Hiện nay quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu được thực hiện theo Chương II, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Liên Bộ: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp; Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 của UBND tỉnh Lai Châu ban hành quy định vềđấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu thay thế cho Quyết định số 25/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh Lai Châu về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu. Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ bao gồm 10 bước như sau:
Bước 1 Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2 Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 3 Xác định giá khởi điểm
Bước 4 Thông báo công khai tổ chức đấu giá
Bước 5 Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ
Bước 6 Tổ chức thực hiện cuộc đấu giá QSDĐ
Bước 7 Phê duyệt kết quảđấu giá QSDĐ
Bước 8 Nộp tiền sử dụng đất sau khi phê duyệt kết quảđấu giá QSDĐ
Bước 9 Giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá
Bước 10 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
Hình 3.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Lai Châu
* Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá
Hội đồng đấu giá QSDĐ cấp huyện do Chủ tịch UBND thành phố quyết định thành lập bao gồm: Chủ tịch Hội đồng là đại diện lãnh đạo UBND thành phố; Các thành viên là đại diện lãnh đạo của phòng Tài chín – Kế hoạch (đại diện cơ quan thường trực Hội đồng) là phó Chủ tịch thường trực Hội đồng; Phòng Tài nguyên và Môi trường (Phó chủ tịch Hội đồng); Phòng Tư Pháp (Phó Chủ tịch
Hội đồng), các thành viên là đại diện phòng quản lý đô thị, Công an thành phố, Chi cục thuế thành phố và các cơ quan khác có liên quan.
* Bước 2: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
- Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất các đơn vị về việc đấu giá quỹđất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt.
- Nội dung của phương án đấu giá QSDĐ thực hiện theo khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015.
* Bước 3: Xác định giá khởi điểm
- Giá khởi điểm quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giá khởi điểm của thửa đất đểđấu giá quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm trước khi ký hợp đồng dịch vụđấu giá tài sản hoặc trước khi thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Phương pháp xác định, thẩm quyền xác định và trình tự thủ tục xác định giá khởi điểm được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, các văn bản của cơ quan Nhà nước cấp trên và Quyết định của UBND tỉnh.
* Bước 4: Thông báo công khai tổ chức đấu giá
- Việc niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá thực hiện theo quy định tại Điều 35 và Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
- Trong thời gian chậm nhất 30 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá, đơn vị thực hiện cuộc đấu giá thông báo công khai việc đấu giá ít nhất 02 lần, mỗi lần cách nhau 03 ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc của Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, trang thông tin điện tử cửa Sở Tư pháp và Đài truyền thanh thành phố, loa FM các xã, phường. Đồng thời được niêm yết
công khai tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và trụ sở UBND cấp xã, phường nơi có thửa đất bán đấu giá.
* Bước 5: Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ
- Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ phải nộp hồ sơ, tiền mua hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho Tổ chức đấu giá tài sản theo thời hạn đã được thông báo, niêm yết, công khai việc bán đấu giá.
- Trong một thửa đất, một hộ gia đình (có tên trong cùng một sổ hộ khẩu tại thời điểm tham gia đấu giá) chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức có nhiều đơn vị trực thuộc thì chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉđược một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
- Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền hợp pháp bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước được thực hiện theo quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
* Bước 6: Tổ chức thực hiện cuộc đấu giá QSDĐ
- Các phiên đấu giá được bắt đầu bằng việc giới thiệu thành phần tham dự phiên đấu giá, phổ biến các quy định về bán đấu giá tài sản, kiểm tra tư cách người tham gia đấu giá và công bố danh sách những người đủđiều kiện tham gia. - Đấu giá viên sẽ giới thiệu về hình thức đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, về tài sản bán đấu giá và công bố bước giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên nhắc lại ba lần rõ ràng, chính xác bằng lời nói giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau 30 giây. Cuối cùng , đấu giá viên sẽ công bố người trúng đấu giá.
* Bước 7: Phê duyệt kết quảđấu giá QSDĐ
Phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 12 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
- Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Thông báo nộp tiền gồm các nội dung theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất vào Kho bạc Nhà nước.
* Bước 9: Giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá
- Sau khu người trúng đấu giá nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá QSDĐ thực hiện đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất theo quy định.
- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày UBND thành phố ký GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá, tiến hành bàn giao đất trên thực hiện cho người trúng đấu giá QSDĐ theo quy định tại Điều 14 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
* Bước 10: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trách nhiệm: Thực hiện đúng cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn thành phố Lai Châu
Lai Châu là một tỉnh miền núi còn nhiều khó khăn, trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và công tác bán đấu giá QSDĐ nói riêng đã dần đi vào nề nếp và được tổ chức thực hiện một cách khoa học ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, số lượng các dự án đấu giá QSDĐ còn ít, quy mô nhỏ do đặc thù của thành phố Lai Châu có địa hình cao, hiểm trở chủ yếu là đồi núi, khó khăn trong việc tạo mặt bằng đểđầu tư thực hiện các dự án đấu giá, quỹ đất quy hoạch để bán đấu giá có chủ yếu là diện tích xen kẹt nằm rải rác tại các
phường, xã, có diện tích nhỏ hoặc là quỹ đất còn lại sau khi tỉnh thực hiện giao đất cho các cơ quan, tổ chức.
Trong giai đoạn 2016-2018, công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu do Trung tâm Phát triển quỹđất thành phố thực hiện theo các quy chế bán đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, được ban hành kèm theo Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 của UBND tỉnh Lai Châu ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu thay thế cho Quyết định số 25/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh Lai Châu về việc ban hành quy chếđấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất do Trung tâm Phát triển quỹđất các huyện, thành phố chủ trì và thuê đơn vị tư vấn thực hiện đấu giá đất để đảm bảo công khai, minh bạch, chặt chẽ theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016.
Bảng 3.4. Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến năm 2018
STT Năm Số xã, phường đấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu được (1000đ) Bình quân số tiền thu được/m2 (1000đ/m2) Xã, phường tổ chức đấu giá Xã, phường không tổ chức đấu giá Tổng 1 2016 4 3 7 4.402,60 39.759.104 9.031 2 2017 4 3 7 5.928,10 58.776.880 9.915 3 2018 5 2 7 8.851,40 92.822.202 10.487 Tổng 19.182,10 191.358.186
Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố Lai Châu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 07 xã, phường với tổng diện tích 19.182,10 m2; tổng số tiền thu được là 180,621 tỷđồng thể hiện chi tiết tại bảng 3.4:
Năm 2016, thực hiện đấu giá tại 04 xã, phường với diện tích là 4.402,6 m2, thu vềđược 39,759 tỷđồng.
Năm 2017, thực hiện đấu giá tại 04 xã, phường với diện tích là 5.928,10 m2, thu vềđược 58,777 tỷđồng (trong đó có xã Sàn Thàng không đấu giá được).
Năm 2018, thực hiện đấu giá tại 05 xã, phường với diện tích là 8.851,40 m2, thu vềđược 92,822 tỷđồng.
Qua đây có thể thấy từ năm 2016 đến năm 2018 thì diện tích đấu giá tăng dần qua các năm, số tiền thu được từđấu giá cũng tăng dần từ năm 2016 đến năm 2018 mang lại hiệu quả kinh tế cao, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Số tiền bình quân thu được trên 1 m2 có sự thay đổi theo từng năm. Năm 2016 có mức trung bình là 9,031 triệu đồng/m2; năm 2017 có mức trung bình là 9,915 triệu đồng/m2; năm 2018 có mức trung bình là 10.487 triệu đồng/m2. Như vậy số tiền bình quân năm 2018 tăng gấp 1,16 lần so với năm 2016. Qua đó thấy được công tác đấu giá QSDĐ ngày càng được thực hiện tốt hơn, từ việc chọn vị trí đấu giá, công tác xác định giá khởi điểm cho đến việc công khai thu hút người tham gia đấu giá. Trong năm 2016-2018 số điểm đấu giá không thực hiện được tuy ít nhưng vẫn còn điểm đấu giá đã thực hiện nhưng chưa đấu giá thành công.
Số xã, phường tổ chức đấu giá của từng năm đều ngang nhau, tuy nhiên số tiền trúng đấu giá lại tăng qua các năm, đặc biệt năm 2018 thu được cao nhất là 92,822 tỷđồng, tăng gấp 2,33 lần so với năm 2016. Nguyên nhân là do các điểm đấu giá có vị trí thuận lợi hơn, công tác đấu giá được thực hiện tốt thu hút nhiều người tham gia đăng ký đấu giá nên giá trúng đấu giá được đẩy lên cao dẫn đến số tiền thu được lớn.
3.2.4.1. Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất năm 2016
Năm 2016 thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 04 xã, phường với tổng số 05 phiên đấu giá, trong đó phường Đoàn Kết có 02 phiên đấu giá; còn lại phường Quyết Tiến, phường Tân Phong và xã Nậm Lỏong có 01 phiên đấu giá. Số tiền thu được năm 2016 là 39.759 triệu đồng với tổng diện tích trúng đấu giá là 4.402,6 m2.
Trong năm 2016, dự án đấu giá tại phường Đoàn Kết có số tiền thu được trúng đấu giá cao nhất là 14.915 triệu đồng với tổng diện tích đấu giá là 1.642,4 m2. Mức chệnh lệch giữa số tiền trúng đấu giá với số tiền ước thu được là 1,35 lần
ở mức trung bình. Tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá cũng khá cao 2,53 lần. Như vậy phường Đoàn Kết thu được số tiền trúng đấu giá lớn nhất trong năm 2016 so đấu giá được diện tích lớn, giá khởi điểm ở mức trung bình, vị trí khu đất thuận lợi nên thu hút được khá nhiều người tham gia.
Bảng 3.5. Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 TT Đơn vị hành chính Số lô đưa ra đấu giá Số lô trúng đấu giá Số người tham gia Tỷ lệ (lần) Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1000đ/m2) Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) 1 Xã Nậm Lỏong 6 6 17 2,83 540 4.000 2.160.000 2.762.100 1,28 2 Phường Quyết Tiến 12 9 30 3,33 873,6 10.500 9.172.800 10.177.440 1,11
3 Phường Tân Phong 14 14 40 2,86 1.346,60 7.300 9.830.180 11.903.944 1,21
4 Phường Đoàn Kết 17 17 38 2,53 1.642,40 5.000-
9.000 11.077.000 14.915.620 1,41
Tổng 49 46 125 4.402,60 32.239.980 39.759.104
Nguồn: UBND thành phố Lai Châu (2018)
Xã Nậm Lỏong thu được số tiền trúng đấu giá thấp nhất là 2.762 triệu đồng, đấu giá trong 01 đợt với diện tích đấu giá là 540 m2. Tỷ lệ giữa người tham gia đấu giá với người trúng đấu giá cũng ở mức 2,83 lần. Giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao hơn 1,28 lần. Nguyên nhân so dự án có mức giá khởi điểm thấp, khu đất có vị trí thuận lợi nên thu hút được số lượng người tham gia đấu giá đông dẫn đến giá trúng đấu giá cao, chênh lệch so với mức giá khởi điểm 1,28 lần.
Theo bảng 3.5, mức chệnh lệch giữa số tiền trúng đấu giá với số tiền ước thu được của các xã, phường năm 2016 là khá đồng đều. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm cao nhất là phường Đoàn Kết 1,41 lần. Tuy nhiên số người tham gia đấu giá so với số người trúng đấu giá cao nhất lại là phường Quyết Tiến với 3,33 lần.
Như vậy, kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 trên địa bàn thành phố Lai Chây không đat yêu cầu cao do 03 xã, phường không tổ chức thực hiện đấu giá, 01 phường không tổ chức đấu giá hết là phường Quyết Tiến với số lô trúng đấu giá so với số lô đưa ra là 9/12 lô. Tuy nhiên tiến độ triển khai tại các xã, phường diễn ra đúng dự kiến, số tiền thu được từ kết quảđấu giá gần