a. Nhân tố cung - cầu
Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Nhân tố vi mô
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở...).
Nhân tố vĩ mô
Yếu tố tự nhiên
Vị trí: BĐS đặt tại các vị trí khác nhau sẽ có giá trí khác nhau. BĐS ở khu vực nội thành có giá trị cao hơn ở ngoại thành ven đô, BĐS đặt tại các điểm như gần trường học, bệnh viện, ngã ba ngã tư nơi có thể kinh doanh được và giao thông thuận lợi sẽ có giá trị cao hơn rất nhiều so với các BĐS nằm trong ngõ ngách.
Diện tích, hình dạng, kích thước BĐS: tùy vào nhu cầu sử dụng mà giá trị của các BĐS có đặc điểm khác nhau là khác nhau.
Địa hình BĐS tọa lạc: BĐS nằm tại khu vực đồng bằng sẽ có giá trị cao hơn các BĐS tại khu vực trung du và miền núi. Hay các BĐS đặt tại nơi có địa hình cao tránh được các loại thiên tai như lũ lụt, ngập mặn... sẽ có giá trị cao. Còn các BĐS nằm tại vùng chiêm trũng có giá trị thấp hơn.
Kiến trúc: Hai BĐS xây dựng vào cùng thời điểm, cùng nguyên vật liệu nhưng BĐS nào có thiết kế đẹp hơn sẽ có giá trị hơn.
Tình trạng môi trường: những BĐS nằm tại khu vực có khu công nghiệp, nhà máy không có hệ thống xử lý nước thải, chất thải hợp lý môi trường dễ bị ô nhiễm. Các BĐS có vị trí xung quanh khu vực đó sẽ có giá trị thấp hơn các BĐS không bị ảnh hưởng bởi ô nhiễm môi trường.
Thu nhập từ BĐS: BĐS có khả năng kinh doanh tạo ra thu nhập lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn các BĐS không có khả năng kinh doanh.
Tiện nghi của BĐS: các yếu tố điện, nước, mạng internet, điều hòa có chất lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng cao.
Yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó.
Sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo.
Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Yếu tố xã hội
Cơ cấu dân số cũng là yếu tố tác động đến giá trị BĐS. Tại một khu vực khi nhu cầu sinh sống của người dân tăng lên sẽ làm mất cân bằng trạng thái cung cầu của thị trường. Từ đó đơn giá BĐS sẽ tăng theo nhu cầu của người dân. Các yếu tố như giao thông, y tế, giáo dục, an ninh cũng ảnh hưởng nhất định đến giá trị của BĐS.
Yếu tố kinh tế vĩ mô
Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không.
Hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.