3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
3.1.3.1. Thuận lợi
- Thành phố Đông Hà có vị trí địa lý thuận lợi trong giao lưu tiếp cận và đầu tư phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội.
- Nền kinh tế có tốc độ phát triển khá cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng các ngành dịch vụ và công nghiệp - xây dựng, sản xuất; sản xuất nông nghiệp phát triển toàn diện về trồng trọt và chăn nuôi theo hướng sản xuất hàng hóa.
- Môi trường đầu tư ngày càng thuận lợi. Sản phẩm đa dạng và ngày càng phong phú. Các cụm công nghiệp trên địa bàn đã được quy hoạch và xây dựng.
- Thương mại và dịch vụ phát triểnđa dạng, thu hút nhiều thành phần tham gia. - Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hệ thống giao thông được nâng cấp, cải tạo thường xuyên, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đi lại cũng như vận chuyển hàng hóa.
3.1.3.2. Khó khăn
- Tiềm lực kinh tế còn yếu kém, mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao nhưng thiếu sựổn định, sức cạnh tranh và phát triển chưa toàn diện.
- Thương mại dịch vụ chưa khai thác được tiềm năng, thế mạnh trên hành lang kinh tếĐông-Tây; phát triển công nghiệp chưa có những bứt phá.
- Cơ cấu lao động chưa phù hợp, nguồn nhân lực qua đào tạo còn thấp, số người lao động chưa có việc làm hoặc việc làm không ổn định chiếm tỷ lệ cao, đời sống nhân dân ở một số vùng còn rất khó khăn.
- Nhiều dự án quy hoạch giải tỏa, bố trí tái định cư tiến hành còn chậm, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế, xã hội và chất lượng môi trường sinh sống của người dân.
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2018, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Đông Hà là 7308,53 ha. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố được thể hiện ở bảng 3.3.
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phốĐông Hà năm 2018
STT Mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích đất tự nhiên 7308,53 100
1 Nhóm đất nông nghiệp 4026.54 55,10
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1578,45 21,6
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 1568,49 21,46
1.1.1.1 Đất trồng lúa 1100,13 15,05
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 468,35 6,41
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 9,97 0,14
1.2 Đất lâm nghiệp 2350,45 32,16
1.2.1 Đất rừng sản xuất 2116,67 28,96
1.2.2 Đất rừng phòng hộ 233,78 3,2
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 97,07 1,33 1.4 Đất nông nghiệp khác 0,57 0,01
2 Nhóm đất phi nông nghiệp 2876,06 39,35
2.1 Đất ở 675,11 9,24
2.2 Đất chuyên dùng 1305,91 17,87 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 37,06 0,51
2.2.2 Đất quốc phòng 116,74 1,6
2.2.3 Đất an ninh 26,99 0,37
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 139,68 1,91 2.2.5 Đất s.xuất, k.doanh phi nông nghiệp 175,36 2,4 2.2.6 Đất sử dụng vào m.đích công cộng 810,08 11,08
2.3 Đất cơ sở tôn giáo 10,11 0,14 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng 15,80 0,22 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang
lễ, nhà hỏa táng 303,71 4,16 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 389,25 5,33 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng 176,04 2,41 2.8 Đất phi nông nghiệp khác 0,13 0
3 Đất chưa sử dụng 405,93 5,55
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 378,75 5,18 3.2 Đất đồi chưa sử dụng 27,18 0,37
55.10% 5.55%
39.35% Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phốĐông Hà năm 2018
Qua bảng 3.3 và biểu đồ 3.1 cho thấy trong tổng diện tích tự nhiên của thành phố Đông Hà chủ yếu là đất nông nghiệp, tiếp đến là đất phi nông nghiệp, riêng đất chưa sử dụng có diện tích ít nhất. Hiện trạng sử dụng đất của mỗi nhóm đất được thể hiện cụ thể như sau:
- Đất nông nghiệp
Diện tích đất nông nghiệp của thành phốĐông Hà là 4026,54 ha chiếm 55,10% tổng diện tích tựnhiên. Nhóm đất này gồm có 4 loại đất là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác. Trong đó, đất lâm nghiệp có diện tích lớn nhất với 2350,45 ha. Riêng đất nông nghiệp khác có diện tích ít nhất chỉ với 0,57 ha.
- Đất phi nông nghiệp
Năm 2018, đất phi nông nghiệp của thành phốĐông Hà có diện tích là 2876,06 ha, chiếm 39,35% tổng diện tích tựnhiên. Trong nhóm đất phi nông nghiêp của thành phốđất chuyên dùng có diện tích lớn nhất, tiếp đến là đất ở. Trong khi đó, các loại đất gồm đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối chỉ chiếm diện tích nhỏ. Trong những năm qua, nhóm đất phi nông nghiệp của thành phốĐông Hà có xu hướng tăng lên qua các năm nhằm đáp ứng cho nhu cầu chỉnh trang, xây dựng các khu dịch vụ, kinh doanh và phát triển đô thị của thành phố.
- Đất chưa sử dụng
Trong tổng diện tích tự nhiên của thành phố Đông Hà vẫn còn 5,55% diện tích tương ứng với 405,93 ha đất chưa sử dụng. Trong đó diện tích đất bằng chưa sử dụng là 378,75ha và đất đồi núi chưa sử dụng là 27,18ha. Mặc dù chiếm tỷ lệ nhỏ trong cơ cấu sử dụng đất nhưng quỹ đất này là một trong những tiềm năng quan trọng để thành phố Đông Hà tiếp tục khai thác nhằm đáp ứng quỹđất cho sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG
HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ TRONG GIAI ĐOẠN 2014-2018
3.2.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại thành phố Đông Hà
Việc đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014- 2018 được thực hiện trên cơ sở áp dụng các văn bản pháp lý có liên quan. Các văn bản này được thể hiện trong bảng 3.4.
Bảng 3.4. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đấu quyền sử dụng đất ở tại thành phốĐông Hà trong giai đoạn 2014-2018
STT Tên, ký hiệu
văn bản
Cơ quan
ban hành
Ngày
ban hành Trích yếu nội dung
I Văn bản cấp trung ương
1 Nghịđịnh 17/2010/NĐ-CP Chính Phủ 04/03/2010 Vềbán đấu giá tài sản
2 Luật Đấu giá tài sản 01/2016/QH14 Quốc Hội 17/11/2016
Quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụđấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quảđấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước vềđấu giá tài sản
3 Nghịđịnh 62/2017/NĐ-CP Chính Phủ 16/05/2017 Quy định chi tiết một sốđiều và biện pháp thi hành
Luật đấu giá tài sản
4 Luật Đất đai 45/2013/QH13 Quốc Hội 29/11/2013 Quy định về quản lý sử dụng đất
5 Nghịđịnh số43/2014/NĐ-CP Chính Phủ 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật
Đất đai
6 Nghịđịnh 44/2014/NĐ-CP Chính Phủ 15/5/2014 Quy định giá đất
7 Nghịđịnh 45/2014/NĐ-CP Chính Phủ 15/5/2014 Quy định thu tiền sử dụng đất
STT Tên, ký hiệu
văn bản
Cơ quan
ban hành
Ngày
ban hành Trích yếu nội dung
9 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên và
Môi trường 30/6/2014
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất
10 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-
BTNMT-BTP
Bộ Tài nguyên và
Môi trường- Bộ
Tư pháp
16/5/2017
Quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất
II Văn bản cấp tỉnh
1 Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND UBND tỉnh
Quảng Trị 25/04/2012
Về việc ban hành Quy chếđấu giá quyền sử dụng
đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị
2 Quyết định số28/2016/QĐ-UBND UBND tỉnh
Quảng Trị 18/7/2016
Về việc ban hành Quy chếđấu giá quyền sử dụng
đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị
3 Quyết định số45/2016/QĐ-UBND UBND tỉnh
Quảng Trị 15/11/2016
Sửa đổi một sốđiều quy chếđấu giá quyền sử
dụng đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ban hành
kèm theo Quyết định số28/2016/QĐ-UBND ngày 18/7/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị
Qua bảng 3.4 cho thấy, trong giai đoạn 2014-2018 thành phốĐông Hà đã áp dụng 13 văn bản pháp lý để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn. Trong đó có 10 văn bản cấp Trung ương và 3 văn bản do tỉnh Quảng Trị ban hành.
Các văn bản được áp dụng trong giai đoạn 2014-2018 để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phốĐông Hà có nội dung chủ yếu tập trung vào các vấn đề gồm: nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụđấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quảđấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước vềđấu giá tài sản; quy định chi tiết một sốđiều và biện pháp thi hành của Luật đấu giá tài sản; quy chếđấu giá quyền sử dụng đất ởdo Nhà nước quản lý đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
Việc áp dụng các văn bản này công tác quản lý nhà nước vềđấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh đã đi vào nền nếp, đã có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành với các địa phương trong quá trình tổ chức các cuộc đấu giá thành, đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và tuân thủđúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản, người tham gia đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, hạn chế tình trạng tiêu cực trong các cuộc đấu giá trước đây.
3.2.2. Quy trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà Đông Hà
Công tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đông Hà được thực hiện đúng theo Quyết định số45/2016/QĐ-UBND ngày 15/11/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị về sửa đổi một sốđiều quy chếđấu giá quyền sử dụng đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. Theo đó, quy trình đấu giá QSDĐ ở tại thành phốđược thực hiện theo 12 bước cụ thểnhư sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 2: Chuẩn bị hồsơ đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất; Quyết định giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹđất quản lý và tổ chức đấu giá.
Bước 4:Xác định và phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 5: Lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 6: Niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 7:Đăng ký tham gia đấu giá.
Bước 8: Tổ chức đấu giá.
Bước 10: Xem xét và phê duyệt kết quảtrúng đấu giá.
Bước 11: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 12: Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá [21]
So với quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên- Môi trường và Bộ Tư pháp thì quy trình đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đông Hà theo Quyết định số 45/2016/QĐ-UBND ngày 15/11/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị tăng thêm 4 bướccụ thể là:
Bước 6: Niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 7:Đăng ký tham gia đấu giá.
Bước 8: Tổ chức đấu giá.
Bước 12: Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá
Có sự khác biệt này là vì trên cơ sở các bước theo quy trình đấu giá quyền sử dụng đất chung quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP thì UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành Quyết định số 45/2016/QĐ-UBND quy định rất chi tiết về quy chếđấu giá quyền sử dụng đất ở do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ởtrên địa bàn thành phốĐông Hà.
3.2.3. Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện
Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội nói chung và đáp ứng nhu cầu của người dân về đất ở nói riêng, trong giai đoạn 2014-2018, thành phố Đông Hà đã thực hiện rất nhiều dựán đấu giá quyền sử dụng đất ở. Số liệu chi tiết được thể hiện qua bảng 3.5 và hình 3.3.
Bảng 3.5. Sốlượng các dựán đấu giá quyền sử dụng đất ởđược thực hiện trên địa bàn thành phốĐông Hà trong giai đoạn 2014-2018
STT Nội dung Số lượng
(dự án) 1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tập trung 65 2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất của các lô đất lẻ 8
Tổng 73
Hình 3.3. Cơ cấu các dựán đấu giá quyền sử dụng đất ởtrên địa bàn thành phốĐông Hà trong giai đoạn 2014-2018
Theo số liệu tại bảng 3.5 và hình 3.3 cho thấy, trong giai đoạn 2014-2018, trên địa bàn thành phố Đông Hà đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở của 73 dự án. Việc đấu giá được thực hiện theo hai loại hình là đấu giá quyền sử dụng đất ở theo các dự án tập trung và đấu giá quyền sử dụng đất ở của các lô đất lẻ. Trong đó, có đến 89,04% số dựán đưa vào đấu giá là dựán đất ở tập trung và chỉ có 10,96% là các dự án đấu giá theo hình thức đấu giá các lô đất lẻ. Nguyên nhân dẫn đến điều này là do, hiện nay hầu hết quỹđất trong các khu dân cư trên địa bàn thành phố Đông Hà đã được giao và sử dụng ổn định cho các mục đích cụ thể do vậy diện tích đất có thểđưa vào đấu giá quyền sử dụng đất ở không nhiều. Bên cạnh đó,để áp ứng tốt nhất nhu cầu về đất ở cho người dân đồng thời đảm bảo sự phát triển của thành phố Đông Hà theo quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt nên thành phố chủ yếu thực hiện các dựán đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các khu quy hoạch đất ở mới.
3.2.4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà
3.2.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở theo các dự án tập trung
Trong giai đoạn 2014-2018, đểđáp ứng nhu cầu đất ởcho người dân, thành phố Đông Hà đã tiến hành đấu giá QSDĐ của nhiều dựán đất ở tập trung. Kết quảđấu giá của các dựán này được thể hiện tại bảng 3.6 và hình 3.3.
Bảng 3.6. Kết quảđấu giá QSDĐ ở theo các dự án tập trung trên địa bàn thành phốĐông Hà trong giai đoạn 2014-2018 Năm