- Việc xác định giá đất cho thu còn nhiều bất cập, không sát với giá thị trường do chính sách giá đất liên tục thay đổi và được bổ sung Tuy nhiên, trong thực tế,
3.3.2 Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân tỉnh LongAn
Thứ nhất, cần điều chỉnh giá thu tiền sử dụng đất do UBND tỉnh quyết định
cho từng dự án sát với giá trao đổi thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Khi giá trên thị trường cao, nhưng giá của UBND tỉnh quyết định chưa kịp thời điều chỉnh theo, dẫn đến nhiều hệ lụy mà kết quả là thất thu cho ngân sách nhà nước. Khi thị trường bất động sản trầm lắng, giá đất xuống thấp nhưng giá đất do UBND tỉnh quyết định chưa điều chỉnh kịp thời, nên giá thu tiền sử dụng đất lại quá cao so với thời điểm đó. Dẫn đến các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với NSNN, trong thời điểm khó khăn.
Thứ hai, UBND tỉnh cần có chỉ đạo quyết liệt hơn đối với Sở Tài nguyên và
Môi trường trong việc xác định giá đất kịp thời cho doanh nghiệp và ký hợp đồng thuê đất với doanh nghiệp. Để cơ quan thuế có đủ căn cứ pháp lý tính thuế, thông báo nghĩa vụ nộp thuế cho các dự án, vừa chống thất thu ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình với NSNN.
Ngoài ra, UBND tỉnh cần có những biện pháp mạnh như: thu hồi đất đối với
những chủ dự án không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài.
- Chỉ đạo UBND các huyện, thị xã và thành phố quan tâm sâu sát đến hiệu quả hoạt động sản xuất của các tổ chức đóng trên địa bàn đã được Nhà nước cho thuê đất để nắm bắt và phối hợp kịp thời với các đơn vị có liên quan đề xuất các biện pháp hữu hiệu để giải quyết vướng mắc đối với nợ đọng đối với tiền thuê đất.
- Chỉ đạo thực hiện nghiêm việc cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai theo cơ chế “một cửa liên thông , không được tự quy định các thủ tục hành chính khác trái với quy định của pháp luật hiện hành.
- Chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng và các ngành liên quan rà soát, giải quyết theo thẩm quyền đối với các dự án đã có văn bản báo cáo không tiếp tục thực hiện và đề nghị thu hồi đất tại các dự án không đủ điều kiện để cấp phép xây dựng do không còn phù hợp với quy hoạch.
- Chỉ đạo các sở, ngành liên quan rà soát, giải quyết đề nghị của chủ đầu tư các dự án về việc chuyển đổi từ mục đích kinh doanh dịch vụ sang mục đích kinh doanh dịch vụ kết hợp nhà ở. Trường hợp đủ điều kiện, tham mưu trình UBND tỉnh điều chỉnh mục đích sử dụng đất để xác định lại nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi cũng sớm có văn bản trả lời để chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất đúng quy định.
- Chỉ đạo Cục Thuế quản lý nợ và thu hồi nợ thuế trên địa bàn tỉnh đạt hiệu quả, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tin đại chúng công khai những đơn vị nợ thuế kéo dài, đặc biệt là các dự án nợ tiền thuê đất lâu ngày, có số nợ lớn hoặc đã được UBND tỉnh quyết định gia hạn, nhưng không chấp hành nộp nợ đúng thời hạn. - Chỉ đạo Cục Thuế ngoài việc tuyên truyền, vận động để doanh nghiệp thấy rõ ý thức trách nhiệm và nghĩa vụ, hay áp dụng các biện pháp cưỡng chế, Nhà nước cần nghiên cứu cải thiện cách tính tiền thuê đất. Với những khoản thuế đất phải nộp ngay thì thu một lần. Phần nào dự án kinh doanh dài hạn thì nên chia nhỏ và thu tiền thuê đất hằng năm theo thực tế kinh doanh của dự án. Nếu dự án bị lỗ do tình hình thị trường, nên xem xét miễn thuế cho DN.
- Chỉ đạo Cục Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần phối hợp chặt chẽ hơn nữa trong công tác quản lý thu tiền thuê đất, đôn đốc các đơn vị thuê đất khẩn trương hoàn thiện các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất để cơ quan thuế có đủ căn cứ thông báo, đôn đốc thu nộp ngân sách.
3.3.3 Kiến nghị với các ngành của tỉnh Long An [6], [7], [8], [9], [10] Đối với Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Đối với Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Sở Tài nguyên và Môi trường cần tham mưu cho UBND tỉnh chú trọng công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất. Theo các chuyên gia kinh tế, tài nguyên đất là thứ có thể tận dụng, khai thác để tạo nên nguồn vốn lớn phục vụ xây dựng, phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh. Để có được điều đó, tỉnh Long An cần phải chú trọng tới công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, và việc sử dụng đất của các doanh nghiệp. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cần rà soát lại tất cả các dự án trên địa bàn, đề xuất với UBND tỉnh kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, các chủ đầu tư không đủ năng lực. Nguồn đất thu hồi sẽ được giao lại cho trung tâm phát triển quỹ đất của tỉnh, để cơ quan này quản lý, và giao dự án cho những doanh nghiệp thực sự có năng lực. Để triển khai dự án đúng quy hoạch, đưa dự án vào khai thác, sử dụng đúng tiến độ được phê duyệt. óp phần tăng thu cho ngân sách và phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của tỉnh. Nếu không quản lý chặt chẽ vấn đề này, đối tượng hưởng lợi trong các dự án “treo , quy hoạch “treo sẽ là các chủ dự án, chứ không phải là tỉnh. Đồng thời, cần thành lập các đoàn kiểm tra liên ngành, để kiểm tra việc sử dụng đất của các chủ đầu. Nhằm phát hiện các tổ chức kinh doanh thua lỗ, sử dụng đất không hiệu quả, nhu cầu sử dụng đất giảm, hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất, cho thuê lại đất trái thẩm quyền. Để báo cáo UBND tỉnh, điều chỉnh diện tích sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, hoặc thu hồi đất để giao cho các dự án khác, hoặc sử dụng vào mục đích công ích của tỉnh.
- Đối với các doanh nghiệp thuê đất dưới 20 tỷ đồng theo quy định thì kịp thời luân chuyển hồ sơ thuê đất theo đúng quy chế phối hợp cụ thể giữa các ngành (Tài nguyên, Tài chính, Thuế, Kho bạc...) để Cục Thuế tỉnh xác định và ban hành Thông báo nộp tiền thuê đất cho DN.
- Đối với các doanh nghiệp thuê đất trên 20 tỷ đồng theo quy định thì kịp thời thực hiện thuê Chứng thư thẩm định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định trước khi trình UBND tỉnh xem xét, quyết định. Sau khi có quyết định của UBND tỉnh thì luân chuyển hồ sơ theo đúng quy chế phối hợp cụ thể
giữa các ngành (Tài nguyên, Tài chính, Thuế, Kho bạc...) để Cục Thuế tỉnh xác định và ban hành Thông báo nộp tiền thuê đất cho DN.
- Rà soát lại những đơn vị có sử dụng đất nhưng chưa thực hiện việc ký hợp đồng thuê đất để đôn đốc thực hiện, báo cáo, tham mưu trình UBND tỉnh việc xác định giá đất cụ thể đối với những dự án nộp tiền thuê đất 1 lần, những dự án có giá trị đất trên 20 tỷ đồng cho các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân trên địa bàn tỉnh để kịp thời nộp vào NSNN.
Đối với Sở Tài chính
- Tham mưu kịp thời hệ số điều chỉnh giá đất tại từng địa bàn cụ thể trình UBND tỉnh phê duyệt Quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Long An để Cục Thuế có cơ sở xác định tiền thuê đất và thông báo cho người thuê đất thực hiện kịp thời nghĩa vụ đối với NSNN.
- Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ để thực hiện dự án thì Sở Tài chính phải ban hành kịp thời Thông báo về mức nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa để doanh nghiệp nộp vào Kho bạc Nhà nước theo quy định.
- Đối với chính sách giá trị đất tăng thêm trong trường hợp nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông cần phải có những giải pháp từ quy định của pháp luật để thị trường bất động sản minh bạch hơn. Cần nghiên cứu trong việc chọn số mẫu tăng để đảm bảo tính phổ biến và có quy về thời điểm xác định giá. Trường hợp BĐS có quy mô lớn hoặc có tính chất phức tạp tại thời điểm UBND tỉnh ban hành quyết định cho tổ chức thuê đất thì có thể thuê thêm đơn vị tư vấn có chức năng định giá đất để làm cơ sở xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích nhà nước và nhà đầu tư; đồng thời tăng cường chất lượng của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh để có khả năng đối chất với kết quả xác định giá đất của đơn vị tư vấn, từ đó có phương án giá thuê đất khách quan hơn. Hoặc áp dụng các phần mềm công nghệ, sử dụng phương trình toán học ứng dụng xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị trí đất cấu thành giá trị đất.