sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979
Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/7/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức
quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
Đầu tiên là Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào để làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai, hoạt động của ngành trong thời điểm này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu gồm có 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý trên các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
1.2.2.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988
Giai đoạn thứ hai là Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác.
Bắt đầu là ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201- CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Tiếp đó ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981. Theo Quyết định này việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được ủy ban nhân dân cấp huyện duyệt mới được đăng ký, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai in khá đầy đủ và chi tiết.
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn khá nhiều hạn chế. Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để người dân tự kê khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký
đất đai thiết lập ở giai đoạn nay mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện.
1.2.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay
Giai đoạn thứ ba năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nền nếp. Tiếp đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
- Bắt đầu từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời: Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
- Tiếp đó khi Luật đất đai 2003 ra đời: Cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất, nên các nguồn thu từ đất tăng lên, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn một số sai sót cần khắc phục và sữa chữa như: Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất,…
Từ những vấn đề nêu trên đã dẫn đến các sai sót : Công tác kiểm tra xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số cán bộ chuyên môn chưa sâu sát, chưa thực thi nghiêm Luật Đất đai, các nghị định, thông tư hướng dẫn chậm ban hành, một số nội dung của nghị định chưa cụ thể, rõ ràng. Công tác quản lý đất đai nhiều năm trước khi có Luật Đất đai năm 2003 bị buông lỏng, hồ sơ địa chính bị thất lạc nhiều, công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót. Trình độ cán bộ làm công tác xét, cấp giấy chứng nhận còn hạn chế, đội ngũ cán bộ liên tục có sự thay đổi. Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, năm 2009: Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc.
Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn toàn quốc.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), tính đến hết năm 2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 41,6 triệu giấy, tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Chỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương. Một số địa phương có loại đất kết
quả cấp giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% như Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận, Hải Dương.
Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý đất đai bền vững và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đối với những địa phương có loại đất cấp giấy chứng nhận đạt thấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các địa phương đẩy mạnh việc đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp đổi Giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội; trong hai năm 2014-2015, ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để làm mẫu nhằm rút kinh nghiệm để triển khai diện rộng trong những năm tới. Chính phủ cũng chỉ đạo các địa phương rà soát tình hình sử dụng đất, xác định ranh giới, mốc giới và đo đạc lập bản đồ địa chính, giao đất, cấp giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm nghiệp để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất của các công ty và xử lý dứt điểm các tồn tại, vi phạm đất nông, lâm trường. Các địa phương còn loại đất chưa hoàn thành (dưới 85%) tiếp tục thực hiện các giải pháp để nâng cao tỷ lệ cấp giấy chứng nhận trong năm 2014. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì hướng dẫn để các tổ chức trong nước đủ năng lực tham gia thực hiện hình thức xã hội hóa việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phương. Đồng thời chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính thành lập đoàn kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là ở các thành phố lớn nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận đối với các dự án phát triển nhà ở.