Phần 4 Kết luận và thảo luận
4.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
4.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
4.3.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) cho các đối tượng sử dụng đất nói chung cũng như cho các đối tượng là các tổ chức kinh tế nói riêng luôn được các cấp, các ngành của tỉnh Bắc Ninh quan tâm và chỉ đạo sát sao nhằm hoàn thiện công tác này theo yêu cầu tại Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số lượng tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh được cấp giấy chứng nhận đạt kết quả rất cao. Tính đến hết 31/12/2016, trên địa bàn thành phố Bắc Ninh đã cấp được 2684 giấy chứng nhận cho 304 tổ chức với diện tích là 409,91 ha (bảng 4.6).
Bảng 4.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
TT Tên đơn vị hành chính Tổng số tổ chức (tổ chức) Tổng diện tích (ha) Tình hình cấp GCNQSDĐ Diện tích đã cấp GCN QSDĐ chia theo thời hạn sử dụng đất Số tổ chức đƣợc cấp GCN QSDĐ (tổ chức) Số lƣợng GCN QSDĐ đã cấp (GCN) Diện tích đã cấp GCN QSDĐ (ha) Lâu dài (ha) Có thời hạn (ha) 1 Phường Đáp Cầu 7 11,35 7 7 11,35 0 11,35 2 Phường Đại Phúc 22 35,15 20 884 31,43 11,96 19,47 3 Phường Hạp Lĩnh 18 32,27 16 40 25,35 0,38 24,97 4 Phường Kinh Bắc 8 2,37 7 7 1,84 0,37 1,47 5 Xã Kim Chân 1 6,36 1 1 6,36 0 6,36 6 Phường Khắc Niệm 33 72,17 31 64 66,73 0,34 66,39 7 Xã Nam Sơn 21 44,14 21 31 37,54 0 37,54 8 Phường Ninh Xá 22 12,33 22 293 12,33 6,60 5,73 9 Xã Phong Khê 59 38,42 59 81 38,42 0 38,42 10 Phường Suối Hoa 13 10,94 13 280 10,94 4,56 6,38 11 Phường Tiền An 6 1,98 6 13 1,98 0,04 1,94 12 Phường Thị Cầu 6 6,40 6 6 6,40 0 6,40 13 Phường Vệ An 2 0,10 2 2 0,10 0 0,10 14 Phường Võ Cường 59 56,06 55 568 44,53 15,80 28,73 15 Phường Vân Dương 27 82,32 27 29 82,32 0,02 82,30 16 Phường Vũ Ninh 11 26,03 11 378 26,03 6,57 19.46 Tổng số 315 438,39 304 2684 409,91 46,30 363,61
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh (2016)
Qua bảng 4.6 cho thấy tỷ lệ cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đạt 93,50% tổng số diện tích các tổ chức sử dụng đất,
số tổ chức đã được cấp GCN QSDĐ đạt 96,51% tổng số tổ chức. Trong đó: diện tích cấp GCN QSDĐ có thời hạn là 363,61ha với 378 giấy chứng nhận; diện tích cấp GCN QSDĐ có thời hạn sử dụng đất: lâu dài là 46,30 ha với 2312 giấy chứng nhận. Trong số 304 tổ chức đã được cấp giấy chứng nhận có 72 tổ chức được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Qua kết quả trên cho thấy tỷ lệ cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức kinh tế đạt rất cao.
Thành phố Bắc Ninh có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh đến chóng mặt, chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, rất nhiều các dự án phát triển nhà ở của các tổ chức kinh tế được cấp có thẩm quyền tỉnh Bắc Ninh phê duyệt. Tính đến hết 31/12/2016, trên địa bàn thành phố Bắc Ninh có 20 tổ chức kinh tế được nhà giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích 46,58 ha chiếm 89,34% tổng diện tích đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất của thành phố, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đạt 99,74% tương ứng 2299 Giấy chứng nhận trên tổng số 2305 thửa đất có thời hạn sử dụng đất lâu dài.
Bảng 4.7. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc các dự án phát triển nhà ở của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
TT Tên đơn vị hành chính Tổng số tổ chức (tổ chức) Tổng số thửa đất Tổng diện tích (ha) Tình hình cấp GCNQSDĐ Số tổ chức đƣợc cấp GCN QSDĐ (tổ chức) Số lƣợng GCN QSDĐ đã cấp (GCN) Diện tích đã cấp GCN QSDĐ (ha) 1 Phường Đại Phúc 3 865 11,96 3 865 11,96 2 Phường Hạp Lĩnh 1 18 0,38 1 18 0,38 3 Phường Kinh Bắc 1 1 0,37 0 0 0 4 Phường Khắc Niệm 1 23 0,34 1 23 0,34 5 Phường Ninh Xá 2 268 6,6 2 268 6,6
6 Phường Suối Hoa 2 268 4,56 2 268 4,56 7 Phường Võ Cường 8 499 15,8 5 494 10,51 8 Phường Vũ Ninh 2 363 6,57 2 363 6,57 Tổng 20 2305 46,58 16 2299 40,92 Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh (2016)
Tuy nhiên, bên cạnh đó thì phần diện tích đất đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng nhưng chưa được cấp GCN là 28,44 ha trên 16 thửa đất của 11 tổ chức kinh tế. Nguyên nhân do các tổ chức này triển khai dự án chậm, đầu tư cầm chừng. Một số tổ chức chưa quan tâm đến việc kê khai đăng ký, lập hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ; tình trạng quản lý, sử dụng đất còn bị buông lỏng nên việc xác định ranh giới của thửa đất còn khó khăn. Ngoài ra, việc phối kết hợp giữa các ngành, các cấp trong công tác cấp GCN QSDĐ còn thiếu chặt chẽ.
Cụ thể như: trong quá trình kê khai, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức kinh tế đã phát hiện trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với hồ sơ giao, thuê đất đó là trường hợp của công ty cổ phần giấy Việt Đức Anh và Hợp tác xã cổ phần Việt Nhật tại CCN Phong Khê, thành phố Bắc Ninh. Hai công ty quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc thuê đất trả tiền hàng năm. Đất cho thuê của hai doanh nghiệp được cho thuê theo quy hoạch chi tiết được duyệt của Cụm công nghiệp theo số lô trong hợp đồng thuê đất đã ký, nhưng hiện trạng sử dụng hai doanh nghiệp đã tự ý thay đổi quy hoạch chi tiết cục bộ thửa đất được thuê, hậu quả là HTX cổ phần Việt Nhật giảm 1727,9 m2 , thay đổi hình thể, diện tích thửa đất và không đủ điều kiện cấp GCN theo quy định. Trên cơ sở đó thì Sở Tài nguyên và Môi trường đã phải phối hợp với Sở Xây dựng tỉnh Bắc điều chỉnh lại quy hoạch sử dụng đất chi tiết tại cụm công nghiệp và trình UBND tỉnh Bắc Ninh điều chỉnh diện tích đất thuê cho hai doanh nghiệp nói trên. Những sai phạm như thế này cũng là một trong những khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai tại cơ sở.
Vì vậy, trong thời gian tới Sở TN và MT tỉnh Bắc Ninh và Phòng TN và MT thành phố Bắc Ninh cần quan tâm nhiều hơn nữa đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện cho các tổ chức sử dụng hiệu quả quỹ đất đã được giao và có điều kiện thuận lợi để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
4.3.2.2. Tình hình sử dụng đất sai mục đích của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
Qua kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức trên địa bàn huyện theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ có 02 tổ chức sử dụng đất sai mục đích là Công ty cổ phần lương thực
Hà Bắc và Công ty cổ phần thảm may Bắc Ninh đều là các công ty được cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã sử dụng một phần đất được giao, thuê tại phường Ninh Xá cho mục đích xây dựng nhà ở. Qua thanh tra kiểm tra đã phát hiện, xử lý kịp thời và có hướng giải quyết theo ý kiến kết luận của thanh tra tỉnh Bắc Ninh.
Đến nay, qua điều tra cho thấy, trong tổng số 315 tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh chỉ có 01 phiếu/ 30 phiếu điều tra / 01 tổ chức sử dụng đất sai mục đích được thuê theo hợp đồng thuê đất, đó là Công ty cổ phần tập đoàn DABACO Việt Nam thuê đất nằm trên địa bàn phường Võ Cường và phường Ninh Xá với diện tích 0,58 ha để xây dựng trụ sở làm việc, tuy nhiên thực tế đã dành 0,48 ha để xây dựng nhà hàng Ánh Dương và siêu thị DABACO, diện tích đất sử dụng sai mục đích chiếm 82,76% tổng diện tích đất được thuê và chiếm 0,11% tổng diện tích các tổ chức đang quản lý, sử dụng. Tình hình sử dụng đất sai mục đích của các tổ chức kinh tế chỉ là cá biệt và chiếm tỷ lệ nhỏ. Để đạt được kết quả như vậy một phần do công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp được thực hiện tương đối tốt với việc theo dõi, cập nhật tình hình sử dụng đất của các tổ chức một cách thường xuyên. Mặt khác, do quỹ đất có hạn, diện tích giao đất, cho thuê đất cho từng tổ chức hầu hết không lớn nên được sử dụng đúng mục đích, phục vụ nhu cầu thực tế của từng đơn vị. Do được quy hoạch thành các khu, cụm công nghiệp tập trung nên việc quản lý quỹ đất của các chủ đầu tư hạ tầng rất chặt chẽ, hạn chế tối đa việc sử dụng đất sai mục đích, sai ranh giới.
Việc sử dụng đất vào mục đích khác chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Tổ chức kinh tế khi được giao, thuê đất đã lấy đất được giao, cho thuê góp vốn với đơn vị khác. Cụ thể là công ty Doãn Thường (TNHH) được nhà nước cho thuê đất tại CCN Võ Cường đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với diện tích 0,19 ha đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với công ty Nhật Quang (TNHH). Đây là hình thức lợi dụng kẽ hở trong việc giao, thuê đất để tạo ra lợi ích cho chính các tổ chức, là một hình thức lách luật, trốn thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản vì bản chất là hai công ty đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên danh nghĩa góp vốn thì theo chính sách thuế được miễn các khoản nộp thuế còn nếu theo bản chất là chuyển nhượng thì phải nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế hiện hành . Điều này thể hiện chính sách về tài chính đất đai cũng như chính sách về thuế của ta chưa phù hợp, còn nhiều kẽ hở đã tạo điều kiện cho các tổ
chức kinh tế tăng thu lợi nhuận từ nguồn tài nguyên Quốc gia.
4.3.2.3. Thực trạng để đất hoang h a, chậm đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Bắc Ninh vẫn tồn tại tình trạng một số tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất để đất hoang hóa hoặc chậm đưa vào sử dụng hoặc đã sử dụng nhưng không đảm bảo tiến độ của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó, có 13 tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng với diện tích 12,80 ha, chiếm 2.92% tổng diện tích do các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng; có 01 tổ chức để đất hoang hóa với diện tích 5,28 ha, chiếm 1,21% tổng diện tích do các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng.
Bảng 4.8. Diện tích đất để hoang hóa, chậm đƣa vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại thành phố Bắc Ninh
TT Tổ chức Diện tích để hoang hóa (ha) Diện tích chậm đƣa vào sử dụng (ha) Tổng Số khu đất Diện tích (ha) 1 Hợp tác xã cổ phần Việt Nhật 0,41 1 0,41
2 Xí nghiệp giấy Đạt Tiến 0,41 1 0,41
3 Công ty cổ phần giấy và
bao bì Phú Giang 2,54 1 2,54
4 Chi nhánh công ty TNHH
thương mại tài chính Hải Âu 0,99 1 0,99 5 Công ty cổ phần kỹ nghệ
Miền Bắc 1,08 1 1,08
6 Công ty TNHH Tín Trực 5,28 1 5,28
7 Công ty TNHH Bảo Hưng 0,33 1 0,33
8 Công ty Nam Á - (TNHH) 0,50 1 0,50
9 Công ty Ngôi Sao (TNHH) 2,92 1 2,92
10 Công ty cổ phần ô tô
Trường Hải 2,73 1 2,73
11 Công ty cổ phần sự kiện
Kinh Bắc 0,21 1 0,21
12 Công ty Toàn Cầu
(TNHH) 0,55 1 0,55
13 Công ty cổ phần tư vấn và
đầu tư Quốc Khánh 0,13 1 0,13
Tổng 5,28 12,80 13 18,08
Nguyên nhân mà các tổ chức kinh tế chậm đưa đất thuê vào sử dụng hoặc đang để hoang hóa gồm cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Khách quan là do một số dự án chậm giải phóng được mặt bằng do người có đất bị thu hồi đòi hỏi đơn giá bồi thường cao hơn so với quy định, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; mặt khác, do thắt chặt tín dụng của Chính Phủ, nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn vay của ngân hàng để triển khai dự án nên việc bố trí, sắp xếp nguồn lực tài chính để triển khai xây dựng các hạng mục chính nhằm đưa dự án vào sử dụng gặp nhiều khó khăn. Cá biệt có trường hợp của công ty TNHH Tín Trực đã được nhà nước cho thuê đất theo Quyết định số 675/QĐ-UBND ngày 03/6/2010, đã được Sở Tài nguyên và Môi trường bàn giao đất trên thực địa nhưng đến nay theo báo cáo của công ty khu đất đã được bàn giao trên thực địa không có đường vào gây khó khăn trong việc thi công xây dựng dẫn đến việc để đất bị hoang hóa đây là hậu quả của việc cho thuê đất không gắn với quy hoạch sử dụng đất, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật của phía cơ quan quản lý nhà nước. Về nguyên nhân chủ quan là do những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng: về phía các tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải chi trả thêm tiền hỗ trợ thôn, xã, người dân nên đã tạo thêm gánh nặng về tài chính; về phía các cấp chính quyền còn thiếu kiên quyết khi giải quyết các trường hợp cố tình không nhận tiền bồi thường dẫn đến chậm bàn giao mặt bằng cho các tổ chức kinh tế. Ngoài ra, Chủ dự án chưa chủ động trong việc hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng, thuê đất và triển khai thực hiện dự án như Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Quốc Khánh được thuê đất theo Quyết định số 379/QĐ-UBND ngày 15/10/2013 để xây dựng trụ sở làm việc, đến ngày 12/5/2016 có văn bản đề nghị bổ sung mục đích sử dụng đất của dự án là xây dựng tổ hợp văn phòng, khách sạn nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện được thủ tục ; một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư như khu đất thuê rộng 2,54 ha của Công ty giấy và bao bì Phú Giang để xây dựng Trung tâm đối ngoại tại phường Suối Hoa, thành phố Bắc Ninh đến nay cũng mới chỉ dừng lại ở xây tường bao và trồng cây quanh khu đất.
Hình 4.4. Hiện trạng khu đất của công ty giấy và bao bì Phú Giang
4.3.2.4. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng đất trái phép của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc Ninh
Tình trạng sử dụng đất sai mục đích được giao, được thuê chiếm tỷ lệ rất nhỏ, nhưng vẫn còn tồn tại một số trường hợp cho thuê lại đất trái với quy