3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.4. xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất
đất ở tại huyện Bình Sơn
Để giải quyết các vấn đề chênh lệch giá đất trên thị trường và giá đất theo quy định bảng giá đất hàng năm gây khó khăn trong một số vấn đề tài chính về đất đai, đề tài xin đưa ra một số giải pháp như sau:
- Tỉnh Quảng Ngãi cần xây dựng khung giá và giá đất phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thự tế đã hành thành ở huyện Bình Sơn và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất.
- Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền KT-XH và sự ổn định của người dân. Trong những vùng được huyện Bình Sơn công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu nông thôn mới,…việc di dời còn chậm nguyên nhân do giá đất được đền bù thấp hơn giá thị trường. Nên cần thực hiện nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Nhà nước cần thiết phải thay đổi tư duy về giá đất theo hướng mình cũng là một chủ thể tham gia thị trường mua bán, chứ không chỉ là một chủ thể "độc quyền" định giá đất. Người có đất (quyền sử dụng đất - được pháp luật giao cho họ và quyền ấy được mua bán trên thị
75
trường) cũng là một chủ thể tham gia mua, bán phải được quyền bình đẳng trong việc xác định giá bán khi bán đất cho Nhà nước trong những trường hợp cụ thể phục vụ các mục đích của Nhà nước; họ phải được quyền thỏa thuận về giá đất của
mình theo nguyên tắc thị trường thông qua các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất. Vì
vậy các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện. Có như vậỵ mới là biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng, ban ơn và xin cho. Từ đó mới có thể khắc phục những mâu thuẫn đối kháng về lợi ích (thậm chí là lợi ích nhóm) khi thực hiện giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm những khiếu kiện về đất đai.
Việc phân loại đường cũng cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lời,… Cụ thể đối với địa bàn huyện Bình Sơn cần xem xét để có thể điều chỉnh mức giá hợp lý.
- Về đạo tạo chuyên gia định giá đất
Thông thường khi người dân đến làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng huyện thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế trao đổi để tránh thuế, nhưng để đảm bảo tính sát thực của giá chuyển nhượng khi tính thuế quyền sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, cán bộ của phòng đã phải thẩm tra thực tế để có được giá phù hợp nhất. Muốn định giá đất hiệu quả cần phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT – XH. Do đó huyện Bình Sơn cần phải chú trọng về đào tạo đội ngũ cán bộ tư vấn, định giá đất.
- Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỉ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải tên cơ sở giá đất.
- Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, một số công tác tài chính liên qua đến đất đai đều được áp dụng dựa trên khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai
76
sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề như: bồi thường hổ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, thu thuế chuyển QSD đất… Vì vậy, cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đât đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ