NHTM
1.2.3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nội dung:
“Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó” (TS. Phạm Tiến Đạt (2017), ĐG BĐS trong hoạt động tín dụng - Cách tiếp cận từ các NH thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội).
Như vậy, giá trị của một tài sản luôn được xác định trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc:
Khi NVTĐ tiến hành ĐG đất luôn cần chú ý đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất để đảm bảo mức thu nhập ròng lớn nhất và thời gian lâu nhất, nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật.
b. Nguyên tắc thay thế
Nội dung:
“Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm” (Phạm Tiến Đạt (2017), Định giá bất động sản trong
hoạt động tín dụng - cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội).
Tuân thủ nguyên tắc:
NVTĐ cần khảo sát kĩ thị trường để xác định được mức giá thấp nhất để có được tài sản thay thế tại cùng một thị trường và cùng thời điểm.
c. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Nội dung:
“Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua” [1].
Tuân thủ nguyên tắc: Khi ĐG tài sản NVTĐ phải dự đoán được các khoản lợi ích
trong tương lai mà các BĐS đem lại để cộng thêm phần lợi ích đó. d. Nguyên tắc đóng góp
Nội dung
“Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể” [1].
Tuân thủ nguyên tắc:
NVTĐ cần xem xét mức độ đóng góp của từng bộ phận của tài sản là bao nhiêu để mang về mức thu nhập cho tài sản.
Nội dung
“Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản” [1].
Tuân thủ nguyên tắc:
NVTĐ cần xem xét về xu hướng biến động cung - cầu về thị trường BĐS tại nơi thẩm định để dự kiến các khoản lợi ích thu được và các khoản giảm giá có thể phải chịu trong tương lai.
f. Nguyên tắc phù hợp
Nội dung:
“Việc TĐG phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một BĐS. Trên thực tế, một BĐS có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần TĐG. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng BĐS” [1].
Tuân thủ nguyên tắc:
NVTĐ cần xem xét mục đích sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật để tiến hành ĐG tài sản.
1.2.3.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Theo thông tư số 28/2015/TT-BTC về việc “ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05” của Bộ Tài chính ngày 06/03/2015 quy định quy trình TĐG gồm 6 bước như sau:
“Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm ĐG và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở TĐG.
Trong bước này các NVTĐ cần xác định được các vấn đề như sau: Đặc điểm về pháp lý, đối tượng nhận kết quả ĐG, mục đích và thời gian ĐG, xác định cơ sở ĐG là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường (theo tiêu chí TĐG số 02 và tiêu chí TĐG số 03), lập giả thiết và giả thiết đặc biệt (theo tiêu chuẩn thậm ĐG số 06).
Bước 2: Lập kế hoạch ĐG
Lập kế hoạch định giá là lên kế hoạch về các công việc và thời gian cần để đưa ra được kết quả ĐG. Nội dung công việc bao gồm:
- Xác định yêu cầu, phạm vi và mục đích của việc ĐG;
- Xác định cách thức tiến hành hoạt động ĐG;
- Xác định các thông tin phục vụ cho công tác ĐG: tài liệu tham khảo và các thông tin thu thập từ thị trường.
- Xây dựng lịch trình, nguồn lực làm việc cụ thể cho công tác ĐG.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
- Nguồn thông tin: thông tin của BĐS cần ĐG do khách hàng cung cấp, thông tin từ ban chính quyền địa phương có thẩm quyền thông tin về điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội, thông tin về quy hoạch, thông tin tham khảo từ khảo sát thực tế của các BĐS tương đồng, tham khảo qua điện thoại, mạng internet...
- NVTĐ trực tiếp khảo sát BĐS ký vào biên bản hiện trạng tài sản và thu thập thông tin từ các nguồn nêu trên, kiểm tra tính chính xác của văn bản pháp lý khách cung cấp.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích các thông tin về BĐS cần ĐG và các tài sản so sánh với BĐS cần ĐG đó về các vấn đế như: pháp lý, môi trường tự nhiên, môi trường xã hội, phân tích tốt nhất và hiệu quả nhất, để đưa ra được giá trị thị trường của BĐS cần ĐG
sau
điều chỉnh điều chỉnh điều chỉnh
Dựa vào việc khảo sát thị trường và phân tích thông tin, NVTĐ tiến hành tính toán và điều chỉnh các BĐS so sánh cho phù hợp với BĐS cần ĐG. Trong quá trình phân tích nhân viên ĐG có thể chọn phương pháp ĐG phù hợp: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư...hoặc có thể kết hợp các phương pháp với nhau. Cuối cùng, đưa ra được mức giá phù hợp đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của các tiêu chuẩn TĐG đã ban hành của Bộ Tài chính.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG và gửi cho khách hàng,
các bên liên quan
- Báo cáo TĐG được lập theo tiêu chuẩn ĐG số 06 - Báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG và hồ sơ TĐG.
- Xác định thời điểm có hiệu lực của chứng thư TĐG: thông thường dưới 06 tháng kể từ ngày lập chứng thư.
- Phòng TĐG hoặc công ty chuyên về thẩm định ký phát hành chứng thư theo hợp đồng đã được ký kết của hai bên.”
1.2.3.3. Các phương pháp ĐG BĐS thế chấp
a. Phương pháp so sánh
Khái niệm
“Phương pháp so sánh là phương pháp ĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần ĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần ĐG hoặc gần với thời điểm cần ĐG để ước tính và xác ĐG trị thị trường của tài sản” [1].
“Cách tính
+ Quy ước: Giá trị lô đất của BĐS cần ĐG là ngang bằng với giá trị lô đất của các BĐS tương đương trên thị trường có cùng vị trí và cùng xét vào một khoảng thời gian nhất định.
+ Xác định tỷ lệ điều chỉnh:
Xác định được đơn giá tham khảo trên thị trường của các BĐS so sánh đồng thời xem xét các yếu tố của BĐS cần ĐG như: mặt bằng, tình trạng pháp lý, thời gian giao dịch, đặc điểm về vị trí.. .và đem so sánh với các BĐS so sánh đã thu thập được trên thị trường. Cần xác định được các yếu tố khác nhau giưa BĐS cần ĐG và BĐS so sánh. Sau đó tiến hành điều chỉnh theo nguyên tắc: những đặc điểm của BĐS so sánh có lợi thế hơn sẽ được điều chỉnh giảm xuống theo tỷ lệ phần trăm (-%), những đặc điểm của BĐS so sánh bất lợi hơn BĐS cần ĐG sẽ được điều chỉnh tăng theo tỷ lệ phần trăm để phù hợp với đặc điểm của BĐS cần ĐG (+%).
Lưu ý: Muốn điều chỉnh được tỷ lệ tăng giảm ta cần xác định được sự phù hợp từng đặc điểm của BĐS cần ĐG với nhu cầu của người sử dụng.
+ Tính tổng điều chỉnh
Công thức tính tổng tỷ lệ điều chỉnh:
Tổng tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh
- " = ", + " , +...+
điều chỉnh đặc điểm 1 đặc điểm 2 đặc điểm n
Công thức tính đơn giá BĐS so sánh sau khi điều chỉnh:
Đơn giá lô đât so sánh sau điều chỉnh
Giá tham khảo lô đât so sánh
Giá tham khảo x
lô đât so sánh
Tổng Tỷ lệ điều chỉnh lô đât so sánh
cho đơn giá bình quân.”
Ưu nhược điểm:
+ Ưu điểm: Phương pháp so sánh dễ áp dụng, các dữ liệu để tiến hành ĐG đều là những chứng cứ đã thu thập được từ khảo sát thị trường.
+ Nhược điểm: Các nguồn thông tin có được đều do tìm hiểu qua chủ nhà đã từng giao bán hoặc đang có ý định bán BĐS mà chưa có nguồn kiểm chứng tính xác thực của các thông tin thu thập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả ĐG nếu thông tin mà các chủ nhà của BĐS so sánh đưa ra là không trung thực.
b. Phương pháp chi phí
Khái niệm
“Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần đinh giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá” [1].
“Cách tính
+ Giả sử lô đất của BĐS cần ĐG là ô đất trống và được ĐG theo luật đất đai và phương pháp ĐG theo quy định của pháp luật
+ Công thức tính chi phí xây dựng mới CTXD trên đất:
Chi phí xây dựng CTXD mới = Đơn giá xây dựng mới x Diện tích xây dựng
+ Công thức tính giá trị còn lại của CTXD trên đất:
∑ (Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính * Tỷ lệ CLCL)
Tổng tỷ lệ giá trị các kết cấu chính
+ Công thức tính giá trị CTXD thực tế:
Giá trị CTXD thực tế = Chi phí xây dựng CTXD mới × GTCL của CTXD
n
+ Xác định giá trị lô đất cần ĐG
CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án
+ Công thức tính giá trị của BĐS cần ĐG:
Giá trị BĐS cần ĐG = Giá trị lô đất trống + Giá trị CTXD thực tế
Ưu nhược điểm
+ Ưu điểm: Dễ áp dụng, cách tính toán đơn giản thường sử dụng trong các trường hợp khoong thể sử dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư.
+ Nhược điểm: phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm thẩm định lâu năm mới có thể đánh giá giá trị còn lại của kết cấu chính. Ngoài ra thì giá trị tài tạo tài sản và giá trị của tài sản đôi khi có chênh lệch.”
b. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
“Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó” [1].
“Cách tính
Công thức tính giá trị BĐS theo phương pháp thặng dư
+ Nhược điểm: tất cả các nguồn thông tin về doanh thu, chi phí chỉ là giả định. Trong tương lai thị trường sẽ dễ biến động, giá trị ban đầu sẽ không còn chính xác.”