3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
1.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
27
*Nhật Bản [16] :
Việc giá cả đất đai của Nhật bản tăng liên tục ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của cư dân. Do đó, trong cương lĩnh chính trị của những nhiệm kỳ thủ tướng gần đây đều lấy việc ổn định giá cả đất đai làm nội dung quan trọng. Chính phủ các cấp của Nhật bản cũng có nhiều nỗ lực về mặt này, bao gồm xây dựng một loạt các thể chế để khống chế và quản lý giá cả đất đai. Trong đó có một số biện pháp đã thu được hiệu quả nhất định, đặc biệt một số kinh nghiệm đã được một số nước và khu vực như Nam Triều Tiên, Đài Loan tiếp nhận.
Chính phủ Nhật Bản quản lý và khống chế giả cả đất đai không phải là trực tiếp gia nhập thị trường đất đai để tiến hành khống chế trực tiếp, mà là thông qua những biện pháp gián tiếp như quy hoạch, pháp luật hành chính để tiến hành quản lý đối với giá đất, được thể hiện như:
- Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia: chế độ quản lý các loại giá đất do Chính phủ Nhật bản xây dựng là căn cứ vào "Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia". Trong đó, tiến hành quản lý trực tiếp đối với giả cả đất đai là chế độ cho phép giao dịch đất đai và chế độ khuyến cáo giao dịch đất đai, những biện pháp và hạn chế quản lý các kiểu giao dịch đất đai.
- Chế độ giao dịch đất đai: được xem là một trong những biện pháp quan trọng để khống chế mức giá đất và phương hướng sử dụng đất của một khu vực nào đó. Chế độ giao dịch đất đai chủ yếu là căn cứ vào nguyên tắc của các quy định trong "Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia" thực hiện trong khu vực hạn chế do Chính phủ địa phương xác định. Khi đã xác định khu vực hạn chế thì những giao dịch đất đai trong khu vực đó nếu vượt qua một diện tích tiêu chuẩn nhất định thì phải xin phép chính phủ địa phương cho phép, chính phủ địa phương tiến hành thẩm tra đơn xin phép đó, cuối cùng mới quyết định liệu có cho phép tiến hành giao dịch hay không.
- Chế độ thông báo giao địch đất đai: để khống chế giao địch đất đai ngoài chế độ cho phép giao địch đất đai, chính phủ Nhật Bản còn xây dựng chế độ khuyến cáo thông báo giao địch đất đai. Sử dụng chế độ này chủ yếu là để khống chế giao địch đất đai quy mô lớn đủ để ảnh hưởng giá cả thị trường đất đai hoặc ảnh hưởng đến hình thức sử dụng đất và hạn chế ở mức giá cả hợp lý.
28
chủ nghĩa. Những hành vi kinh tế bị xem là có hại cho phát triển kinh tế xã hội thì Chính phủ đều có thể ra lời khuyến cáo đối với đương sự, và các đương sự cần phải phục tùng khuyến cáo của Chính phủ, tiến hành điều chỉnh hoặc sửa đổi đối với hành vi hoặc phương châm hành động của mình. Nếu không thì Chính phủ sẽ sử dụng một số phương pháp khác để tiến hành xử trí đối với các đương sự không phục tùng lời khuyên như công khai thông báo với xã hội chẳng hạn. Như vậy, tín nhiệm của đương sự sẽ bị ảnh hưởng rất lớn và rất bất lợi cho các hoạt động kinh tế về sau. Cho nên, chế độ khuyến cáo là một biện pháp quản lý trong mềm có cứng. Nhật Bản sử dụng chế độ khuyến cáo trong quản lý giao dịch đất đai đã thu được thành quả rất lớn. Ở Nhật bản, đại đa số hai bên giao dịch đất đai được khuyến cáo đều tuân thủ được khuyến cáo của Chính phủ, sửa đổi giá cả đất đai ban đầu hoặc mục đích sử dụng đất đai, chỉ có rất ít người không tuân thủ chế độ khuyến cáo của Chính phủ và bị thông báo công khai.
- Chế độ xác nhận trước giao dịch đất đai: chế độ xác nhận trước giao dịch đất đai là một loại bổ sung đối với chế độ thông báo giao dịch đất đai, chỉ cần giá cả giao dịch do hai bên giao dịch đất đai đề xuất không trái với tiêu chuẩn cơ bản của chế độ thông báo, mục đích sử dụng lại thuộc về sự nghiệp công cộng hoặc xây dựng nhà tự ở, thì đều có thể mời chính phủ địa phương xác nhận trước sự kiện, mà không phải đề xuất thông báo giao dịch đất đai nữa. Cách làm này đã đơn giản hoá thủ tục ở mức độ rất cao.
- Chế độ khu giám thị giao dịch đất đai: do chế độ thông báo giao dịch đất đai trên quy mô lớn, thực sự đã có tác dụng nhất định đối với việc khống chế sự gia tăng giá cả của các loại đất. Tuy nhiên, nó cũng còn một số khiếm khuyết như: chưa khống chế được những giao dịch đất đai quy mô tương đối nhỏ trong khi những giao dịch này lại chiếm tỷ trọng rất lớn, do vậy nó vẫn chưa thực sự khống chế có hiệu quả giá cả đất đai. Cho nên, Nhật Bản đã xây dựng và thực hiện chế độ khu giám thị giao dịch đất đai. Chính phủ địa phương cho rằng giá cả đất đai của một khu đất nào đó tăng lên quá nhanh, hoặc do việc tăng giá đất làm ảnh hưởng đến việc sử dụng hợp lý đất đai, đều có thể căn cứ vào quy định của pháp luật để xác định khu giám thị giá đất. Với việc thiết lập được khu giám thị giá đất thì trong khu giám thị cũng yêu cầu phải thông báo những giao dịch đất đai quy mô nhỏ, như vậy sẽ làm cho diện tích giao dịch đất đai yêu cầu phải thông báo thu lại càng nhỏ.
29
- Chế độ đất trống nhàn rỗi: để nâng cao mức độ sử dụng đất đai làm cho đất đai càng phát huy hiệu quả và cũng là để phòng ngừa tích trữ đất đai có tính đầu cơ, Nhật bản còn thiết lập chế độ đất trống nhàn rỗi để khống chế đối với đất bỏ trống.
* Đức[16]
Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây:
- Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng hoặc chuyển đổi mà không phải là mua gia cao. - Chính phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ và giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản.
- Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo.
- Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.
1.2.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Công tác định giá đất được quy định theo Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Tại điều 56 Luật Đất đai 2003 về giá đất do Nhà nước quy định: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
30
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra còn có phương pháp chi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định giá đất. Ta có thể tham khảo thêm. [8].
31
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ theo Luật đất đai năm 2013. Tại Điều 112 và Điều 114 Luật đất đai 2013 Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:”
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”. [13]
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đã quy định: “khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất”.
Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất. Cụ thể, với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
32
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường