Bảng 3.13: Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Ảnh hưởng Không ảnh hưởng
I Yếu tố vị trí 99 1
1 - Khoảng cách đến trung tâm 88 12 2 - Khoảng cách đến Chợ 83 17 3 - Khoảng cách đến trường học 90 10 4 - Khoảng cách đến bến xe 80 20 5 - Khoảng cách đến bệnh viện 93 7 II Yếu tố kinh tế 80 20 1 - Tốc độ tăng trưởng kinh tế 83 17 2 - Cung - cầu vềđất trên thị trường 70 30 3 - Thu nhập và tiêu dùng của dân cư 75 25 4 - Biến động vật giá 70 30 5 - Mức lãi suất 85 15 6 - Khả năng sinh lời 100 0
III Yếu tố xã hội 78 22
1 - Đô thị hóa 89 11 2 - Đầu cơ nhà đất 90 10 3 - Mật độ dân số 90 10 4 - Vấn đề y tế, giáo dục 91 9 5 - Trình độ văn hóa của dân cư 88 12 6 - Vấn đề về phong thủy 89 11
IV Yếu tố môi trường 99 1
1 - Chất lượng môi trường 92 8
2 - An ninh xã hội 93 7
3 - Môi trường kinh doanh 86 14
V Yếu tố cơ sở hạ tầng 100 0
1 - Hệ thống điện, nước 100 0 2 - Hệ thống thông tin, liên lạc 99 1 3 - Hệ thống giao thông 100 0 VI Yếu tố cá biệt 86 14 1 - Hình dáng 87 13 2 - Diện tích 71 29 3 - Chiều sâu 74 26 4 - Chiều rộng 80 20
VII Chính sách của Nhà nước 100 0
1 - Tình trạng pháp lý của đất 100 0 2 - Chính sách về sử dụng đất 85 15 3 - Hạn chế quy hoạch 80 20
56
Nhằm đánh giá một cách khách quan các nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình biến động giá đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 chúng tôi đã tiến hành điều tra phỏng vấn 100 hộ dân có đất tại địa bàn 2 phường Quang Trung và phường Túc Duyên. Kết quả thể hiện tại bảng 3.13
3.3.1.1. Yếu tố vị trí
Vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất. Khi nghiên cứu giá đất tại thành phố Thái Nguyên theo khung giá của UBDN tỉnh Thái Nguyên ban hành cũng như trên thị
trường thì ta đều thấy giá đất tại vị trí 1 của tất cả các tuyến đường đều có giá cao nhất và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3 của đường phốđó. Ví dụ, ở phường Quang Trung trên tuyến đường Hoàng Văn Thụ tại vị trí 1 giá đất trên thị trường qua các năm trung bình đều từ 40 – 48,4 triệu đồng/m2, nhưng cũng tại đây giá đất ở vị trí 2 chỉ khoảng 30,3 – 35,3 triệu đồng/m2.
Ngoài là vị trí 1, 2 thì yếu tố vị trí còn được thể hiện tại những vị trí, những trục
đường trung tâm thuộc ngã 4, gần với chợĐồng Quang, gần các trung tâm kinh tế, các quán cà phê, nơi kinh doanh các mặt hàng cao cấp… đều có giá cao như tuyến đường Lương Ngọc Quyến, Hoàng Văn Thụ, Quang Trung … Và tại 2 phường Quang Trung, Túc Duyên là phường trung tâm thì Quang Trung là phường có giá đất ở cao nhất vì có vị trí thuận lợi nhất cho kinh doanh.
Trong nhóm yếu tố vị trí, theo kết quảđiều tra thì có tới 99 phiếu là ảnh hưởng, khoảng cách đến chợ trung tâm là 88 phiếu là ảnh hưởng, khoảng cách đến trường học là 90 phiếu ảnh hưởng, khoảng cách đến bến xe là 80 phiếu ảnh hưởng và khoảng cách
đến bệnh viện là 93 phiếu ảnh hưởng.
3.3.1.2.Yếu tố kinh tế
Trong nhóm yếu tố kinh tế thì yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tếđạt 83 phiếu, cung – cầu vềđất trên thị trường đạt 70 phiếu, thu nhập và tiêu dung của dân cư là 75 phiếu
ảnh hưởng đến mức giá đất trên thị trường bởi lẽ khi người người dân có thu nhập, ngoài việc trang trải cho các chi tiêu hàng ngày thì họ mới có thể dự trữ và phải dự trữ
tới một mức độ nhất định thì người ta mới có thể nghĩ đến vấn đềđầu tưđất đai, biến
động vật giá là 70 phiếu và mức lãi xuất là 85 phiếu ảnh hưởng.
57
mặt tiền thửa đất; mật độ khu dân cư… thỏa mãn các yếu tố này khả năng sinh lợi sẽ
rất cao. Tuy nhiên, từ các yếu tốđã nêu kết hợp với phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời của thửa đất.
Tại thành phố Thái Nguyên với 2 phường là điểm nghiên cứu chúng tôi nhận thấy yếu tố sinh lợi có ảnh hưởng cụ thểđến giá đất như:
Trên những đoạn đường tiến hành điều tra tại thuộc phường Quang Trung các hoạt động kinh doanh buôn bán, dịch vụ nằm trên đường Hoàng Văn Thụ (đoạn giao từđường tròn Đồng Quang Tựđến ngã 4) là đoạn đường có điều kiện sinh lợi tốt nên khả năng hoàn lại vốn khi đầu tư vào đây sẽ rất nhanh chóng, một cửa hàng nếu không kinh doanh mà cho thê lại thì chủ nhà cũng thu được từ 10 triệu - 15 triệu
đồng/m2 tùy theo diện tích bám mặt đường. Hay đường Bến Oánh và đường Bến Tượng là những tuyến đường có khả năng sinh lời vì nằm sát với các chợ và trung tâm đô thị.
3.3.1.3. Yếu tố xã hội
Dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu về đất ở cũng tăng vì vậy ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất trên địa bàn thành phố. Trong giai đoạn 2017 - 2019, dân số thành phố
Thái Nguyên vẫn tăng đặc biệt tăng về mặt cơ học. Điều này có thể giải thích với tình hình của thành phốđang trong thời kỳ phát triển và hội nhập. Tỷ lệ tăng tự nhiên vẫn duy trì ở mức trên 1,87%.
Với tốc độ gia tăng dân số cùng với sự phát triển của thành phố Thái Nguyên trong những năm gần đây thì nhu cầu về đất ở, đất sản xuất, kinh doanh ngày càng tăng cao. Đây chính là một trong các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên.
Ngoài các yếu tốđiển hình tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 đã phân tích chi tiết ở trên, còn các yếu tố khác cũng tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý của thửa đất, tâm lý của người mua, phong thủy... Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này chưa nhiều.
Mỗi thửa đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố với mức độ khác nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học, mức độ chi phối của các yếu tốđểđưa ra những
58
3.3.1.4. Yếu tố môi trường
Yếu tố chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm 92 phiếu được phỏng vấn quan tâm đến vấn đề môi trường và an xinh xã hội là 93 phiếu tại nơi có
đất trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư thường lựa chọn những nơi có môi trường tự nhiên (nước, không khí, tiếng ồn, bụi, …) và môi trường nhân văn (trình độ dân trí, tập quán sinh hoạt, an ninh chính trị, …) tốt để quyết định mua đất và sinh sống tại
đây, điều này sẽ thúc đẩy giá đất tại những khu vực này tăng lên so với những khu vực có chất lượng môi trường kém hơn.
3.3.1.5. Yếu tố cơ sở hạ tầng
Tình trạng phát triển kinh tế của khu vực, cơ sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Trên đoạn địa bàn 2 phường giá đất luôn cao hơn các nơi khác vì là các phường trung tâm có chợ, trường học, trung tâm hành chính - văn hóa xã hội của tỉnh. Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho đi lại, sinh hoạt. Các khu đô thị, khu nhà ở cao cấp đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng.
Ở thành phố Thái Nguyên, các phường trung tâm về cơ bản cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện tương đối tốt, như trên tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng đều có giá tương đối cao, hay tại các tuyền phố có mặt đường lớn, cơ sở hạ tầng tốt, thuận lợi cho sinh hoạt, vui chơi giải trí và gần các trung tâm thì giá đất luôn có biến động tăng lên.
3.3.1.6. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt của thửa đất qua khảo sát cho thấy có 86 số người được hỏi cho là yếu tốảnh hưởng đến giá đất, cần chú ý trong quá trình giao dịch. Trên địa bàn thành phố, những mảnh đất có hình thể vuông vắn hoặc nở hậu thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn. Tuy nhiên, các mẫu điều tra có hình dáng đẹp nhưng vị trí không thuận lợi thì giá đất cũng không cao, bên cạnh đó, trước đây đã thực hiện rất tốt công tác quy hoạch đất đai, vì vậy hình dáng các lô thửa (nhất là tại các khu vực nội thành và xung quanh khu trung tâm) đều tương đối đồng đều và thuận lợi cho sử dụng. Vì vậy yếu tố hình dáng thửa đất có mức chi phối không lớn đến giá đất thực tế giao dịch trên địa bàn thành phố, yếu tố này chủ yếu được quan tâm ở đất đai tại khu vực
59
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quảđiều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10 mét sẽđược ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ
khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6
đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn. Cũng cùng lý do với yếu tố hình dáng, những thửa đất được quan tâm đến chiều rộng mặt tiền nhiều hơn cũng là những thửa
đất ở ven đô, còn đất tại khu trung tâm về cơ bản là có mặt tiền khá đồng đều do kết quả của công tác quy hoạch trước đây. Yếu tố này được đánh giá ở mức độảnh hưởng tới giá đất là 80 phiếu ảnh hưởng.
Hạn chế của quy hoạch đô thịđược xem là yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá của một số thửa đất, nó có thể là các quy định về chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng (ví dụ nơi gần đường hạ cánh, cất cánh của máy bay, khu bảo tồn phố cổ …) đều làm giảm giá đất so với những khu vực có cùng đặc điểm nhưng không bị hạn chế do việc này làm giảm công năng sử dụng và khả năng thu lợi của mảnh đất. Yếu tố này có 80 phiếu ảnh hưởng .
3.3.1.7. Yếu tố chính sách pháp luật
Chính sách pháp luật vềđất đai có tầm ảnh hưởng quan trọng tới giá đất. Qua khảo sát thì 100% người dân đồng ý chính sách của nhà nước và pháp lí có ảnh hưởng
đến giá đất. Việc tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật vềđất đai còn nhiều hạn chế
trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc tổ chức cơ quan định giá đất, giao
đất, việc giao đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng và các thủ tục liên quan về hành chính đất đai.
Việc thực hiện chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách có liên quan chưa nghiêm. Công tác tuyên truyền giáo dục và quán triệt các chủ trương còn kém hiệu quả, việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lí đất đai chưa tốt. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quan lí đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế. Một số bộ phận lợi dụng chức vụđể trục lợi, tham nhũng.
60