3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn
1.2.2. Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại Việt Nam
a. Tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên địa bàn cả nước tính đến tháng 12 năm 2012 đã thành lập được 62/63 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh (tỉnh Lào Cai chưa thành lập), và 337/696 huyện, thị xã, quận, thành phố thuộc tỉnh đã thành lập tổ chức Phát triển quỹ đất cấp huyện (chiếm 48,42% tổng số đơn vị cấp huyện của cả nước) (Bộ Tài nguyên và Mô trường, 2013).
Theo quy định tại Thông tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thì Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện có 09 nhiệm vụ chính như: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức phát triển các khu, điểm và nhà tái định cư; tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quản lý quỹ đất; tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; lập
phương án sử dụng quỹ đất được giao quản lý; cung cấp dịc vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, cụ thể:
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh đã: tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (với số dự án được giao thực hiện là 673 dự án với diện tích là 14.769,09 ha; đã thực hiện hoàn thành được 490 dự án, với diện tích 8.662,44 ha); xây dựng và phát triển khu tái dịnh cư (số dự án dược giao thực hiện là 72 dự án, với diện tích là 684,97 ha; đã thực hiện hoàn thành được 33 dự án, với diện tích là 225,55 ha); quản lý quỹ đất (diện tích đất được giao quản lý là 7.910,7 ha. Trong đó: đẫ tham mưu cho UBND cấp có thẩm quyền cấp cho các đối tượng sử dụng là 2.203,59 ha; thực hiện đầu tư xây dựng khu tái định cư là 291,54 ha; thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng để bán đấu giá quyền sử dụng đất là 306,26 ha); đấu giá quyền sử dụng đất (đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công là 250,20 ha, thu về cho ngân sách Nhà nước 4.501.450,43 triệu đồng).
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện đã: tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (với số dự án được giao thực hiện là 3.203 dự án với diện tích là 71.337,51 ha; đã thực hiện hoàn thành được 1.417 dự án, với diện tích 29.612,16 ha); xây dựng và phát triển khu tái dịnh cư (số dự án dược giao thực hiện là 207 dự án, với diện tích là 1.892,47 ha; đã thực hiện hoàn thành được 77 dự án, với diện tích là 392,63 ha); quản lý quỹ đất (diện tích đất được giao quản lý là 1.080,13 ha. Trong đó: đã tham mưu cho UBND cấp có thẩm quyền cấp cho các đối tượng sử dụng là 619,61 ha; thực hiện đầu tư xây dựng khu tái định cư là 792,88 ha; thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng để bán đấu giá quyền sử dụng đất là 194,45 ha); đấu giá quyền sử dụng đất (đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công là 211,87 ha, thu về cho ngân sách Nhà nước 41.273.014,37 triệu đồng).
Kết quả thực hiện nhiệm vụ của các Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện cho thấy nhiệm vụ thực tế mà các tổ chức đang làm thực hiện chưa trải đều trên các lĩnh vực nhiệm vụ nêu trong quyết định thành lập. Tuy nhien đến nay hầu hết các đơn vị mới chỉ tập trung thực hiện được nhiệm vụ tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất đã thu hồi; đã có 33/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập và ban hành hành cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển đất, tạo điều kiện về nguồn vốn cho các Tổ chức phát triển quỹ đất mở rộng triển khai các nhiệm vụ phát triển quỹ đất. Chính sách pháp luật liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã từng bước được hoàn thiện, tạo thuận lợi cho việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất.
Tính đến năm 2010, cơ cấu SDĐ trong đô thị đạt được như sau: (i) Đất phi nông nghiệp (đất xây dựng đô thị) có 486.000 ha, chiếm 32,04% đất đô thị, bao gồm: Đất ở đô thị có 134.000 ha, tăng thêm 62.000 ha so với năm 2000, vượt 23.000 ha so với chỉ
tiêu Quốc hội duyệt (111.000 ha); đất chuyên dùng 252.000 ha (trong đó đất snr xuất kinh doanh phi nông nghiệp 62.000 ha); đất phi nông nghiệp còn lại 100.000 ha; (ii) đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng có 1.031.000 ha, chiếm 6, 96% đất đô thị.
Tương ứng với cơ cấu sử dụng đất đô thị trên, cả nước có 755 đô thị (gồm 5 thành phố trực thuộc trung ương, 54 thành phố trực thuộc tỉnh, 43 thị xã và 624 thị trấn). So với năm 2000, đất đô thị năm 2010 tăng thêm 531.000 ha, bình quan tăng 35.000 ha/năm (riêng đất ở tại đô thị tăng bình quân trên 6.000 ha/năm), trong đó khoảng 632 dự án KĐT mới với diện tích 101.886 ha được triển khai thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Nhìn chung, đất xây dựng đô thị của cả nước tăng nhanh (gấp 1,91 lần so với năm 2000; cao hơn 1,5 lần so với chỉ tiêu dự báo cho năm 2010, cơ bản đạt được yêu càu về mức bình quân diện tích đất đô thị trên người của một đô thị hiện đại. Tuy nhiên, trong đất xây dựng xây dựng đô thị thì tỷ lệ đất dành cho xây dựng hạ tầng còn thấp, dienj tích mặt nước trong nhiều đô thị bị suy giảm do san lấp xây dựng nhà ở; diện tích đất sân chơi và công trình công cộng khác còn thiếu, chưa đáp ứng nhu cầu dân sinh. Bình quân diện tích đất ở trong đô thị trên đàu người có sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng trong cả nước. Việc sử dụng đất ở còn chưa tiết kiệm và chưa hiệu quả; nhà ở chủ yếu theo hình thức chia lô, liền kề, nhà ống, nhà biệt thự (thành phố Hà nội 80%, thành phố Hồ Chí Minh 72%).
b. Kinh nghiệm khai thác quỹ đất tại một số địa phương
* Kinh ngiệm khai thác quỹ đất tại thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng có một vị trí thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai các dự án. Các nhà đầu tư lớn đều sẵn sàng ứng trước vốn để chính quyền địa phương triển khai công tác thu hồi đất theo quy hoạch dễ dàng. Bên cạnh đó, chính quyền thành phố đã đưa ra một loạt các chủ trương, chính sách hợp lý trên cơ sở vận dụng một cách sáng tạo các chính sách chung của Đảng, Nhà nước, cụ thể:
- Về giá đến bù: Mức giá đền bù và tái định cư đối với tất cả các dự án được áp dụng theo biểu giá chung và thống nhất do thành phố duyệt. Điều này đã giúp tạo sự công bằng trong xã hội và hạn chế các biến động về giá đất một cách bất thường. Công tác quy hoạch, kiểm đếm, đền bù, áp giá, chi trả, bố trí TĐC và giải phóng mặt bằng đều do các Hội đồng giải phóng mặt bằng của thành phố thực hiện. Nhà đầu tư không tham gia vào quá trình này, tránh được những khó khăn nảy sinh từ giá đền bù khác nhau trên cùng một khu vực và cùng thời điểm do “năng lực khác nhau của các nhà đầu tư tạo ra các thỏa thuận khác biệt với người dân”. Từ đó dẫn tới đất giao cho nhà đầu tư là quỹ đất sạch sau khi đã giải phóng mặt bằng.
có quy định cụ thể về giá trị quy đổi. Thành phố ban hành tiêu chuẩn quy đổi theo tỷ lệ đất thu hồi và TĐC (không áp dụng theo giá thị trường) phù hợp với quy định và tham khảo nguyện vọng của nhân dân. Điều này đảm bảo người dân trong diện tích di dời luôn có đất TĐC, ổn định cuộc sống.
Đối với cơ chế “Góp đất và điều chỉnh lại đất đai”: Cơ chế này áp dụng trong việc chỉnh trang đô thị và cải tạo nâng cấp đường giao thông đô thị. Cụ thể là: Chính sách với việc chỉnh trang đô thị và mở rộng đường nội thị. Các hộ bị thu hồi một phần đất, phần diện tích còn lại vẫn đủ điều kiện xây nhà ở theo quy định thì sẽ chỉ được bồi thường giá trị tài sản trên đất, không được bồi thường về giá trị đất thu hồi. Nhưng giá trị phần đất còn lại được tăng cao rất nhiều vì các hộ được “ra mặt đường”. Với một số tuyến đường chính nội đô, thành phố thực hiện thu hòi đất dọc theo theo 2 bên đường tạo ra quỹ đất lớn thu hút nhà đầu tư, tạo sự công bằng trong sử dụng mặt tiền lộ giới. Thu hồi đất dọc 2 bên đường giúp chính quyền có điều kiện chỉnh trang thành phố, hạn chế bất công khi những hộ gia đình ở phía sau mặt tiền, khi quy hoạch được ra mặt tiền một cách tự nhiên. Đồng thời, quy hoạch mở rộng việc giải tỏa tạo ra quỹ đất vàng trong kêu gọi đầu tư, bán đấu giá xây dựng các khu thương mại, dịch vụ, khu phức hợp…với giá cao giúp thành phố có nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo điều kiện đầu tư công trình phúc lợi xã hội khác trên địa bàn Thành phố.
- Đối với cơ chế “Đối thoại và “Đồng thuận”: Đà Nẵng luôn thực hiện tốt công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch và các dự án; đồng thời tổ chức tốt công tác đối thoại giữa chính quyền và người dân về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ TĐC. Trong các cuộc đối thoại luôn có mặt trực tiếp của lãnh đạo cao nhất địa phương. Nhiều cuộc đối thoại do đích thân lãnh đạo cao nhất thành phố chủ trì. Với việc thường xuyên tổ chức các hoạt động đối thoại này, người dân được giải quyết trực tiếp các băn khoăn, bức xúc, từ đó giảm được các khiếu kiện không cần thiết. Tất cả các dự án được thu hồi, bồi thường, tái định cư đều dược UBND thành phố giao trách nhiệm cho các cấp chính quyền lấy ý kiến nhân dân thông qua các cuộc họp toàn thể các hộ trong diện giải tỏa. Khi có trên 80% nhân dân đồng tình ủng hộ (đồng thuận) mới triển khai thực hiện; 20% số hộ còn lại sẽ được tiếp tục vận động, tuyên truyền và đối thoại trực tiếp với lãnh đạo cao nhất…
* Kinh nghiệm khai thác quỹ đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Lãnh đạo Thành phố đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường. Trên cơ sở lấy ý kiến của người dân, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân Thành phố đã có Nghị quyết thực hiện bồi thường theo giá thị trường và cần phải có có sự tham gia định giá của các tổ chức hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá đất. Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản thực hiện thẩm định giá và đó là cơ sở để UBND Thành phố quyết định về giá
để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hiện nay, ở Thành phồ Hồ Chí Minh có 02 tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá chủ yếu là Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá – đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính và Trung tâm thẩm định giá miền Nam – một đơn vị thuộc sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh. Theo giám đốc các trung tâm này, cơ chế định giá phù hợp với thị trường trước khi UBND Thành phố quyết định giá để tính bồi thường là cách triển khai rất khách quan, bảo đảm tính đồng thuận giữa cơ quan Nhà nước với người bị thu hồi. Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Áp dụng phương pháp so sánh để định giá phi nông nghiệp khi đã có dự án đàu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì khó tìm ra được đất phi nông nghiệp tương tự với dự án đầu tư.
Người bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch vụ định giá từ các tổ chức dịch vụ công nhưng hiện nay chúng ta chưa có quy định về cách thức giải quyết các tranh chấp về giá sau định giá giữa các tổ chức.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp nhận nhiều doanh nghiệp ngoài nhà nước tham gia dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Năm 2007, UBND Thành phố đã cho phép Tổng công ty bồi thường, giải phóng mặt bằng một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hồ trợ tái định cư để giải phóng mặt bằng như một mô hình thí điểm. Sự thật đây là mô hình mới, doanh nghiệp ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ để làm cầu nối giữa cơ quan nhà nước với ngường dan bị thu hồi đất.