Đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và đối tượng trả giá cao nhất sẽ là chủ thểđược nhận QSDĐ. Trong thời gian qua ở nước ta, nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được nhiều tác giả, nhiều đơn vị nghiên cứu, như:
Tập thể tác giả của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Huế (Dương Thị Thu hà và cs) khi nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số
dự án trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế đã được thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 18/03/2016 của UBND tỉnh về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ ở do Nhà nước quản lý để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bên canh những mặt tích cực, công tác đấu giá QSDĐ tại vùng nghiên cứu còn tồn tại một số bất cập như: thủ tục hành chính phức tạp; hoạt động công khai và quảng cáo dự án; tình trạng đầu cơ đất đai; thời hạn thanh toán nghĩa vụ tài chính và xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở; cơ hội tham gia đất giá của những người có thu nhập thấp (Dương Thị Thu Hà và cs, 2018).
Tác giả Nguyễn Trung Đạt của trường Đại học Khoa học Tự nhiên khi nghiên cứu đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ và hiệu quả sử dụng quỹđất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội cho thấy sau khi đấu giá do thị trường quyền sử dụng đất tạm thời bị trầm lắng, giao dịch đất đấu giá không có lợi nhuận và do nguồn vốn vay từ ngân hàng bị hạn chế nên dẫn tới bỏ tiền đặt cọc. Tình trạng này diễn ra sau đấu giá đợt 4 năm 2009 và đợt 5 năm 2010 và đợt 6 năm 2011. Tuy nhiên công tác quản lý của các cơ quan chức năng về hoạt động này còn thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng cò đất hoạt động tự phát diễn ra phổ biến. Nhiều điểm môi giới xuất hiện xung quanh khu vực dự án, nhiều giao dịch ngầm về mua bán các thửa đất không qua đăng ký dẫn đến tình trạng thông tin thị trường không minh bạch và nhà nước bị thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất (Nguyễn Trung Đạt, 2012).
Chương II
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những cán bộ quản lý phụ trách quản lý đất đai, phụ trách công tác đấu giá đất, các hộ gia đình, cá nhân có liên quan có tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Không gian: trên địa bàn thành phố Lai Châu. - Thời gian: trong 3 năm từ năm 2016-2018.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
- Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 10 năm 2019 đến tháng 10 năm 2020.
- Phạm vi thời gian của số liệu được thu thập: từ năm 2016 đến năm 2018.
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lai Châu: dụng đất của thành phố Lai Châu:
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu thời tiết, thủy văn, thực trạng môi trường.
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội. - Đánh giá chung vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.
- Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu.
2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu phố Lai Châu
+ Các văn bản pháp luật vềđấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu;
+ Quy chếđấu giá quyền sử dụng đất;
+ Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018.
2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án.
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016-2018.
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu đất tại thành phố Lai Châu
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Khái quát chung vềđịa bàn nghiên cứu.
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 2018 tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹđất thành phố Lai Châu.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Lựa chọn một số dự án đã đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018 để đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố. Giai đoạn 2016-2018 có 13 dự án đấu giá QSDĐ. So số lượng dự án khá nhiều, tôi chọn điểm 03 dự án (mỗi năm một dự án) để nghiên cứu. Các dự án được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,… Cụ thể là 03 dự án đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu được lựa chọn gồm:
bám đường 58 m, phường Đông Phong, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 1).
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 2).
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong, thành phố Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 3).
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã tham gia đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Tiến hành điều tra người đã tham gia quyền sử dụng đất của 03 dự án đấu giá được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn theo các tiêu chí sau:
- Tính minh bạch của các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất: phương án đấu giá, vị trí, diện tích, giá khởi điểm, quy hoạch kế hoạch sử dụng khu đất.
- Ý kiến của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt cọc. - Quy chếđấu giá.
- Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá thị trường.
- Mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá về phiên đấu giá, giá trả cho lô đất.
Số lượng người tham gia đấu giá tại 03 dự án là 163 người. Trong đó dự án 1 có 32 người, dự án 2 có 34 người, dự án 3 có 97 người. Như vậy lựa chọn điều tra, phỏng vấn tổng số 90 phiếu, mỗi dự án điều tra 30 phiếu.
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Bao gồm các thông tin về cán bộ quản lý, quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ. Tôi thực hiện điều tra 15 cán bộ quản lý thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (03 cán bộ), Phòng Tài chính - Kế hoạch (02 cán bộ), Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai QSDĐ (02 cán bộ), Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố (02 cán bộ), 03 cán bộ thuộc phường Đông Phong và 03 cán bộ thuộc
phường Quyết Tiến về các nội dung sau:
- Phương án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất không, có được xây dựng theo nhu cầu của địa phương không.
- Đánh giá về giá khởi điểm.
- Đánh giá việc thực hiện đúng quy chế của phiên đấu giá.
- Sau khi đấu giá người trúng đấu giá có được thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2016-2018.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tốđến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel. - Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá về những nội dung đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo 3 mức độ cao, trung bình, thấp, và chỉ sốđánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời (30 người) theo từng mức độ. Trong đó mức độ cao được gán hệ số 3; thấp được gán hệ số 1. Phân cấp đánh giá mức độđược tính toán theo nguyên tắc:
Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =
n Min
Max− , trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 3 bậc.
Xác định thang đo:
+ Cao: ≥ (min +2a)
+ Trung bình: từ (min+2a) đến <(min+a) + Thấp: ≤(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 3 thì: a = (3-1)/3 = 0,67. Phân cấp mức độ đánh giá sự phổ biến về những nội dung phát sinh khiếu nại và tranh chấp về đất
đai được xác định:
+ Cao: ≥ 2,34
+ Trung bình: Từ 1,67 đến 2,34 + Thấp: ≤ 1,67
2.3.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quảđấu giá:
Tỷ lệ = Số người tham gia đấu giá (lần) Số người trúng đấu giá
Chương III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Lai Châu là trung tâm hành chính chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Lai Châu, được thành lập ngày 10/10/2004 theo Nghị định số 176/2004/NĐ-CP của Chính phủ; có tọa độ địa lý từ 20020’ đến 20027’ vĩ độ Bắc; 103020’ đến 103032’ kinh độĐông với vị trí giáp ranh như sau:
+ Phía Bắc giáp huyện Phong Thổ và huyện Tam Đường; + Phía Nam giáp huyện Tam Đường;
+ Phía Đông giáp huyện Tam Đường; + Phía Tây giáp huyện Sìn Hồ.
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lai Châu
Diện tích tự nhiên của thành phố Lai Châu là 7.077,44 ha chiếm 0,77% diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh. Thành phố Lai Châu có 7 đơn vị hành chính, gồm 5 phường (Quyết Thắng, Quyết Tiến, Đoàn Kết, Tân Phong, Đông Phong), 02 xã
(Nậm Loỏng và San Thàng).
Là trung tâm của tỉnh, lại nằm trên trục đường giao thông chính nối khu vực Tây Bắc với trung tâm phát triển kinh tế của cả nước là Hà Nội theo đường Quốc Lộ 4D nối với khu du lịch Sa Pa và đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai nên thành phố Lai Châu có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa quy mô liên kết vùng nối khu vực Tây Bắc với các trung tâm kinh tế lớn của cả nước.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Lai Châu nằm trong một thung lũng được tạo thành bởi hai dãy núi Sùng Phài và Pu Sam Cáp có địa hình chạy dài từ Tây Bắc xuống Đông Nam, cấu trúc chủ yếu là đồi, núi đất xen đá, độ dốc trung bình từ 5-10%, hướng dốc của địa hình theo hai hướng từ khu vực của phường Quyết Thắng về hướng Tây Nam và từ các phườngs Đoàn Kết, Tân Phong về phía Đông Nam của thành phố. Đặc biệt, phía Tây và Tây Nam là các dãy núi cao, phía Bắc và Đông Bắc có xen kẽđịa hình bát úp với độ cao trung bình 940 m, độ dốc > 6,5%.
3.1.1.3. Khí hậu thời tiết
Khí hậu thời tiết thành phố Lai Châu mang tính chất đặc thù của dạng khí hậu miền núi cao của vùng nhiệt đới gió mùa núi cao Tây Bắc, ngày nóng, đêm lạnh, ít chịu ảnh hưởng của bão. Khí hật trong năm chi làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9 có nhiệt độ và độẩm cao; mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, khí hậu lạnh, độ ẩm và lượng mưa thấp (tháng 4 và tháng 10 là thời giam chuyển giao giữa 2 mùa), trong đó:
+ Nhiệt độ trung bình hàng năm là 19,30C, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,50C (vào tháng 01), và trung bình cao nhất là 23,00C (vào tháng 7). Tổng số giờ nắng/năm biến động từ 1.372-2.233 giờ/năm.
+ Lượng mưa ở thành phố khá lớn và có sự phân bố không đều trong năm. Mưa lớn tâp trung vào mùa hè, nhất là các tháng 6, 7, 8 và thường chiếm tới 90% lượng mưa cả năm.
+ Độ ẩm không khí tương đối, dao động từ 73-90% và có sự chênh lệch độẩm giữa các mùa, trong đó độẩm trung bình tháng lớn nhất (tháng 7) đạt 90%, độẩm trung bình tháng nhỏ nhất (tháng 3) là 73%.
Ngoài các đặc điểm khí hậu, thời tiết như trên hàng năm cũng xuất hiện sương mù (trung bình khoảng 13 ngày/năm) và sương muối (1,1 ngày /năm); dông tố, mưa đá và đặc biệt là mưa lũ ảnh hưởng xấu đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.
3.1.1.4. Thủy văn
- Hiện tại trên địa bàn thành phố có 50,47 ha diện tích đất sông suối và mặt nước chuyên dùng, chiếm 1,04% diện tích tự nhiên nhưng do đặc điểm địa hình cao và dốc nên lượng nước tập chung chủ yếu về mùa mưa với lượng dòng chảy chiếm khoảng 60 - 80% tổng lượng dòng chảy trong năm do vậy diện tích đất lúa trên địa bàn thành phố là đất lúa 1 vụ.
- Theo đánh giá trên địa bàn thành phố có tầng đá vôi Đồng Giao, hay gặp các hang động catsơ, có nguồn nước ngầm nhưng chưa có kết quả thăm dò trữ lượng cho nên việc khai thác nguồn nước ngầm rất hạn chế.
- Khu vực thành phố có suối Sùng Phài rộng trung bình 1,5-2,5 m, chủ yếu thoát nước về mùa mưa, lưu lượng không lớn, hướng thoát nước chính là Tây Bắc xuống Đông Nam.
- Nước mạch lộ: Thành phố hiện đang có hai mó nước, mó nước gần núi Phong Châu với lưu lượng Q= 10 l/s; mó nước trên đường đi Sìn Hồ với lưu lượng Q = 18 l/s dao động theo mùa, chất lượng của hai mó nước tương đối tốt, có thể sử dụng làm nguồn nước sinh hoạt.
3.1.1.5. Thực trạng môi trường
Do được bao bọc bởi các dãy núi cao có thảm thực vật tương đối phong phú đã tạo cho thành phố Lai Châu khí hậu mát mẻ, phong cảnh đẹp, thuận lợi để