1.5.2.1. Tình hình biến động giá đất trong cả nước
Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Dấu ấn
26
lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ
và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m². Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tưđểđấy.
Ngoài ra, gói tín dụng 30.000 tỷđồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ởđược triển khai vào thời điểm này có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm. Nguyên nhân của tình trạng này là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² còn ít. Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việc xác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội.
Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS. Và đây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽ tăng nhanh trong năm 2014.
Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước:Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
27
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khu phát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷđồng.
Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường, vì đây là nhu cầu cho nhà ởđến năm 2030.
Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là chúng ta không đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này. Điều này cho thấy trước đây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực. Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương.
Nghị quyết 02 đã chỉđạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh, dự án nào phải dừng lại.
Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019
Trong giai đoạn 2016-2019, dự báo thị trường bất động sản (TTBĐS) sẽ có sự
tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ.
Đây là dự báo vừa được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra cùng một số nhận định tổng quát về TTBĐS cả nước và TP. Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến nay.
Theo đó, HoREA cho rằng, TTBĐS là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tếđất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động.
Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của TTBĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế
thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa; Theo quy luật phổ biến, TTBĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào: quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung - cầu; chính sách, cơ chếđiều tiết
28
vĩ mô của Nhà nước; hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, TTBĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.., trong đó, cơn sốt BĐS xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" BĐS đã đạt đỉnh năm 2007.TTBĐS bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995-1999, mà nặng nề nhất là từđầu năm 2008 đến giữa năm 2009 và giai đoạn năm 2011-2013; sau đó, thị trường phục hồi - tăng trưởng trở lại giai đoạn 2003-2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay.
Các giai đoạn TTBĐS bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà
đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động. Theo ông Lê Hoàng Châu, TTBĐS cả nước nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng, trong giai
đoạn 2006-2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai
đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi.
Cụ thể, trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, giữđược vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước. Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, TTBĐS đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ BĐS cao cấp từ 3 phòng ngủ trở lên, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục thị trường vẫn giữđược sự phát triển tương đối ổn định.
Tuy nhiên thời gian qua. Một sốđịa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch hóa mà thị trường đang cần theo đánh giá của Bộ Xây dựng là còn chậm và chưa
đạt yêu cầu.
1.5.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam
Trải qua hơn 10 năm thị trường bất động sản đầy biến động, khiến giá nhà đất
đẩy lên quá cao được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước.
29
Sau quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, các khu đất trong vùng quy hoạch trở thành các trung tâm và lập tức thu hút các nhà đầu tư mang theo vốn
đầu tư lớn. Họ tham gia đấu giá, mua bán đất đai tạo lên cơn sốt về giá đất làm cho không ít người quan tâm đến vấn đề này và đất ở khu vực quy hoạch trở lên có giá trị.
Đồng thời khi kinh tế xã hội phát triển, cuộc sống của người dân được cải thiện, họ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,… khi đó dẫn đến tăng nhu cầu vềđất đai mà trong một thời gian ngắn có thể
kiếm được nguồn lợi rất lớn khi bán lại cho người khác có nhu cầu thì muốn đầu tư
tiếp trở lên lớn hơn. Đây là lí do xuất hiện hiện tượng đầu cơ của nhiều cá nhân có nhu cầu kiếm lợi. Khi cung không đủ cầu khiến cho giá đất cao lên và ngược lại.
Trong sự biến động to lớn đó thì vai trò quản lí của Nhà nước trong lĩnh vực quản lí đất đai nói chung và quản lí giá đất nói riêng là vô cùng quan trọng. Mặc dù vậy sự quản lí của Nhà nước vềđất đai vẫn chưa thật sự có hiệu quả, xuất hiện nhiều kẽ hở khiến nhiều cá nhân thiếu ý thức tìm kiếm nguồn lợi riêng cho bản thân. Hoạt
động kinh doanh nhà đất còn mang nặng tính tự phát, chưa thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế, thiếu sự quản lí đồng bộ của Nhà nước.
Ngoài ra, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không đi theo hướng bền vững,…đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS nói chung và giá đất ở nói riêng ở Việt Nam tăng lên.
30
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên theo qui định của Nhà nước và giá đất ở theo giá thị trường.
- Các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019.
- Chọn 2 phường điểm để nghiên cứu là phường Quang Trung và phường Túc Duyên.
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm nghiên cứu: chọn trọng điểm 2 phường là phường Quang Trung và phường Túc Duyên. Nghiên cứu tại nơi làm việc Công ty Cổ phần Bất động sản Green Home, số 656 đường Bắc Kạn, phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian tiến hành: từ ngày 31/3 đến ngày 01/5/2020
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quả lí sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện kinh tế xã hội - Tình hình quản lý đất đai - Nhận xét chung
2.3.2. Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 giai đoạn 2017 – 2019
- Giá đất ở đô thị quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; - Biến động giá đất ở giai đoạn 2017-2019 tại 2 điểm nghiên cứu
31
2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 Nguyên giai đoạn 2017 – 2019
- Một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ởđô thị; - Nguyên nhân biến động giá đất ởđô thị; - Khó khăn và tồn tại
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên phố Thái Nguyên
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 2 phường là các phường trung tâm của thành phố, có các khu vực, tuyến
đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Thái Nguyên.
Phường Quang Trung: gồm có các tuyến đường và phố sau:
- Đường Hoàng Văn Thụ: đoạn từ giao đường sắt Thái Hà đến giao đảo tròn
Đồng Quang
- Đường Lương Ngọc Quyến: đoạn từ giao ngã ba Mỏ Bạch đến giao đảo tròn
Đồng Quang
- Đường Mỏ Bạch: đoạn từ giao đường Dương Tự Minh đến đoạn giao đường sắt Thái Hà
- Đường Lương Thế Vinh: đoạn giao đường Mỏ Bạch đến đoạn giao đường Lương Ngọc Quyến (toàn tuyến)
- Đường Quang Trung: đoạn từ giao đường Sắt Thái Hà đến đoạn cách ngã ba gặp đường Z115 (400m)
Phường Túc Duyên: gồm có các tuyến đường và phố sau: - Đường Bến Oánh : đoạn giao từ Chợ Thái đến Cầu Linh Sơn
- Đường Bến Tượng: đoạn giao từ chân Cầu Bến Tượng đến đường Phan Đình Phùng - Đường Phùng Chí Kiên: đoạn giao từđường Phố Cột Cờđến đường Túc Duyên - Đường Túc Duyên: đoạn giao từđường Phùng Chí Kiên đến Cầu Huống - Đường Phan Đình Phùng: đoạn giao từđường Túc Duyên đến đường Lương Ngọc Quyến
32
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Tài liệu vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2017 – 2019 tại UBND thành phố Thái Nguyên.
- Tài liệu, số liệu về giá đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 tại phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Thái Nguyên
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2017 - 2019 trên các trang web của UBND tỉnh Thái Nguyên, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính…….
2.4.3. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA): sử dụng Bộ phiếu
điều tra để điều tra ( gồm 100 phiếu, mỗi phường 50 phiếu). Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tốảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do, xác định những nguyên nhân gây biến động và xin ý kiến người dân về giải pháp để kiểm soát sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường.
- Phỏng vấn 01 cán bộ địa chính và 02 lãnh đạo ủy ban tại 2 phường Quang Trung và phường Túc Duyên điểu tra: để xác định các nguyên nhân chính gây nên tình hình biến động giá đất và ảnh hưởng của nó đến tình hình quản lý đất đai ởđịa phương. - Mỗi phường tiến hành điều tra 50 phiếu: là những hộ có vị trí đất đai đại diện tại các tuyến đường và phố trên ( chọn lọc những hộ có diện tích đất từ 100m2 - 150m2, khoảng cách giữa các hộ là 100m trên cùng tuyến đường)
- Mục đích: nhằm xác định các thông tin về giá đất và các yếu tổảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời lấy ý kiến đóng góp của người dân về các giải pháp bình ổn giá đất.
- Nội dung phiếu điều tra cần thống kê rõ các thông tin như: chủ sử dụng đất, thửa đất, giá đất tại khu vực sinh sống và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất.
2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất giữa các năm tại các Phường và giữa các phường với nhau.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở.