1.2.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC".
1.2.1.2. Úc (Australia)
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất; - Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau: - Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai; - Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần.
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng. - Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.2.1.3. Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số 3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…) nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.
* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:
- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.
- Đối với các cơ sở tôn giáo như Chùa, Nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.
- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)
- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.
- Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.
1.2.1.4. Thái Lan
Pháp luật đất đai tại Thái Lan cho phép hình thành sở hữu cá nhân với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi tự đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp... tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng, nếu người đó bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.
Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do toà án giải quyết. Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờ đến sự can thiệp của toà án.
1.2.1.5. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.
Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những người bị ảnh hưởng (BAH) là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định