3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của một số nước trên
trên Thế giới
1.2.1.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai [8].
Hệ thống Torrens được hình thành từ năm 1857 ở Bang Nam Australia, là một hệ thống bằng khoán có tính điển hình. Hệ thống này dựa trên cơ sở quá trình đăng ký
đất đai tại các cơ quan đăng ký, sau đó các cơ quan đăng ký tiến hành các thủ tục kỹ thuật trong việc thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để mô tả đầy đủ và chính xác các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của chủ sở hữu đất và thửa đất, cuối cùng cơ quan có thẩm quyền phát hành một giấy chứng nhận quyền sở hữu thửa đất để thay thế mọi loại chứng thư pháp lý khác (chủ sở hữu giữ 1 bản và cơ quan đăng ký giữ 1 bản) [8].
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
1.2.1.2. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
Để lưu giữ và công bố thông tin dữ liệu liên quan đến các đơn vị bất động sản đã được đăng ký, một hệ thống lưu trữ chính thức và thống nhất đã được thiết lập ở Thụy Điển, dưới sự hỗ trợ của một quy trình xử lý tự động thông qua một Sổ Đăng ký điện tử với tên gọi Sổ Đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký Bất động sản điều chỉnh.
Việc quản lý và vận hành hệ thống Sổ Đăng ký bất động sản thuộc trách nhiệm của Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia.
+ Nội dung thông tin đăng ký được chia thành 5 phần cơ bản, bao gồm: (1) Phần chung/Phần tổng quát; (2) Phần đăng ký quyền; (3) Phần địa chỉ; (4) Phần công trình trên đất; và (5) Phần dữ liệu định giá tính thuế. Ngoài ra, dữ liệu đăng ký có thể chứa đựng những thông tin từ một hoặc một số lĩnh vực đăng ký khác, gọi là những thông tin bổ sung. Chính phủ có thể ban hành quy định cụ thể liên quan đến những thông tin bổ sung và nội dung những phần khác của Sổ Đăng ký bất động sản [39].
+ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai được vi tính hóa được công khai để nhân dân giám sát và cũng như có thể dễ dàng tiếp cận qua dịch vụ Internet. Để truy cập thông tin dữ liệu về một đơn vị bất động sản, người có nhu cầu có thể sử dụng những dấu hiệu nhận biết khác nhau như tên của tài sản (bao gồm tên huyện, làng, khu và số của đơn vị tài sản), địa chỉ của bất động sản (tên huyện, tên đường và số địa chỉ), đặc điểm kỹ thuật, ghi chú lưu trữ về quyền đi qua bất động sản liền kề, ghi chú lưu trữ về kế hoạch sử dụng đất và những quy tắc xây dựng. Tuy nhiên, dữ liệu được phép truy xuất không phải là toàn bộ thông tin lưu trữ đối với đơn vị bất động sản. Để bảo vệ thông tin dữ liệu cá nhân, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia sẽ không cung cấp bất kỳ thông tin nào về người sở hữu đơn vị bất động sản hoặc về việc thế chấp đơn vị bất động sản. Hơn nữa, thông tin được truy xuất cũng không thể được sử dụng như là một chứng cứ pháp lý. Nếu muốn, người có nhu cầu phải liên hệ và yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp [40].
1.2.1.3. Tình hình nghiên cứu tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký. Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) [41].
1.2.2. Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận qua các thời kỳ ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phái chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Ngày 14/7/1989 Tổng Cục quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các địa phương đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính [13].
Luật đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết. Những quy định về hoạt động đăng lý đất đai trong quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp vì nó chỉ chủ yếu phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước, chưa xác lập chính xác và bảo vệ được quyền sử dụng đất của người sử dụng với tư cách là một tài sản của họ được đưa vào giao dịch trên thị trường trong điều kiện phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký [14].
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm này hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành Địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc ngành Xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định thay thế các quy định cụ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạt động đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, những năm gần đây, cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ; kéo theo nó là sự chuyển đổi trong việc sử dụng các nguồn lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên khác… và tác động đến môi trường. Điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài nguyên cần được thống nhất quản lý. Một lần nữa, ngành Địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai năm 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu chung cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất. Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy định. Đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai và công khai thông tin [19].
Ngày 01/07/2014 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, điểm mới của luật là thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở sáp nhập nguyên trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường trước đây.
Tóm lại, hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình.
1.2.2.2. Sự thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngay 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
Loại đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất đa dạng gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở. Sổ có màu đỏ đậm và do UBND cấp huyện, thành phố cấp cho chủ sử dụng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thống nhất một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.