kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Quản lý nhà nước đối với đất đai được các nước trên thế giới áp dụng từ rất sớm, thường là ngay khi hình thành lên nhà nước và nó thường gắn liền với hiến
Tình hình đầu tư trên địa bàn
Tham mưu, phối hợp giữa các ngành
Kiểm tra, quản lý Tuyên truyền, hỗ trợ, cải cách hành chánh và hiện đại hóa Quản lý các khoản thu từ đất tại Cục thuế tỉnh Long An Tổ chức cán bộ
pháp của mỗi quốc gia. Ngày nay, việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất nói riêng đã được tất cả các nước trên thế giới áp dụng rộng rãi. Ở Việt Nam hiện nay mặc dù pháp luật về đất đai cũng đã ra đời và tồn tại từ khi cách mạng thành công nhưng do chiến tranh kéo dài và việc thống nhất đất nước chậm nên đến nay vẫn đang trong quá trình chuyển đổi, xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách về quản lý và sử dụng đất đai cũng như chính sách thuế để quản lý đất đai nói riêng. Vì vậy, trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn chỉ lựa chọn một số quốc gia có điều kiện kinh tế xã hội khác nhau về hệ thống chính sách thu từ đất để rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Đối với Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004). Nội dung cơ bản của Luật Đất đai của Trung Quốc gồm 7 nội dung sau:
(1). Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp. (2). Quy định về sử dụng đất công trình ngầm. (3). Công khai quy hoạch.
(4). Việc cải tạo lại đất đã khai thác khoáng sản xong. (5). Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai.
(6). Chế độ giám sát đất đai.
(7). Chế độ bảo vệ đất nông nghiệp. - Về ban hành chính sách.
Luật đất đai được sửa đổi phù hợp với Hiến pháp về mục đích tăng cường quản lý đất đai, bảo vệ và phát triển nguồn tài nguyên đất, sử dụng tối đa nguồn tài nguyên đất thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các quy định về thuế đất, các biện pháp quản lý đất xây dựng ...
Trung Quốc chia ra 5 hình thức:
Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước. Thị trường này được biết đến như thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đống cho
phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho nhà nước. Loại thị trường này mang tính chất độc quyền.
Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, thị trường này là thị trường thứ hai, ở đó các nhà đầu tư thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Loại thị trường này mang tính cạnh tranh.
Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai là những nhân tố quyết định sự thành công của thị trường này. Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này.
Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài là thị trường được xem như thông tin bất động sản liên quan đến nước ngoài. Đây là thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc.
Thị trường dịch vụ trung gian: là thị trường bao gồm các dịch vụ môi giới, tư vấn thông tin, định giá, đăng ký và phân xử. Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả.
- Về tổ chức bộ máy quản lý.
Trung Quốc thành lập 05 hệ thống tương ứng với các hình thức trên để quản lý như sau:
Hệ thống phân bổ đất đai. Hệ thống quản lý giá đất. Hệ thống phân phối thu nhập.
Hệ thống pháp luật điều tiết thị trường đất đai. Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường.
Việc đưa ra các hệ thống trên nhằm tăng cường quản lý quy hoạch xuất nhượng đất đai; hàng hoá đất đai trên thị trường cần được quy hoạch một cách mạnh mẽ, khống chế có hiệu quả tổng lượng cung của đất đai địa phương trên cơ sở nắm chắc xu thế và vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, qua đó chỉ đạo phương hưóng đầu tư, điều khiển hành vi của nhà đầu tư qua giá đất.
Xây dựng các quy trình quản lý các khoản thu theo chế độ được quy định tuân thủ nguyên tắc trung thực- công bằng- công khai, trên cơ sở các quy định của nhà nước về tiêu chuẩn kỹ thuật và trình tự bình xét.
- Về công tác thanh tra, kiểm tra.
Tổ chức thanh tra, kiểm tra đất đai Trung Quốc là cơ quan do hội đồng nhà nước thành lập nhằm thực hiện chức năng giám sát việc quản lý và sử dụng đất của chính quyền các tỉnh và các thành phố, nhiệm vụ chính là:
Giám sát, kiểm tra việc thực hiện các mục tiêu về quản lý và sử dụng đất của chính quyền tỉnh và chính quyền các thành phố có trong quy hoạch quốc gia.
Giám sát việc thi hành phát luật đất đai của chính quyền tỉnh và thành phố có trong quy hoạch quốc gia, tính hợp pháp và tính xác thực của việc quản lý và sử dụng đất, phê duyệt sử dụng đất và thực hiện các trách nhiệm pháp lý có liên quan;
Giám sát việc thực hiện mục tiêu kinh tế vĩ mô của chính phủ thông qua các chính sách đất đai của chính quyền tỉnh và chính quyền các thành phố có trong quy hoạch quốc gia.
Thực hiện các cuộc điều tra về quản lý đất đai và đưa ra các đề xuất chính sách để tăng cường công tác quản lý đất đai.
Thẩm tra phát hiện các vi phạm pháp luật thông qua kiểm tra chu trình, hệ thống báo cáo, các tài liệu từ các cơ quan liên quan và công nghệ viễn thám.
Xác minh tính hợp pháp của tiêu chuẩn và quy trình phê duyệt chuyển đổi đất nông nghiệp và thu hồi đất.
Thông qua, phê chuẩn, đưa ra đề xuất giải pháp đối với các vấn đề phát sịnh trong các cuộc điều tra tại các khu vực cần thanh tra.
Tư vấn đưa ra các kiến nghị đối với chính quyền các địa phương để tăng cường công tác quản lý đất đai.
Đối với nƣớc Pháp
Pháp luật đất đai, bất động sản của Pháp thuộc hệ thống Luật Lục địa bắt nguồn từ Luật La mã. Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như quyền ưu tiên mua đất, trưng dụng đất sau khi đã bồi thường
các nhà đầu tư thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Loại thị trường này mang tính cạnh tranh.
Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai là những nhân tố quyết định sự thành công của thị trường này.Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này.
Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài là thị trường được xem như thông tin bất động sản liên quan đến nước ngoài. Đây là thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc.
Thị trường dịch vụ trung gian: là thị trường bao gồm các dịch vụ môi giới, tư vấn thông tin, định giá, đăng ký và phân xử. Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả.
Đối với nƣớc Mỹ
- Về ban hành chính sách.
Nước Mỹ thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường; chính phủ rất ít can thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này. Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất, ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ). Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất. Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật. Sau đây là một số sắc thuế cơ bản liên quan đến nhà của Mỹ.
Thuế Bất động sản: Mỹ áp dụng thuế BĐS từ năm 1916 nhằm bù đắp sự suy giảm thu thuế quan do ảnh hưởng bởi chiến tranh thế giới lần thứ nhất. Các nhà lập pháp đã thay đổi thuế BĐS rất nhiều lần nhằm nâng tỷ lệ thu thuế. Luật thuế điều chỉnh được áp dụng luật thuế chung của Liên Bang, nhưng mỗi Tiểu Bang có luật thuế riêng phù hợp với từng địa phương, thuế được điều tiết 100% cho chính quyền địa phương nhằm trang trải các chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa… Tuy nhiên, tỷ lệ nộp thuế đối với từng địa phương không giống nhau, giá tính thuế được các địa
phương định giá lại hàng năm sát với giá thị trường, thuế suất bình quân cả nước khoảng 1,38% (trong đó: cao nhất là Tiểu Bang Texas 2,57%, thấp nhất là Hawaii 0,4%). Điều đó dẫn đến mức thu thuế trên giá trị BĐS của các Bang cũng khác nhau, bình quân năm 2009 của cả nước: Thuế thu trung bình 1.917 USD, giá trị nhà bình quân 185.200 USD, % thuế trên giá trị nhà 1,04%.
Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất.
Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định. Tại các đô thị lớn thường thấy những tòa nhà không có người ở. Đó là do người thừa kế tài sản không đủ tiền đóng thuế mà lại không bán được tài sản ấy. Sau cùng các tài sản này đều thuộc về nhà nước.
Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu. Còn người mua sẽ chịu thuế bất động sản kể từ khi sở hữu tài sản.
Ở bang Texas hàng năm, các chủ đất phải đóng thuế đất với mức khá cao đối với cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (khoảng 2,4% giá trị).
Thuế chuyển nhượng bất động sản được qui định tùy thuộc từng Tiểu Bang, Quốc hội Tiểu Bang cho phép chính quyền thành phố quyết định mức thuế chuyển nhượng, việc định mức thuế cao ở các Bang nhằm giúp cho địa phương có ngân sách xây nhà bán rẻ cho người nghèo, 30 Tiểu Bang và Washington D.C áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS cấp Liên Bang; tại các Bang California, Louisiana và Ohio, BĐS được áp thuế chuyển nhượng chỉ ở cấp địa phương. Mức thuế suất thấp nhất là 0,01% tại Bang Colorado và cao nhất là 2,2% tại Washington D.C, có khoảng 2/3 các Tiểu Bang áp dụng mức thuế dưới 0,5%, khoảng 7 Tiểu Bang và Washington D.C áp dụng mức thuế trên 1% giá chuyển nhượng (giá trị thị trường của bất động sản).
Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Ở bang California thuế về đất đai bao gồm hai loại thuế thổ trạch và thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất song mức thuế
thổ trạch thu hàng năm do bang quy định có mức thấp hơn nhiều so với bang Texas bằng 1,1% giá trị bất động sản.
Thuế tài sản thừa kế và quà tặng; Thuế tài sản thừa kế: Thuế này hình thành từ năm 1916, Thuế được xem như nghĩa vụ tài chính của người thụ hưởng di sản thừa kế. Thuế được tính trên tổng tài sản thừa kế chứ không tính trên từng đối tượng nhận thừa kế và xác định dựa vào giá trị tài sản thừa kế và thuế suất.
Thuế quà tặng (cho tặng): Thuế quà tặng là thuế thu trên sự cho không quyền sở hữu tài sản gồm các loại tài sản: bất động sản, tiền mặt, cổ phiếu, tài sản hữu hình hoặc vô hình khác, đối tượng nộp thuế là người nhận được tài sản. Kể từ khi nhận tài sản, người nhận sẽ đóng thuế đối với tài sản hàng năm, miễn trách nhiệm đóng thuế đối với người cho tặng. Căn cứ tính thuế là giá trị tài sản cho tặng và thuế suất.
- Về tổ chức bộ máy quản lý.
Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật chung. Pháp luật đất đai của liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của liên bang quản lý theo quy định (tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả); còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh.
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai.
Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí.
- Về công tác thanh tra, kiểm tra.
Luật pháp về quyền lợi đất đai ở Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai ở Anh. Tuy nhiên để phù hợp với điều kiện xã hội lối sống của người Mỹ, pháp luật được điều chỉnh theo hướng: những phán quyết xử lý tranh chấp đất đai đã thực thi trong thực tế những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, thay
cho các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán còn gọi là án lệ.
Trước khi đệ đơn lên toà án, người làm đơn cần cân nhắc các phương thức khác nhau để giải quyết tranh chấp. Các phương thức, cơ chế giải quyết bên ngoài toà án được gọi là giải quyết tranh chấp không qua toà án. Trường hợp không thể giải quyết mâu thuẫn bằng hoà giải hay thương lượng, bên nguyên đơn sẽ đệ đơn lên toà án.
Những bài học kinh nghiệm về quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ đất rút ra cho Việt Nam
Qua nghiên cứu thực tiễn ở một số nước về công tác quản lý thuế nói chung và quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất nói riêng, học viên rút ra một số bài học kinh nghiệm trong quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất như sau:
Thứ nhất, về xây dựng và ban hành chính sách thu từ đất.
Trong quá trình phát triển đất nước, việc nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách thuế liên quan đến các khoản thu từ đất là hết sức cần thiết nhằm tạo hành lang pháp lý đảm bảo công bằng trong thu thuế, tránh thất thoát và tiêu cực trong thu thuế, tạo nguồn thu chính cho ngân sách địa phương.
Việt Nam có nền kinh tế, xã hội gần với Trung Quốc, chính sách đất đai được đánh giá là cải cách khá thành công, đây là bài học quý giá cho Việt Nam tham