Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2019
TT Mục đích sử dụng đất Mã
Tổng DT các loại đất trong địa giới hành chính (ha) Cơ cấu DT loại đất so với tổng diện tích tự nhiên (%) Tổng diện tích tự nhiên 18.630,56 100,00 A Đất nông nghiệp NNP 12.102,74 64,96 I Đất sản xuất nông nghiệp SXN 8.882,26 47,68 1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4.876,88 26,18 1.1 Đất trồng lúa LUA 3.560,30 19,11 1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 17,57 0,09 1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1.299,01 6,97 2 Đất trồng cây lâu năm CLN 4.005,38 21,50 II Đất lâm nghiệp LNP 2.900,09 15,57 1 Đất rừng sản xuất RSX 1.916,23 10,29 2 Đất rừng phòng hộ RPH 983,86 5,28 III Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 316,98 1,70 IV Đất nông nghiệp khác NKH 3,41 0,02
B Đất phi nông nghiệp PNN 6.160,17 33,06
I Đất ở OTC 1.569,01 8,42
1 Đất ở tại nông thôn ONT 501,51 2,69 2 Đất ở tại đô thị ODT 1.067,50 5,73 II Đất chuyên dùng CDG 3.278,13 17,60 1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 86,69 0,47 2 Đất quốc phòng CQP 259,18 1,39 3 Đất an ninh CAN 16,28 0,09 4 Đất sản xuất, kinh doanh PNN CSK 514,65 2,76 5 Đất có mục đích công cộng CCC 2.401,33 12,89 III Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 13,71 0,07 IV Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 150,73 0,81 V Đất sông suối và MNCD SMN 1.145,29 6,15 VI Đất phi nông nghiệp khác PNK 3,30 0,02
C Đất chưa sử dụng CSD 367,65 1,98
I Đất bằng chưa sử dụng BCS 279,42 1,50 II Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 88,23 0,47
41
Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2019, tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố
tính đến hết tháng 12/2018 là 18.630,56 ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 12.102,74 ha, chiếm 64,96 % diện tích tự nhiên; - Đất phi nông nghiệp: 6.160,17 ha, chiếm 33,06 % diện tích tự nhiên; - Đất chưa sử dụng: 367,65 ha, chiếm 1,98 % diện tích tự nhiên;
Như vậy, hiện tại quỹđất đai của thành phốđã được đưa vào sử dụng các mục
đích phát triển kinh tế - xã hội khá triệt để chiếm 98,02 %.
3.1.3.1. Công tác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tài chính vềđất đai, giá đất
Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được đảm bảo theo
đúng quy định của pháp luật, các khoản thuế nộp ngân sách Nhà nước từ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đóng góp rất lớn trong nguồn thu ngân sách của thành phố. Tuy vậy, tình hình chuyển nhượng trao tay, không thực hiện kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân vẫn còn diễn ra nhiều.
Hàng năm công tác thống kê, khảo sát, xây dựng giá đất trên địa bàn luôn được UBND thành phố thực hiện nghiêm túc, đúng quy định.
3.1.3.2. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Việc quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định và ngày càng đi vào nề nếp đã mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng đất. Các đơn vịđang hoạt động về tư vấn dịch vụ quản lý tài sản và bất động sản, hoạt động cung cấp thông tin vềđất đai, thực hiện quản lý đất sạch, đấu giá quyền sử dụng đất đã đi vào hoạt động. Thị trường quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra sôi động, đặc biệt là thị trường đất ở và đất phát triển sản xuất kinh doanh, góp phần tích cực vào quá trình hoạt động của thị trường bất động sản, vốn tài nguyên quý giá và là nguồn nội lực của địa phương.
3.1.3.3. Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Giai đoạn 2017-2019, thành phố Thái Nguyên đã thực hiện chuyển quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định cho 15.342 trường hợp người sử dụng
42
mình để vay vốn phát triển kinh tế hộ. Thuế nhà đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc, thu đầy đủ và đều vượt kế hoạch, góp phần vào nguồn thu ngân sách của thành phốđồng thời nâng cao vai trò quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụđối với người sử dụng đất của cơ quan quản lý nhà nước vềđất đai.
3.1.3.4. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai
Trong những năm qua, tình hình khiếu nại, tố cáo của công dân có nhiều diễn biến phức tạp, số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo có chiều hướng gia tăng, tập trung ở một số
lĩnh vực như: tranh chấp đất đai, cấp giấy chứng nhận, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
do GPMB các công trình, khiếu nại về trách nhiệm chính quyền các cấp chậm giải quyết công việc cho nhân dân. Từ năm 2017 đến năm 2019, UBND thành phốđã tiếp nhận 548
đơn khiếu nại, tố cáo của công dân liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Nhìn chung, công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai đã bảo
đảm đúng chính sách pháp luật quy định, bảo đảm lòng tin đối với quần chúng nhân dân. Hầu hết số vụ tranh chấp vềđất đai đã được UBND thành phố chỉđạo Thanh tra thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan chức năng và UBND xã, phường giải quyết dứt điểm tại cơ sở, vì vậy các tranh chấp có tính chất nghiêm trọng hầu như không xảy ra, sốđơn thư khiếu nại tồn đọng ít.
3.1.3.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong năm 2018 trên địa bàn tỉnh có 350 dự án triển khai công tác bồi thường GPMB, trong đó có 146 dự án đã cơ bản hoàn thành công tác bồi thường GPMB và bàn giao mặt bằng cho chủ dự án, với tổng diện tích đất thu hồi trên 30 triệu m2 và tổng số tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ GPMB lên tới hơn 1000 tỷđồng. Trong đó là các dự án trọng điểm sau: Dự án Xây dựng Đường Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, dự án nâng cấp cải tạo Quốc lộ 37 đoạn Cầu Ca - Phố Hương, Dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu Shinwon Hàn Quốc, dự án Đường Quang Trung thành phố Thái Nguyên...;Còn lại 91 dự
án đang triển khai công tác bồi thường GPMB với giá trịđã lập phương án 1.126.748 triệu
đồng, phê duyệt và chi trả cho dân được 884.013 triệu đồng, khối lượng còn lại tiếp tục triển khai thực hiện trong năm 2010. Lĩnh vực công nghiệp có nhiều dự án đầu tưđược thực hiện đã làm tốt công tác GPMB, kết quả nổi bật phải nói đến dự án đầu tư xây dựng nhà máy công nghiệp Shinwon tại thị xã Sông Công tỉnh Thái Nguyên với diện tích bị thu
43
Tuy công tác GPMB trên địa bàn đã có nhiều chuyển biến tích cực so với trước
đây nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như: các ngành, các địa phương chậm tổ chức triển khai, đùn đẩy trách nhiệm khi tổ chức bồi thường GPMB ở một số
dự án trọng điểm. Ở một số nơi còn xảy ra tình trạng bố trí tái định cư chậm, chất lượng xây dựng khu tái định cư chưa đảm bảo theo thiết kế, thiếu đồng bộ về điện, nước, hạ tầng. Đó là bài toán khó đang đặt ra cho Đảng, chính quyền và nhân dân Tỉnh Thái Nguyên thực hiện trong thời gian tới đây.
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
3.1.4.1. Thuận lợi
Có vị trí địa lý thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội.
Cơ sở hạ tầng của thành phốđược đầu tư nâng cấp thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất kinh doanh.
Trình độ dân trí cao thuận lợi trong công tác tuyên truyền về các chính sách của Nhà nước và pháp luật vềđất đai.
- Thành phố Thái Nguyên đã tổ chức thực hiện có hiệu quả quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, xây dựng đô thị giàu đẹp, văn minh xứng đáng với vị
thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội và khoa học kỹ thuật của Tỉnh.
- Công tác quản lý nhà nước vềđất đai trên địa bàn thành phốđã có nhiều tiến bộ. Hệ thống tổ chức quản lý bộ máy nhà nước vềđất đai được kiện toàn từ cấp thành phố đến cán bộđịa chính xã, phường.
3.1.4.2. Khó khăn
- Quỹđất hạn hẹp ảnh hưởng đến việc định hướng phát triển trong tương lai. - Việc quản lý tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu
đồng bộ; việc cập nhật thông tin chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được thực hiện thường xuyên;
- Thị trường bất động sản chưa được quản lý tốt và có hiệu quả.
- Dân số ngày càng đông dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao. Giá đất bị
44
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn những mặt tồn tại, hạn chế: việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân còn nhiều khó khăn nhất là đối với đất chưa cấp giấy chứng nhận nhưng đã chuyển nhượng;
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019. giai đoạn 2017 - 2019.
3.2.1. Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019 đoạn năm 2017 - 2019
3.2.1.1. Các căn cứ quy định giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019
Trong giai đoạn 2017 - 2019, căn cứ vào các quy định, Nghịđịnh, thông tư của Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính…UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành năm quyết định về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên các năm 2017, 2018 và 2019. Đó là:
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND V/v sửa đổi, bổ sung Quyết định số
57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất giai
đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Cụ thể, tại điều 4 của các quyết định trên quy định cách xác định giá đất theo vị trí trong mỗi đường, phố:
- Vị trí 1: áp dụng với đất mặt đường các tuyến đường chính, đất liền cạnh
đường, phố (mặt tiền), có mặt cắt ≥ 5m.
- Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có mặt cắt
≥ 5m và cách chỉ giới lưu không đường, phố 50m trở lại.
- Vị trí 3: áp dụng đối với đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có điều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn vị trí 2, mặt cắt rộng: 5m > ngõ ≥ 2m hoặc các lô
đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có mặt cắt ≥ 5m nhưng cách chỉ giới lưu không đường, phố trên 50m.
45
- Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo hướng chính của nhà, công trình phù hợp quy hoạch chi tiết khu dân cưđô thị.
- Các thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp từ 2 mặt đường, phố trở lên giá đất xác định tăng 10% so với giá quy định.
- Các thửa đất ở các vị trí 2, 3, có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có các khoảng cách đến các
đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất.
- Các thửa đất ở các ngõ thuộc các khu dân cư cũđược tính theo khoảng cách: tính từ chỉ giới hè đường đến 100m giá đất xác định bằng 90% giá quy định, từ trên 100m
đến 200m giá đất xác định bằng 80% giá quy định, từ trên 200m đến 300m giá đất xác
định bằng 70% giá quy định, từ trên 300m giá đất xác định bằng 60% giá quy định.
3.2.1.2. Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019
Căn cứ vào các quyết định trên của UBNB tỉnh Thái Nguyên, giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017- 2019 không có sự biến động gì. Giá nhà nước
được bình ổn trong giai đoạn này, giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu được tổng hợp qua bảng 3.2:
Bảng 3.2. Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019
Đvt: Triệu đồng/m2
STT Năm
Giá
Giá tối thiểu Giá tối đa
1 2017 4,5 30
2 2018 4,5 30
3 2019 4,5 30
(Nguồn : Tổng hợp từ bảng giá đất thành phố Thái Nguyên từ năm 2007 đến 2019 )
3.2.2. Biến động giá đất ở đô thị giai đoạn 2017-2019 tại 2 địa điểm nghiên cứu
3.2.2.1. Biến động giá đất ở giai đoạn 2017 -2019 tại phường Quang Trung
1. Giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung giai đoạn 2017 - 2019
Giai đoạn 2017 - 2019 giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung được thể hiện tại bảng 3.3.
46
Qua bảng 3. ta thấy: giá đất trên thị trường giai đoạn 2017 - 2019 có sự biến
động tăng, giá đất ở cao nhất tại các tuyến đường Lương Ngọc Quyến, Quang Trung, Hoàng Văn Thụ. Tại vị trí 1 tên các tuyến đường này giá giao động từ 9 - 60 triệu
đồng/m2. Nhìn chung giá đất ở trên thị trường có biến động đồng đều qua các năm với mức giao động từ 2 – 8 triệu đồng/m2.
Biến động giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung năm 2019 so với năm 2017 có sự chênh lệch trung bình, giao động từ 2 - 10 triệu đồng/m2. Tuyến đường có sự
chênh lệch lớn nhất đường Lương Ngọc Quyến, thấp nhất là đường Mỏ Bạch
Bảng 3.3. Giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung giai đoạn 2017 - 2019 ĐVT: Triệu đồng/m2 TT Đường/Phố trí Vị Năm Biến động giá trung bình Giá đất trung bình Biến động giữa 2017 và 2019 2017 2018 2019 1 Đường Hoàng Văn Thụ 1 40,0 45,0 48,4 2,8 44,5 8,4 2 30,3 32,3 35,3 1,7 32,6 5,0 3 13,0 14,0 15,5 0,8 14,2 2,5 2 Đường LQuyươếng Ngn ọc
1 50,0 54,8 60,0 3,3 54,9 10,0 2 33,5 37,5 41,5 2,7 37,5 8,0 3 22,0 25,3 28,3 2,1 25,2 6,3 3 Đường Mỏ Bạch 1 12,6 14,4 15,4 0,9 14,1 2,8 2 9,6 10,0 11,3 0,6 10,3 1,7 3 5,0 6,5 7,0 0,7 6,2 2,0 4 Đường LVinh ương Thế
1 14,7 16,0 17,7 1,0 15,2 3,0 2 12,0 13,0 15,0 1,0 13,3 2,0 3 5,5 6,5 8,5 1,0 6,8 3,0
5 Đường Quang Trung
1 20,0 22,0 24,6 1,5 22,2 4,6 2 14,0 15,0 17,5 1,2 15,5 3,5 3 9,0 10,0 11,3 0,7 10,1 2,3
47
2. So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung giai đoạn 2017 – 2019.
* Năm 2017
Bảng 3.4: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung năm 2017
STT Vị trí
Giá (triệu đồng) Chênh lệch
Nhà nước Thị trường Giá (triệu đồng) Tỉ lệ (lần)
1 Đường Hoàng Văn Thụ 17,0 40,0 13,0 2,3 2 Đường Lương Ngọc Quyến 18,0 50,0 32,0 2,8 3 Đường Mỏ Bạch 5,5 12,6 7,1 2,3 4 Đường Lương Thế Vinh 6,0 14,7 8,7 2,45