phịng định giá cấp huyện có trách
nhiệm thực hiện theo Luật.
Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu thập tư bản hóa, phương
pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.
Hungari Gía được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự th a thuận giữa người mua và người bán.
Croatia Gía trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu
được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.
Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản.
Thụy Điển
Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật . Những bất động sản khơng có khả năng đóng thuế thì khơng cần định giá. Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)
2.2.2. Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất tại Việt Nam
2.2.2.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Năm 1997, Quốc hội có Nghị quyết số: 01/1997/QH9 về quy hoạch sử dụng đất cả nước 5 năm 1996 – 2000 và được Quốc hội khoá XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc Hội khóa XIII ngày 29.11.2013 đã biểu quyết thông qua Luật đất đai năm 2013 trong đó quy định quy hoạch sử dụng đất nước ta gồm quy hoạch (Quốc gia, tỉnh, huyện, quốc phịng, an ninh) trong đó kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh là 5 năm, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.
Định hướng sử dụng đất 10 năm, xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện và cấp xã, giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất...Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện gồm căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, các lĩnh vực, các cấp; khả năng đầu tư huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Điều 46 Luật đất đai 2013 nêu việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, do tác động của thiên tai, có sự điều chỉnh của quy hoạch sử dụng đất cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất, có sự điều chỉnh địa giới hành chính.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất đã góp phần xác định cơ cấu sử dụng đất hợp lý và tiến hành thực hiện theo căn cứ, trình tự mà các văn bản hiện hành có liên quan đến Luật đất đai quy định. Điều này đã làm tăng hiệu lực và ngày càng hiệu quả cao trong quản lý, sử dụng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phịng trong q trình phát triển của đất nước, góp phần làm thay đổi cuộc sống nhân dân (Lương Văn Hinh và cs., 2003).
Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến 2020 đồng thời chủ trương tăng thời hạn giao đất nơng nghiệp ổn định lên 50 năm cùng các chính sách đẩy mạnh sản xuất hàng hố, làm cho nơng dân năng động hơn, bố trí hợp lý cây trồng, vật nuôi, khôi phục và phát triển vườn cây ăn trái, cây cơng nghiệp có giá trị cao, phát triển nuôi trồng thuỷ sản tạo hiệu quả cao trong sản xuất nông nghiệp, hạn chế được chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác.
Quy hoạch sử dụng đất đã góp phần tăng cường hiệu lực và ngày càng có hiệu quả cao trong quản lý sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng trong q trình phát triển của đất nước theo hướng công nghiệp hố, hiện đại hố... đã góp phần thay đổi diện mạo nơng nghiệp, nơng thơn, đất đai được sử dụng phát triển công nghiệp theo hướng hàng hố. Đất nơng thôn được cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng đơ thị hố. Đất có mục đích cơng
cộng được quy hoạch đồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển đã góp phần tăng khả năng phục vụ sản xuất và đời sống của nhân dân...
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức triển khai cơng tác Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta cho thấy còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ; Quy hoạch chồng chéo