3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2.5. Lợi ích đạt được và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đấtở tại thành
thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 - 2018
3.2.5.1. Lợi ích đạt được
Phương thức đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủtrư- ơng đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá QSDĐ ở đã mang lại nhiều kết quả khảquan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai. Những ưu điểm vượt trội của đấu giá QSDĐ ởtrên địa bàn thành phốĐông Hà được thể hiện trên các mặt như sau:
a. Lợi ích về mặt kinh tế * Đối với Nhà nước:
Đấu giá QSDĐ nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nuớc. Lý do là hình thức giao đất không thông qua đấu giá sẽ có số tiền sử dụng đất thu đuợc thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ vì giá trúng đấu luôn có xu hướng cao hơn so với giá giao đất bằng hình thức không thông qua đấu giá. Điều này thể hiện rõ thông qua lợi ích kinh tế của 3 dự án nghiên cứu của đềtài được thể hiện trong bảng 3.12.
Bảng 3.12. Chênh lệch về tiền sử dụng đất thu được từ giá trúng đấu so với giá khởi
điểm tại các dự án nghiên cứu TT Tên dự án Số tiền thu được theo giá trúng đấu giá (Triệu đồng) Số tiền thu được theo giá
khởi điểm (Triệu đồng) Mức chênh lệch về tiền sử dụng đất theo giá trúng đấu và giá khởi điểm (lần)
1 Dựán Khu dân cư
đường Thanh Niên 32.153,933 27.435,000 1,17
2
Dự án CSHT khu dân cư dãy 2 Khóa Bảo, Thành Cổ
18.147,619 15.364,005 1,18
3 Dự án CSHT khu
dân cư Đặng Dung 36.028,778 32.871,370 1,1
4 Tổng cộng 86.330,33 75.670,375 1,15
Qua bảng 3.12 cho thấy, chỉ với 3 dựán đuợc lựa chọn để nghiên cứu, công tác đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Đông Hà đã thu vềcho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 86,33tỷđồng, trong khi đó số tiền thu đuợc theo mức giá khởi điểm quy định là 75,67tỷđồng. Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ởđã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 3 dự án nghiên cứu là 10,66 tỷđồng, cao gấp 1,15 lần so với tiền sử dụng đất thu được theo giá khởi điểm.
Như vậy có thể thấy, đấu giá QSDĐ ở có ý nghĩa to lớn, giúp thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá – hiện đại hoá cả tỉnh Quảng Trị nói chung và thành phốĐông Hà nói riêng.
* Đối với người sử dụng đất:
Người sử dụng đất được giao đất ở theo hình thức đấu giá sẽ có những lợi ích sau: - Các lô đất ở được đưa ra đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch.. người trúng đấu giá được Nhà nước đảm bảo tính pháp lý của lô đất, đảm bảo đất sử dụng hợp pháp, đầy đủ giấy tờ, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá đơn giản, nhanh gọn hơn. Trong khi đó nếu mua đất ngoài thịtrường tựdo, người mua phải tốn công tìm hiểu tính pháp lý lô đất, các thủ tục liên quan mất nhiều thời gian hơn so với mua đất theo hình thức đấu giá.
- Việc đấu giá QSDĐở trên địa bàn thành phố Đông Hà được tiến hành công khai; thời gian niêm yết, thông báo công khai 30 ngày trước khi đưa ra đấu giá. Do vậy, người có nhu cầu mua đất có thời gian nghiên cứu hồ sơ, lựa chọn lô đất muốn mua, hay tham khảo giá thị trường gần khu đất đưa ra đấu giá để có quyết định chính xác khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Điều này đã làm cho người tham gia đấu giá có thể chủđộng đưa ra được mức giá hợp lý trong phiên đấu giá.
- Đấu giá QSDĐ ở thực chất là bán đấu giá chuyển nhượng QSDĐ, trong đó Nhà nước tham gia giao dịch trực tiếp, đóng vai trò một bên đối tác. Do vậy, khi tham gia đấu giá, ngoài tiền sử dụng đất phải nộp theo giá trúng đất, người trúng đấu không phải mất bất kể khoản tiền nào như lệphí trước bạvà phí môi giới.
b. Lợi ích về mặt xã hội
Đấu giá QSDĐ ở là hình thức đảm bảo cho chủtrương “đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả. Ngoài những khu vực được đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá thì các địa phương còn được sử dụng kinh phí từđấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà đang ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Hình thức đấu giá QSDĐ sẽlàm sôi động cho thịtrường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thịtrường bất động sản ở thành phốĐông Hà.
Việc thực hiện đấu giá QSDĐ ởđã tạo ra các khu dân cư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, cảnh quan đẹp, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định để đáp ứng tốt nhu cầu ở của người dân, . Bên cạnh đó, việc thực hiện đấu giá QSDĐ ở đã đảm bảo cho các khu dân cư được hình thành phù hợp với quy hoạch chung của thành phố.
Việc đấu giá QSDĐ ở đã đóng góp vào ngân sách của thành phố hàng năm với nguồn vốn lớn. Nguồn thu từ đấu giá QSDĐ ởtrên địa bàn thành phốdùng để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, trạm xá, trường mầm non, hệ thống cấp thoát nước .... Nguồn thu từ đấu giá được phân bổ cho tỉnh – thành phố - phường theo tỷ lệ 10% - 10% - 80%. Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ dùng trả các chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô các khu đất đấu giá, đồng thời là nguồn vốn để quy hoạch các khu đất mới đưa vào đấu giá, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân trong thời kỳđô thị hóa. Hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu kinh tếngười dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp.
Trong tương lai đối với thành phốĐông Hà, đấu giá QSDĐ là một trong những cách xã hội hóa đểthu hút người dân tham gia vào phát triển quỹđất, quỹ nhà, từđó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợcác gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗở...
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động vềgiá đất của các chủ thể tham gia vào thịtrường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cảđất đai, tạo điều kiện cho thịtrường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
c. Lợi ích đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Đấu giá QSDĐnói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chếđổi đất lấy cơ sở hạ tầng, góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Thông qua đấu giá QSDĐ ở, việc giao đất ở và cấp giấy chứng nhận QSDĐ ởđược thực hiện nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản vì đất đã có đầy đủcác cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định. Chính điều này đã tạo niềm tin với người sử dụng đất và xã hội đối với công tác đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép với công tác quản lý đất đai, thông qua đó, các cơ chế, chính sách về đấu giá QSDĐ đã từng bước được Luật hóa và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới việc quản lý đất đai của các cấp, dẫn đến việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
Đấu giá QSDĐ ở là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm kinh tế tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời đấu giá QSDĐ ở còn loại
bỏđược yếu tố tiêu cực trong công tác giao đất, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi đểđất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Giá đất trúng đấu giá được công bố trong đấu giá QSDĐ ở là một trong những cơ sở, căn cứ để địa phương tiến hành định giá đất. Nếu đấu giá QSDĐ ở được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi của thành phố sẽgiúp địa phương thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế tại các phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp địa phương định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ ở thực tế trên thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
Để thực hiện được việc đấu giá QSDĐ ở hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi cao. Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất cũng được phát triển đồng bộhơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch, góp phần thực hiện hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất đã giúp giải quyết một cách hiệu quả việc chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.
Đấu giá QSDĐ ở còn góp phần hình thành, tạo ra sựổn định về giá trịQSDĐở tại khu vực định giá, góp phần thúc đẩy thịtrường bất động sản tại thành phốĐông Hà phát triển lành mạnh và ổn định.
3.2.5.2. Hạn chế
Bên cạnh các kết qủa đã đạt được thì công tác đấu giá quyền dụng đất ởtrên địa bàn thành phốĐông Hà trong giai đoạn 2014-2018 vẫn còn một số hạn chếnhư sau:
a. Hạn chế về công tác tổ chức và thực hiện đấu giá
- Việc đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín nhưng kết quả đấu giá một sốkhu đất vẫn không đạt mức giá cao.
- Việc xác định giá khởi điểm đấu giá vẫn còn một sốkhó khăn như đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khảnăng hiểu vềphương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ... Các hạn chế này đã dẫn đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án còn bất cập nhưgiá bồi thường cho người dân bị thu hồi đất không cao, sau đó bán đấu giá khu đất với giá rất cao. Điều này làm cho người dân cảm thấy bức xúc nên xảy ra tình trạng khiếu kiện, không bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công- Trước năm 2017, không có quy
định cụ thể về vị trí ngồi của người tham gia trong phiên đấu giá, do đó xảy ra hiện tượng nhiều người cùng đấu giá một lô đất ngồi ở vị trí liền nhau. Điều này đã dẫn đến việc sắp xếp giá có thể dễ dàng xảy ra trong khi đócác cơ quan chức năng rất khó có thểngăn chặn được.
- Một số dự án được đưa ra đấu giá trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng hoàn thiện, do vậy đã làm giảm sức hấp dẫn đối với người dân.
b. Đối với người tham gia đấu giá
- Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường. Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
- Một sốngười tham gia đấu giá thực hiện quy chếđấu giá không nghiêm túc, hiện tượng mua hồ sơ rồi cùng người thân nộp hồsơ đểđấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.
- Chưa có quy định bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Người dân có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì mặt bằng giá quá cao.
c. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
- Thông tin về các khu quy hoạch, quỹđất đấu giá chưađược phổ biến rộng rãi. Công tác tuyên truyền chưa được thực hiện tốt dẫn tới sốngười nắm thông tin để tham gia đấu giá chưa nhiều.
- Tại một số dự án, công tác quy hoạch chưa được đồng bộ, cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, còn nhiều bất cập làm giảm sức hút và quy mô của khu quy hoạch, quỹđất đấu giá.
- Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, không kịp thời tháo gỡ dẫn đến việc thi công dự án và bàn giao quỹđất chậm so với tiến độ.
Vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án chưa đảm bảo tiến độ.
- Vẫn có hiện tượng một sốđối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân, làm cho một sốlô đất tăng giá đột biến hoặc đấu giá không thành.
- Việc tổ chức đấu giá các lô đất xen lẫn trong dân cư bị hạn chế do do giá trị sinh lợi của lô đất ít, trong khi đó chi phí đấu giá cao và dễphát sinh đấu nhiều lần.