Ngân hàng nhà nước cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về ĐG BĐS tương tự như chương trình CIC. Các NHTM sử dụng và trả phí. Muốn có thông tin về các BĐS trên thị trường ngay từ khi xây dựng kế hoạch quản lý thị trường BĐS như sau:
- Ngày từ khi hình thành BĐS cần quy định chặt chẽ về tính pháp lý của BĐS
- Tạo ra thị trường minh bạch bằng cách thành lập sàn giao dịch BĐS.
- Giảm các hoạt động đầu cơ bằng chính sách thuế và giao dịch qua tài khoản ngân hàng.
Từ căn cứ thông tin về thị trường BĐS xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về định giá theo hướng:
- Quy định một quy trình chung thống nhất cho toàn bộ các NHTM
- Các NHTM sau khi tiến hành khảo sát thị trường BĐS tiến hành định giá tài sản
trình bày theo mẫu quy định chung và chuyển toàn bộ thông tin về khách hàng,
địa chỉ... lên hệ thống chung của NHNN theo từng khu vực mà hệ thống dữ liệu
đã phân theo vùng miền.
- Hệ thồng cơ sở dữ liệu chỉ có quyền xem và không được chỉnh sửa để đảm bảo
tính chính xác.
- Hệ thống này gồm có 13 mô đun chức năng: (1) Mô đun quản trị cơ sở dữ liệu,
(2) Mô đun kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu đầu vào, (3) Mô đun hiển thị bản đồ
tương tác trên nền Web, (4) Mô đun quản trị cập nhật, sao lưu dữ liệu, (5) Mô đun quản trị người dùng, (6) Mô đun quản lý giao dịch đất đai, (7) Mô đun thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu giá đất, (8) Mô đun định giá đất đến từng thửa đất theo mức giá nhà nước quy định, (9) Mô đun định giá từng thửa đất sát với giá đất thị trường, (10) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất nhà nước quy định, (11) Mô đun xây dựng bản đồ giá đất thị trường, (12) Mô đun tra cứu
giá đất theo từng thửa đất, vị trí đất, khu vực, đoạn đường và tuyến đường, (13)
Mô đun tìm kiếm thửa đất và xác định địa điểm.
- Hệ thống bao gồm 06 nhóm người dùng chính: (1) Người dùng bình thường (Guest), (2) Người dùng đã đăng ký thành viên (Member), (3) Quản trị dữ
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Chương 3 Luận văn đã nêu ra được phương hướng phát triển của SAIGONBANK giai đoạn từ nay đến 2025 là trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam bằng cách huy động vốn từ những nguồn vốn giá rẻ và thực hiện cho vay với tiêu chí giảm thiểu rủi ro bằng chính sách cho vay có TSĐB đặc biệt là BĐS. Hoạt động ĐG luôn được chú trọng và cả tiến để hoàn thiện hơn. Chính vì vậy chương 3 nêu ra được các giải pháp để giải quyết những vấn đề hạn chế trong công tác ĐG BĐS thế chấp tại SAIGONBANK như hoàn thiện hơn về phương pháp và quy trình định giá BĐS, hoàn thiện công tác thu thập thông tin, kiểm soát chất lượng sau định giá, tổ chức đào tạo, tập huấn kiến thức và kinh nghiệm cho NVTĐ đồng thời kiến nghị lên chính phủ về việc thành lập ban kiểm tra, kiểm soát lĩnh vực định giá kiến nghị với NHNN về thành lập cơ sở dữ liệu thông tin quốc gia về định giá BĐS.
KẾT LUẬN CHUNG
•
Đại dịch covid-19 đã ảnh hưởng đến tất cả các hoạt đông trong nền kinh tế. Ngành NH với vai trò huyết mạch đã có những bước đi thận trọng theo sự chỉ đạo của Chính phủ và NHNN bằng cách: giảm lãi suất CV xuống mức thấp nhất trong lịch sử, cơ cấu lại thời hạn trả nợ, nhằm hỗ trợ những khó khăn cho các tổ chức, cá nhân. Bên cạnh đó hoạt động tín dụng được thắt chặt nhằm đảm bảo an toàn cho NH. Bằng biện pháp tăng cường hoạt động CV có tài sản đảm bảo đặc biệt là CV có thế chấp bằng BĐS. ĐG BĐS thế chấp là công tác rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn nền kinh tế gặp nhiều khó khăn tất cả các chính sách của NH đều phải thân trọng.
SAIGONBANK đã xây dựng riêng cho mình một phòng thẩm định với chức năng ĐG các TSĐB.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác ĐG BĐS thế chấp trong hoạt động CV, bài luận văn trên đã tiến hành nghiên cứu “công tác ĐG BĐS thế chấp tại NH TMCP Sài Gòn Công Thương” và đã hoàn thành được các nội dung sau đây:
1. Luân văn đã hệ thống hóa cơ sở khoa học liên quan đến công tác ĐG: khái quát về hoạt động CV, giá trị BĐS và các nhân tố, các khái niệm về BĐS, đinh giá BĐS, ĐG BĐS trong hoạt động CV NHTM, các nhân tố khách ảnh hưởng đến ĐG BĐS như: pháp lý, điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, đặc điểm hình dạng, điều kiện về điện, đường, trường trạm và một số nhân tố khác. Đặc biệt là quy trình và phương pháp ĐG BĐS trong hoạt động CV của NHTM của Bộ Tài chính như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí.
2. Luận văn đã giới thiệu sơ lược về SAIGONBANK và kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh phương hướng kinh doanh của ngân hàng đang tập trung vào hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS (chiếm 67,21% toàn bộ hoạt động cho vay có TSĐB). Đi sâu phân tích thực trạng về quy trình và phương pháp ĐG BĐS thế chấp tại SAIGONBANK bằng cách nghiên cứu
tình huống cụtheer, rút ra những điểm nổi bật trong công tác định giá là SAIGONBANK đã biết áp dụng phương pháp và quy trình định gía, nguồn thông tin thu thập để định giá là phong phú. Bên cạnh đó là những tồn tại: quy trình vận dụng chưa được linh hoạt, phương pháp sử dụng còn đơn điệu, NVTĐ là có người trẻ chưa có kinh nghiệm định giá. Đây là những bất lợi mà SAIGONBANK cần lên kế hoạch để loại bỏ.
3. Luận văn đã đề ra được phương hướng, quan điểm, mục tiêu và những giải pháp nhằm nâng cao công tác ĐG BĐS thế chấp tại SAIGONBANK nói riêng và đưa ra những kiến nghị với Chính phủ, Bộ Tài chín, NH nhà nước nhằm nâng cao cong tác ĐG BĐS thế chấp tại các NHTM nói chung. Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề ĐG BĐS thế chấp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định làm cơ sở ra phán quyết về hạn mức tín dụng giảm thiểu rủi ro nâng cao uy tín của NH TMCP Sài Gòn Công thương trong thị trường cạnh tranh của các NHTM.
DANH MỤC THAM KHẢO
1. “Bộ tài chính (2015), thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 ban hành
tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 05, 06 và 07”
2. “Bộ tài chính (2018), Quyết định số 1291/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 về việc:
Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017”
3. “Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/06/2014, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.”
4. “Giáo trình Nguyễn Minh Kiều (2009), Tín dụng và thẩm định tín dụng, NXB
thống kê, Hà Nội)”
5. “Giáo trình Phạm Tiến Đạt (2017), Định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng - Cách tiếp cận từ các ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội” 6. “Giáo trình TS. Bùi Mạnh Hùng (2012), định giá bất động sản, nhà xuất bản
xây dựng, Hà Nội.”
7. “Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp trong các Ngân hàng thương mại Viêt Nam. Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh
tế quốc dân, Hà Nội. ”
8. “UBND tỉnh Thái Bình, Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 Về việc: Ban hành Quy định về Bảng giá đất giai đoạn 2020 đến 2024 trên địa bàn tỉnh Thái Bình.”
9. Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo (2011) Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam”.
12. Ngân hàng TMCP Sài gòn Công thương (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
13. Ngân hàng TMCP Sài gòn Công thương (2007), Quy trình cho vay ban hành ngày 27/06/2007 và công văn số 103/TĐ-2014 về nhận tài sản bảo đảm khi cấp
tín dụng.
14. NgânhàngTMCPSàigòn Công thương(2018),Báocáo thường niên năm2018
15. NgânhàngTMCPSàigòn Công thương(2019),Báocáo thường niên năm2019
16. NgânhàngTMCPSàigòn Công thương(2020),Báocáo thường niên năm2020
17. Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.
PHỤ LỤC 02 Ảnh chụp tài sản
Hình 01: Toàn cảnh ngôi nhà Hình 02: Cổng vào
Hình 03: Cửa chính mặt tiền Hình 04: Không gian phòng khách
Hình 05: Sân bên phải trước nhà Hình 06: Sân bên trái trước nhà
PHỤ LỤC 03: Bảng điều chỉnh tỷ lệ giữa BĐS ĐG với BĐS so sánh
Phụ, tỉnh Thái Bình Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình Phụ, tỉnh Thái Bình Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình Diện tích lô đất 200,0 81,00 77,40 90,00
Giá trị tham khảo Chưa biết 1,900,000,000 1,790,000,000 2,250,000,000
Đơn giá (vnd/m2) Chưa biết 12,000,000 12,500,000 15,500,000
Thời điểm giao
dịch Đang chào bán Đang chào bán Bán 10/12/2020
Điều chỉnh theo các yếu tố SS
Thị trường BĐS Ổn định Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0 % 0 % 0 %
Tình trạng pháp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC
Tỷ lệ điều chỉnh 0 % 0 % 0 %
Hình dạng Vót hậu Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn
Tỷ lệ điều chỉnh -1 % -1 % -1 %
Diện tích lô đất 349,7 81,00 77,40 90,00
Tỷ lệ điều chỉnh -4 % -4 % -3 %
Điều kiện thanh
toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay Trả ngay
Tỷ lệ điều chỉnh 0 % 0 % 0 %
Điều kiện giao
thông Đường liên thôn
4m Đường dự án 5m Ngõ bê tông 3m Đường dự án 5m
Tỷ lệ điều chỉnh -2 % +1 % -2 %
Môi trường kinh
doanh Để ở, trồng cây Chỉ để ở Chỉ để ở Để ở và một phần trồng cây
trường cư
Tỷ lệ điều chỉnh 0 % 0 % 0 %
Yeu tố khác Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0 % 0 % 0 %
Tổng giá trị điều
chỉnh thuần -10 % -2 % -4 %
Muc giá sau điều
chỉnh 10.800.000 12.250.000 14.880.000
Giá bình quân 12.643.333
Giá lựa chọn 10.800.000
Giá đề xuất 5.400.000