2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Khái quát chung vềđịa bàn nghiên cứu.
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 2018 tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹđất thành phố Lai Châu.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Lựa chọn một số dự án đã đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018 để đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố. Giai đoạn 2016-2018 có 13 dự án đấu giá QSDĐ. So số lượng dự án khá nhiều, tôi chọn điểm 03 dự án (mỗi năm một dự án) để nghiên cứu. Các dự án được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,… Cụ thể là 03 dự án đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu được lựa chọn gồm:
bám đường 58 m, phường Đông Phong, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 1).
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 2).
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong, thành phố Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 3).
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã tham gia đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Tiến hành điều tra người đã tham gia quyền sử dụng đất của 03 dự án đấu giá được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn theo các tiêu chí sau:
- Tính minh bạch của các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất: phương án đấu giá, vị trí, diện tích, giá khởi điểm, quy hoạch kế hoạch sử dụng khu đất.
- Ý kiến của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt cọc. - Quy chếđấu giá.
- Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá thị trường.
- Mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá về phiên đấu giá, giá trả cho lô đất.
Số lượng người tham gia đấu giá tại 03 dự án là 163 người. Trong đó dự án 1 có 32 người, dự án 2 có 34 người, dự án 3 có 97 người. Như vậy lựa chọn điều tra, phỏng vấn tổng số 90 phiếu, mỗi dự án điều tra 30 phiếu.
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Bao gồm các thông tin về cán bộ quản lý, quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ. Tôi thực hiện điều tra 15 cán bộ quản lý thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (03 cán bộ), Phòng Tài chính - Kế hoạch (02 cán bộ), Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai QSDĐ (02 cán bộ), Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố (02 cán bộ), 03 cán bộ thuộc phường Đông Phong và 03 cán bộ thuộc
phường Quyết Tiến về các nội dung sau:
- Phương án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất không, có được xây dựng theo nhu cầu của địa phương không.
- Đánh giá về giá khởi điểm.
- Đánh giá việc thực hiện đúng quy chế của phiên đấu giá.
- Sau khi đấu giá người trúng đấu giá có được thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2016-2018.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tốđến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel. - Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá về những nội dung đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo 3 mức độ cao, trung bình, thấp, và chỉ sốđánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời (30 người) theo từng mức độ. Trong đó mức độ cao được gán hệ số 3; thấp được gán hệ số 1. Phân cấp đánh giá mức độđược tính toán theo nguyên tắc:
Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =
n Min
Max− , trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 3 bậc.
Xác định thang đo:
+ Cao: ≥ (min +2a)
+ Trung bình: từ (min+2a) đến <(min+a) + Thấp: ≤(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 3 thì: a = (3-1)/3 = 0,67. Phân cấp mức độ đánh giá sự phổ biến về những nội dung phát sinh khiếu nại và tranh chấp về đất
đai được xác định:
+ Cao: ≥ 2,34
+ Trung bình: Từ 1,67 đến 2,34 + Thấp: ≤ 1,67
2.3.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quảđấu giá:
Tỷ lệ = Số người tham gia đấu giá (lần) Số người trúng đấu giá
Chương III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Lai Châu là trung tâm hành chính chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Lai Châu, được thành lập ngày 10/10/2004 theo Nghị định số 176/2004/NĐ-CP của Chính phủ; có tọa độ địa lý từ 20020’ đến 20027’ vĩ độ Bắc; 103020’ đến 103032’ kinh độĐông với vị trí giáp ranh như sau:
+ Phía Bắc giáp huyện Phong Thổ và huyện Tam Đường; + Phía Nam giáp huyện Tam Đường;
+ Phía Đông giáp huyện Tam Đường; + Phía Tây giáp huyện Sìn Hồ.
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lai Châu
Diện tích tự nhiên của thành phố Lai Châu là 7.077,44 ha chiếm 0,77% diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh. Thành phố Lai Châu có 7 đơn vị hành chính, gồm 5 phường (Quyết Thắng, Quyết Tiến, Đoàn Kết, Tân Phong, Đông Phong), 02 xã
(Nậm Loỏng và San Thàng).
Là trung tâm của tỉnh, lại nằm trên trục đường giao thông chính nối khu vực Tây Bắc với trung tâm phát triển kinh tế của cả nước là Hà Nội theo đường Quốc Lộ 4D nối với khu du lịch Sa Pa và đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai nên thành phố Lai Châu có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa quy mô liên kết vùng nối khu vực Tây Bắc với các trung tâm kinh tế lớn của cả nước.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Lai Châu nằm trong một thung lũng được tạo thành bởi hai dãy núi Sùng Phài và Pu Sam Cáp có địa hình chạy dài từ Tây Bắc xuống Đông Nam, cấu trúc chủ yếu là đồi, núi đất xen đá, độ dốc trung bình từ 5-10%, hướng dốc của địa hình theo hai hướng từ khu vực của phường Quyết Thắng về hướng Tây Nam và từ các phườngs Đoàn Kết, Tân Phong về phía Đông Nam của thành phố. Đặc biệt, phía Tây và Tây Nam là các dãy núi cao, phía Bắc và Đông Bắc có xen kẽđịa hình bát úp với độ cao trung bình 940 m, độ dốc > 6,5%.
3.1.1.3. Khí hậu thời tiết
Khí hậu thời tiết thành phố Lai Châu mang tính chất đặc thù của dạng khí hậu miền núi cao của vùng nhiệt đới gió mùa núi cao Tây Bắc, ngày nóng, đêm lạnh, ít chịu ảnh hưởng của bão. Khí hật trong năm chi làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9 có nhiệt độ và độẩm cao; mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, khí hậu lạnh, độ ẩm và lượng mưa thấp (tháng 4 và tháng 10 là thời giam chuyển giao giữa 2 mùa), trong đó:
+ Nhiệt độ trung bình hàng năm là 19,30C, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,50C (vào tháng 01), và trung bình cao nhất là 23,00C (vào tháng 7). Tổng số giờ nắng/năm biến động từ 1.372-2.233 giờ/năm.
+ Lượng mưa ở thành phố khá lớn và có sự phân bố không đều trong năm. Mưa lớn tâp trung vào mùa hè, nhất là các tháng 6, 7, 8 và thường chiếm tới 90% lượng mưa cả năm.
+ Độ ẩm không khí tương đối, dao động từ 73-90% và có sự chênh lệch độẩm giữa các mùa, trong đó độẩm trung bình tháng lớn nhất (tháng 7) đạt 90%, độẩm trung bình tháng nhỏ nhất (tháng 3) là 73%.
Ngoài các đặc điểm khí hậu, thời tiết như trên hàng năm cũng xuất hiện sương mù (trung bình khoảng 13 ngày/năm) và sương muối (1,1 ngày /năm); dông tố, mưa đá và đặc biệt là mưa lũ ảnh hưởng xấu đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.
3.1.1.4. Thủy văn
- Hiện tại trên địa bàn thành phố có 50,47 ha diện tích đất sông suối và mặt nước chuyên dùng, chiếm 1,04% diện tích tự nhiên nhưng do đặc điểm địa hình cao và dốc nên lượng nước tập chung chủ yếu về mùa mưa với lượng dòng chảy chiếm khoảng 60 - 80% tổng lượng dòng chảy trong năm do vậy diện tích đất lúa trên địa bàn thành phố là đất lúa 1 vụ.
- Theo đánh giá trên địa bàn thành phố có tầng đá vôi Đồng Giao, hay gặp các hang động catsơ, có nguồn nước ngầm nhưng chưa có kết quả thăm dò trữ lượng cho nên việc khai thác nguồn nước ngầm rất hạn chế.
- Khu vực thành phố có suối Sùng Phài rộng trung bình 1,5-2,5 m, chủ yếu thoát nước về mùa mưa, lưu lượng không lớn, hướng thoát nước chính là Tây Bắc xuống Đông Nam.
- Nước mạch lộ: Thành phố hiện đang có hai mó nước, mó nước gần núi Phong Châu với lưu lượng Q= 10 l/s; mó nước trên đường đi Sìn Hồ với lưu lượng Q = 18 l/s dao động theo mùa, chất lượng của hai mó nước tương đối tốt, có thể sử dụng làm nguồn nước sinh hoạt.
3.1.1.5. Thực trạng môi trường
Do được bao bọc bởi các dãy núi cao có thảm thực vật tương đối phong phú đã tạo cho thành phố Lai Châu khí hậu mát mẻ, phong cảnh đẹp, thuận lợi để phát triển các loại hình du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái, du lịch tham quan, văn hóa. Bên cạnh quá trình khai thác các nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống thì cần thiết song song là việc cải tạo cảnh quan, dự kiến trước các biện pháp để kịp thời ngăn ngừa, hạn chế, khắc phục các vấn đề ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững các nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường sinh thái của thành phố.
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
- Sản xuất nông – lâm nghiệp, thủy sản: Tổng giá trị sản xuất nông – lâm nghiệp, thủy sản năm 2018 đạt 250,41 tỷđồng, đatk 108,41%, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm 2017.
- Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tiếp tục được duy trì và phát triển ổn định. Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp (theo giá hiện hành) thực hiện 1.470 tỷđồng/năm.
- Thương mại - dịch vụ, du lịch: Hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên địa bàn tiếp tục phát triển, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng ngày càng tăng của nhân dân. Công tác kiểm tra, kiểm soát thị trường, chống buôn lậu, gian lận thương mại, dự trữ hàng hóa được quan tâm chỉ đạo thực hiện. Tổng giá trị sản xuất khu vực dịch vụ năm 2018 đạt 3.262,66 tỷđồng, trong đó: Tổng mức bán lẻ hàng, hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng thực hiện 1.639,7 tỷ đồng, đat 115%, tăng 18,9% so với cùng kỳ. Tổng giá trị xuất khẩu hàng địa phương ước thực hiện 2,8 triệu USD, đạt 110,2%, tăng 13,4% so với cùng kỳ. Lượng khách du lịch đạt 104.841 lượt người. Doanh thu du lịch đạt 227,54 tỷ đồng, đạt 100%, tăng 24,52% so với cùng kỳ năm 2017.
3.1.2.2. Thực trạng phát triển văn hóa xã hội
a. Giáo dục
Chất lượng giáo dục toàn diện, giáo dục mũi nhọn, giáo dục đạo đức, kỹ năng sống tiếp tục được quan tâm chỉ đạo thực hiện. Cơ sở vật chất trường, lớp học tiếp tục được quan tâm đầu tư. Duy trì và nâng cao chất lượng phổ cập giáo dục Mầm non trẻ 5 tuổi, phổ cập giáo dục trung học mức độ 3; Nâng cao chất lượng trườn chuẩn Quốc gia; tỷ lệ huy động học sinh ra lớp; học sinh chuyển cấp, chuyển lớp, số học sinh đạt giải trong kỳ thi học sinh giỏi các cấp đạt kết quả khá; năm 2017 công nhân mới 01 trường chuẩn Quốc gia nâng tổng số trường chuẩn Quốc gia lên 22 trường.
b. Công tác y tế, dân số - kế hoạch hóa gia đình:
với 38.832 nhân khẩu, gồm các dân tộc: Kinh , Thái, Mông, Giấy, Dao và một số dân tộc khác, dân tộc Kinh chiếm đại đa số. Công tác chăm sóc sức khỏe nhân dân được đảm bảo. Triển khai thực hiện hiệu quả các Chương trình mục tiêu quốc gia về Y tế và các hoạt động truyền thông về giáo dục sức khỏe, kế hoạch hóa gia đình, vệ sinh an toàn thực phẩm.
c. Văn hóa – thông tin, truyền thanh:
Công tác thông tin, truyền thông được tăng cường, kịp thời phản ánh các sự kiện chính trị, tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương, tuyên truyền các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước. Hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục, thể thao diễn ra rộng khắp với nhiều hình thức đa dạng. Xây dựng tốt phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” và cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng nông thôn mới, đô thị văn minh” được hiện hiện có hiệu quả.
d. Quốc phòng – an ninh
Duy trì nghiêm chế độ trực sẵn sàng chiến đấu; quan tâm chỉ đạo thực hiện, tổ chức tuần tra, bảo vệ an toàn địa bàn tỏng dịp tết Nguyên đán và các ngày lễ lớn của tỉnh, thành phố. Chỉ đạo xây dựng và thực hiện chương trình, kế hoạch về công tác bảo đảm an ninh trật tự trên địa bàn, không để xảy ra các đột xuất xấu, bất ngờ về an ninh trật tự. Tổ chức thực hiện có hiệu quả các đợt cao điểm tấn công trấn áp tội phạm.
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TP Lai Châu
3.1.3.1. Thuận lợi
- Thành phố Lai Châu là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội của tỉnh, trong những năm qua Đảng bộ và nhân dân các dân tộc luôn đoàn kết thống nhất, tích cực thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, kinh tế phát triển khá, chính trị - xã hội ổn định, quốc phòng – an ninh được giữ vững. Trong xu thế hội nhập ngày càng mạnh mẽ sẽ có thêm những cơ hội mới cho phát triển, nhất là thu hút đầu tư, chuyển giao khoa học, công nghệ.