2. j.2.j.sơđồ cơ cấu tổ chức SAIGONBANK
Sơ đồ 2.1.cơ cấu tổ chức của SAIGONBANK
2018 2019 2020
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định
a. Chức năng của phòng thẩm định
Thực hiện ĐG BĐS và các máy móc thiết bị dùng làm tài sản thế chấp vay vốn trong hệ thống các đơn vị kinh doanh của SAIGONBANK.
Đối với các TSĐB đặc thù, phòng thẩm định không có chuyên môn ĐG thì phải trình lên cấp trên để thuê đơn vị ĐG bên ngoài.
Theo dõi biến động của thị trường BĐS trên những khu vực mà SAIGONBANK có trụ sở.
b. Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của từng thành viên trong phòng thẩmđịnh Trưởng phòng thẩm định
+ Tổ chức công tác ĐG tại phòng thẩm định
+ Thực hiện kiểm tra, kiểm soát đối với nội dung các tờ trình ĐG của NVTĐ va ký xác nhận chịu trách nhiệm về nội dung trên tờ trình đó.
+ Theo dõi quy trình ĐG của từng nhân viên và đôn đốc thực hiện công việc đảm bảo tiến độ.
+ Phối hợp với phòng tín dụng để trao đổi các giấy tờ liên quan giữa khách hàng và phòng TĐG.
Nhân viên ĐG
+ Trực tiếp tham gia vào công tác ĐG BĐS và các máy móc thiết bị cụ thể: về tính pháp lỳ, tính chính xác của văn bản pháp lý đó, thực hiện thu thập thông tin về các BĐS hoặc máy móc tương tự với tài sản cần ĐG, phân tích thông tin thu thập được và kết luận được mức giá thị trường của tài sản đảm bảo
+ Lập tờ trình ĐG theo quy định của SAIGONBANK, chịu trách nhiệm về nội dung trên tờ trình đó. Chủ động trình lên trưởng phó phòng để xem xét nội dung khi công tác ĐG được hoàn tất.
- Cử nhân, kỹ sư Người 09 10 10
- Có thẻ thẩm định viên về giá Người 05 05 05
Mức tăng giảm tuyệt đối so với năm trước -988 +2.253 +3.49 8
Tỷ lệ tăng giảm so với năm trước (%) -5.6 +13.54 +18.5 2
(Nguồn: PhdngTham định)
2.1.3. Kếnquả kinh doanh CuaWAIGONBANK giai đoạn 2018-2020
Tổng tài sản
Biểu đồ 2.1. Tổng tài sản của SAIGONBANK giai đoạn 2018 - 2020
(Nguồn: Báo cáo thường niên của SAIGONBANK)
Tính đến 31/12/2020 tổng tài sản của SAIGONBANK là 23.942 tỷ đồng, tăng 4,95% (1.130 tỷ đồng) so với đầu năm.
Huy động vốn
Hiệu quả của công tác huy động vốn được đánh giá thông qua tốc độ và quy mô tăng trưởng vốn huy động. Vốn huy động phải đạt quy mô nhất định thì mới có thể tài trợ cho các HĐKD của NH như CV, thanh toán, bảo lãnh... Nguồn vốn có tăng trưởng mới đủ đáp ứng nhu cầu mở rộng kinh doanh của NH và cho thấy hiệu quả việc sử dụng vốn.
Năm 2020, huy động vốn của SAIGONBANK không được thuận lợi như những năm trước nhưng với việc xác định huy động vốn luôn là nhiệm vụ trọng tâm của NH để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng tín dụng, SAIGONBANK tận dụng tối đa lợi thế của mình như quan hệ với bên Thành Ủy Thành phố Hồ Chí Minh, và các đơn vị trực thuộc thành ủy để huy động nguồn vốn giá rẻ. Ngoài ra, SAIGONBANK cũng tập chung chủ yếu huy động từ dân cư, mà chủ yếu là các cá nhân hộ gia đình có quy mô vừa và nhỏ có nhu cầu gửi tiết kiệm thời gian dài. Nhờ đó nguồn vốn của SAIGONBANK luôn được ổn định tạo điều kiệm thận lợi cho việc phát triển các dịch vụ khác của NH.
Bảng 2.2. Huy động vốn của SAIGONBANK từ năm 2018 - 2020
ba năm gần đây có sự tăng đều qua các năm. Tổng nguồn vốn huy động đến cuối năm 2018 của SAIGONBANK đạt 16.634 tỷ đồng. Cuối năm 2019, đạt 18.887 tỷ
Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Tổng dư nợ CV 13.77 1 15.05 7 15.84 8 Tốc độ tăng trưởng (%) -2.54 +9.3 4 +5.2 5
Dư nợ doanh nghiệp 4.34
9
4.21 5
4.01 8
Dư nợ hộ kinh doanh, cá nhân 9.42 2
10.84 2
11.83 0
đồng, tăng 13.54% (2253 tỷ đồng) so với năm 2018. Đến năm 2020 huy động vốn của SAIGONBANK đạt tới 22.385 tỷ đồng, tăng 18,52% (3.498 tỷ đồng) so với năm 2019.
Biểu đồ 2.2 Tốc độ huy động vốn của SAIGONBANK năm 2018-2020
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất của SAIGONBANK từ 2018 - 2020)
Theo biểu đồ ta thấy, tốc độ tằng trưởng vốn huy động từ năm 2018 đến năm 2019 có bước đột phá, cụ thể là năm 2018 mức độ tăng trưởng vốn huy động là - 5.6% đến năm 2019 tăng lên 13.54%. Nguyên nhân là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu vào năm 2018 khiến cho nền kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh hưởng theo. Sang năm 2019 việc phát triển kinh tế có nhiều khởi sắc, kinh tế được khôi phục, mực độ huy động vốn của NH tăng theo. Đến năm 2020 tốc độ tăng trưởng cũng tăng nhẹ, từ 13.54% năm 2019 lên 18.52% năm 2020.
Hoạt động CV
Hoạt động CV được coi là hoạt động trung tâm và ngày càng được SAIGONBANK chú trọng mở rộng, SAIGONBANK tập chung vào đào tạo đội ngũ
cán bộ tín dụng nhằm nâng cao chất lượng công tác tín dụng. Với mục tiêu phục vụ tốt nhất mọi đối tượng KH, SAIGONBANK đã triển khai nhiều loại sản phẩm CV không chỉ là cho các KH là DN có nhu cầu lớn mà còn phục vụ rộng rãi cho KH là cá nhân, DN vừa và nhỏ, hộ gia đình sản xuất KD với phương châm không ngừng đổi mới, đa dạng hoá sản phẩm và khai thác thị trường KH cá nhân tiềm năng.
Trong thời gian qua, SAIGONBANK đã mở rộng thị phần CV bằng việc áp dụng chính sách lãi suất CV linh hoạt, triển khai các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi, kỳ hạn dài với KH mới. Nhiều hình thức CV ưu đãi như: CV đối với cán bộ công nhân viên, CV thấu chi tài khoản, CV hỗ trợ nhu cầu về nhà ở đáp ứng nhu cầu KH. Bên cạnh đó, SAIGONBANK kiểm soát hoạt động tín dụng ở mức an toàn.
Bảng 2.3. Tăng trưởng dư nợ cho vay qua các năm 2018 - 2020
(Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất của SAIGONBANK từ năm 2018 - 2020)
Nếu thể hiện bằng biểu đồ thì chúng ta có thể thấy khá rõ sự tăng (giảm) của các bộ phận cấu thành:
Biểu đồ 2.3. Tăng trưởng dư nợ cho vay qua các năm 2018-2020
16000 14000 12000 IOOO O 8000 6000 4000 2000 0 201E 2019 2020
■ tồng dư nợ cho vay ■ Doanh n^hĩệp ■ Hộ kinh doanh, cá nhãn
( Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất của SAIGONBANK từ năm 2018-2020)
Nhìn vào bảng và biểu đồ, dư nợ của SAIGONBANK có xu hướng tăng dần qua các năm. Tính đến 31/12/2020 đạt 15.848 tỷ VND, tăng 791 tỷ đồng so với cuối năm 2019. Nếu nhìn sâu hơn một chút thì, dư nợ CV đối với khối DN trong ba năm qua liên tục giảm sút, năm 2019 giảm 134 tỷ đồng so với năm 2018, năm 2020 giảm 197 tỷ đồng so với năm 2019.
Tỷ lệ nợ xấu
Bảng 2.4. Tỷ lệ nợ xấu của SAIGONBANK các năm 2018-2020
8 9 đối đối (%) Tổng doanh thu 152 2 9 163 3 157 7 11 +7,69 66 - +4,0 3 Tổng chi phí 147 0 145 8 145 2 -12 -0,82 -6 - 0,41
Lợi nhuận trước thuế 5
2 1 18 1 12 9 12 +248,08 60 - -
33,15
Lợi nhuận sau thuế 4
1 4 14 97 3 10 +251,22 47 - -
32,64
(Nguồn: Báo cáo thường niên của SAIGONBANK năm 2018-2020)
SAIGONBANK luôn kiểm tra, giám sát khách hàng trong quá trình sử dụng vốn vay, theo dõi và bám sát những khách hàng mới giao dịch để phát hiện kịp thời và từ đó có biện pháp phù hợp để tái cơ cấu nợ cũng như xử lý nợ quá hạn. Vì vậy nợ xấu của NH đến thời điểm 31/12/2020 còn ở mức 1,75% (dưới 3%). Có thể nói là lãnh đạo SAIGONBANK đã khá thành công trong việc kiến tạo một NH có độ an toàn cao về nhiều phương diện trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới có nhiều biến động. Dĩ nhiên, mỗi vấn đề đều có tính hai mặt của nó. Khi chú trọng vào khía cạnh an toàn thì sự bứt phá có thể kém phần ngoạn mục.
Ket quả kinh doanh
Bảng 2.5 Kết quả kinh doanh của SAIGONBANK các năm 2018 - 2020
(%) 1. Tổng dư nợ CV 13.771 15.057 15.848 100 2. Tổng dư nợ có đảm bảo bằng BĐS Trong đó: 9.616 9.505 9.6 99 100 - Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 3.107 3.070 3.0 78 31,74 - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó 6.411 6.335 6.5 19 67,21 - Thế chấp bằng tài sản hình thành
trong tương lai 84 86 88 0,91
- Thế chấp bằng tài sản khác 14 14 14 0,14
(Nguồn: Báo cáo thường niên của SAIGONBANK năm 2018-2020)
Ta thấy doanh thu của năm 2020 giảm 66 tỷ đồng so với năm 2019. Đây là tình trạng chung của tất cả các lĩnh vực kinh tế trong cả nước do ảnh hưởng của đại dịch. Tuy nhiên ta thấy lợi nhuận sau thuế của SAIGONBANK vẫn luôn ở mức dương (97 tỷ đồng vào năm 2020). Điều này cho thấy SAIGONBANK đã kiểm soát tốt được doanh thu và chi phí của mình trong thời kì khó khăn này.
2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại SAIGONBANK
2.2.1. Hoạt động cho vay có thế chấp bằng bất động sản tại SAIGONBANK
Trong cơ cấu dư nợ của SAIGONBANK, hoạt động CV có thế chấp bằng BĐS chiếm tỷ trọng cao. Năm 2020 trong tổng số giá trị BĐS thế chấp là 9,699 tỷ đồng thì thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là 3,078 tỷ đồng chiếm 31,74% thế chấp bằng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất là 6,519 tỷ đồng chiếm 67,21%.
Bảng 2.6. Kết quả cho vay có thế chấp bằng bất động sản
về phòng thẩm định của hội sở. Khi tiến hành CV có thế chấp bằng BĐS cán bộ tín dụng tại các chi nhánh của SAIGONBANK lấy thông tin về pháp lý từ khách hàng
và gửi yêu cầu ĐG BĐS thế chấp cho phòng thẩm định. Phòng thẩm định sẽ tiến hành ĐG tài sản và trả kết quả về cho cán bộ tín dụng theo hình thức tờ trình ĐG. Cán bộ tín dụng căn cứ vào kết quả ĐG để thiết lập hạn mức CV đối với khách hàng.
Phòng thẩm định của SAIGONBANK đã ban hành quy trình và các phương pháp ĐG trong nội bộ NH theo văn bản “Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Quyết định số 130/2007/QĐ-HĐQT của NH TMCP Sài Gòn Công Thương ngày 27/06/2007 về ban hành quy trình CV và công văn số 103/TĐ-2014 về nhận tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng”. Ngoài ra còn các quy định về BĐS được phép thế chấp và các BĐS không được phép thế chấp. Quy trình ĐG được bắt đầu từ phần tiếp nhận tờ trình ĐG của các chi nhánh và hội sở, Trưởng phòng thẩm định căn cứ vào tài sản thế chấp phân công NVTĐ có chuyên môn chịu trách nhiệm ĐG tài sản đó. NVTĐ tiếp nhận hồ sơ pháp lý về tài sản đảm bảo, khảo sát thị trường, thu thập thông tin về các BĐS so sánh tương đương trên thị trường. Cuối cùng phân tích thông tin thu thập được và đưa ra kết quả ĐG. Sau đó, NVTĐ trình lên trưởng phòng xem xét kết quả ĐG và ký tên trên tờ trình ĐG BĐS thế chấp. SAIGONBANK đang sử dụng hai phương pháp ĐG chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Cả hai phương pháp này đều đưa ra mức giá ĐG là giá trị thị trường. Kết quả ĐG này tương đối chính xác, phù hợp với thị trường.
Hoạt động ĐG của SAIGONBANK mang tính nội bộ, chủ yếu ĐG phục vụ công tác CV và không tiến hành thu phí của khách hàng. Kết quả ĐG cũng được sử dụng nội bộ giữa phòng thẩm định và phòng tín dụng của các đơn vị trực thuộc SAIGONBANK. Nhân viên trong phòng thẩm định là những người có kinh nghiệm ĐG, tuy nhiên do khách hàng trọng tâm là những cá nhân, tổ chức vừa và nhỏ nên các BĐS được thế chấp tại SAIGONBANK cũng chủ yếu là các tài sản đơn giản dễ
1
ĐG bằng các phương pháp thông thường, còn các tài sản ĐG phức tạp thì SAIGONBANK hiện nay vẫn phải thuê bên ngoài.
2.2.2. Quy định của SAIGONBANK về bất động sản thế chấp
2.2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp
a. Đối với Quyền sử dụng đất
- Đất nông nghiệp
+ Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp khi: nhà nước giao đất cho các cá nhân, hộ gia đình mà không thu thuế đất nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản..
+ Tổ chức kinh tế trong nước, người Việt nam định cư ở nước ngoài được thế chấp giá trị QSDĐ nông nghiệp khi: nhà nước giao đất cho những cá nhân, tập thể có nhu cầu sử dụng đất để làm dự án để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, .mà có thu thuế đất. + Tổ chức, cá nhân người nước ngoài được thế chấp giá trị QSDĐ
nông nghiệp khi: nhà nước cho thuê đất trong thời gian quy định để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối..
- Đất phi nông nghiệp
+ Đất ở: bao gồm các loại đất ở cấp cho hộ gia đình, cá nhân tại đô thị hoặc nông thôn. Mục đích là xây dựng nhà để ở.
+ Đất sản xuất kinh doanh, đất làm trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt nam định cư ở nước ngoài được thế chấp giá trị QSDĐ khi đất do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất để làm cơ sở sản xuất kinh doanh như: xây dựng khu chung cư để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng khu công nghiệp; khu công nghệ cao; khu kinh tế; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, làm trụ sở cơ quan hay xây dựng các công trình sự nghiệp; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...
b. Tài sản gắn liền với đất
Toàn bộ các tài sản gắn liền với đất trước khi thế chấp phải có chứng nhận thuộc sở hữu của chủ đất theo quy định của pháp luật.
2.2.2.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
- BĐS thế chấp thuộc quyền sở hữu hoặc QSDĐ của khách hàng vay vốn hoặc có ủy quyền của chủ tài sản về việc vay vốn.
+ Các loại TSĐB đăng ký quyền sở hữu, sử dụng:
chuyển đổi -Đối với tài sản có gắn quyền sử dụng đất thì cần kèm theo hồ sơ chứng minh quyền
sở hữu hợp pháp của người bán, cho tặng,
2 Được giao Quyết định giao của cơ quan có thẩm quyền 3 Công trình xây dựng
mới
-Giấy phép xây dựng -Biên bản hoàn công
4 Thừa kế -Di chúc
-Tờ khai trước bạ di sản
-Giấy chứng minh quyền sở hữu/sử dụng của bên để lại di sản
(Nguồn: Phòng thẩm định)
+ Hồ sơ xác lập quyền sở hữu, sử dụng:
hiện các giao dịch như mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố... hoặc không thuộc diện nhà nước đang quy hoạch, giải tỏa, hoặc đang có những phán quyết của tòa án.
- BĐS không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp.
2.2.3. Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại
SAIGONBANK
Sơ đồ 2.2. Quy trình ĐG BĐS thế chấp tại SAIGONBANK
(Nguồn: Phòng thẩm định)
“Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu ĐG và thẩm định điều kiện làm tài sản đảm bảo
Phòng thẩm định tiếp nhận yêu cầu về ĐG tài sản của bộ phận tín dụng. Tiến hành kiểm tra các điều kiện làm tài sản đảm bảo như quy trình, quy định. Trả lời bộ phận tín dụng BĐS có đủ điều kiện làm tài sản thế chấp hay không bằng văn bản. Nhân viên tiếp nhận hồ sơ giao lại cho trưởng phòng thẩm định để phân công công việc cho người đúng chuyên môn.
Bước 2: Kiểm tra giấy tờ/pháp lý của BĐS thế chấp
- Nhân viên ĐG tiếp nhận hồ sơ từ trường phòng, tiến hành kiểm tra các giấy tờ