đoạn 2017 - 2019
3.3.2.1. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên qua đánh giá của người dân.
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Thái Nguyên (thể hiện ở bảng 3.13) ta xác định được các yếu tố chính (tỷ lệ trên 90 phiếu)
ảnh hưởng rất quan trọng đến giá đất nhưở bảng 3.14 dưới đây.
Bảng 3.14: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Thái Nguyên qua ý kiến của người dân
TT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%)
1. Yếu tố vị trí 99 99 2. Yếu tố cơ sở hạ tầng 100 100 3. Hệ thống thông tin liên lạc 99 99 4. Hệ thống điện nước 100 100 5. Yếu tố môi trường 99 99 6. An ninh xã hội 93 93 7. Tình trạng pháp lí của đất 100 100 8. Khoảng cách đến bệnh viện 93 93 9. Vấn đề ý tế, giáo dục 91 91 10. Đầu cơ nhà đất 90 90 11. Mật độ dân số 90 90
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra)
Qua phỏng vấn 100 chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân chính của tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên là do ảnh hưởng bởi do hệ thống giao thông, do tình hình thị trường bất động sản, do vị trí của thửa đất. Với tổng số 100 người được hỏi thì có 90 người trả lời có hiện tượng đầu cơ nhà đất trên địa bàn do vậy
ảnh hưởng đến giá trị thực tế của đất đai, làm cho thị trường bất động sản tại đây có sự
61
Từ việc đánh giá các nguyên nhân gây nên tình hình biến động giá đất ở trên, thì người dân cũng cho ý kiến về việc ban hành giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên, kết quả thể hiện tạo bảng 3.15.
Bảng 3.15: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Thái Nguyên
TT Nội dung Có Không Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
1. Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá
thị trường 81 81 19 19 2. Giá đất tại khu vực là hợp lý 79 79 21 21 3. Nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc
quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá đất 100 100 0 0 4. Tăng giá đất lô 1 thêm nữa 48 48 52 52 5. Cần có biện pháp bình ổn giá đất 100 100 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra)
Qua bảng trên ta có thể thấy người dân cho rằng giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa sát với giá thị trường do đó rất khó khăn cho người dân trong công tác di dời nếu khu vực nhà hoặc đất của họ nằm trong các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì có hiện tượng đầu cơđất đai trong khu vực nên 100 người dân có ý kiến là nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá
đất, 100% ý kiến của người dân mong mỏi Nhà nước có các giải pháp bình ổn giá đất
để tạo nên một thị trường đất đai bất động sản lành mạnh.
3.3.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên qua ý kiến của cán bộđịa chính ởđịa phương
- Theo đánh giá của một số cán bộ làm công tác địa chính ởđịa phương thì giá
đất ở tại thành phố Thái Nguyên có sự tăng đột biến từ năm 2018 - 2019. Theo đánh giá của các cán bộởđây thì hiện tượng đầu cơđất đai xảy ra mạnh nhất vào năm 2018 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ
1,5 – 3,3 lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB của các dự
62
hiện tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn ra nhiều ảnh hưởng
đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn Phường, thành phố. Tuy nhiên, từ quý 3 năm 2018 đến hết năm 2019 giá đất ở tại thành phốđã lắng lại, do ảnh hưởng của lạm phát kinh tế toàn cầu, chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS.
- Việc chênh lệch về 2 mức giá thị trường và giá Nhà nước là hệ quả từ chính sách quản lý Nhà nước vềđất đai liên quan đến giá đất và định giá đất. Nhà nước vẫn duy trì chếđộ 2 giá về bất động sản nhưng vẫn chưa hoàn thiện những quy phạm, quy trình cụ thể trong việc tổ chức định giá và quản lý giá.
- Lực lượng cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nhiệm vụ
này và cán bộ chuyên môn có kinh nghiêm định giá hiện nay rất hiếm hoi, chưa có cơ
sởđào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất.
- Do việc định giá hàng loạt các thửa đất cho nên giá đất ở quy định do UBND tỉnh ban hành chưa quan tâm đến những yếu tố cá biệt của thửa đất như diện tích, hình dạng,bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường…
- Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để
làm cơ sởđịnh giá phù hợp. Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế.
- Yếu tốđầu cơ chi phối thị trường đất đai đã tạo nên những biến động cực đoan về giá, đẩy giá đất thực tế thị trường ở mức rất cao. Giá đất trên thị trường nhiều khi
đã không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, vượt quá khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực sự.
* Ý kiến đóng góp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS thành phố: - Đối với những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua cơ quan quản lí và đầu cơđất thì Nhà nước phải có những biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm.
- Để thị trường BĐS hoạt động sôi nổi hơn, minh bạch hơn thì Nhà nước cần có những biện pháp chính sách phù hợp giúp bình ổn giá các mặt hàng có khả năng tăng giá như là thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … ngoài ra có những chính sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp trong và ngoài nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển ở từng địa phương. Kiên quyết xử lí các trường hợp vi phạm pháp luật vềđất đai.
63
* Những tổn tại và hạn chế:
- Việc phân vùng, phân vị trí đất không thống nhất giữa các địa phương và không tuân thủ đúng quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số
123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Bảng giá đất của nhiều tỉnh còn mang tính chung chung khó áp dụng cho từng lô, thửa đất cụ thể dẫn
đến tình trạng tại một số vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách để xác định giá mà giá trị tính được từ các cách đó lại cho các kết quả khác nhau dẫn đến sự thiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực.
- Cơ chế UBND các tỉnh phải thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất giáp ranh đối với loại đất “có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” đã không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, gây khiếu khiện của người dân khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.
- Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá giá các loại đất trong đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất...), vì vậy các địa phương quy định chung giá các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo giá đất ở cùng vị trí với một tỷ lệ nhất định, chưa phản ánh đúng giá thực tế của các loại đất này.
- Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất và định viên còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác xây dựng bảng giá đất tại địa phương.