3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.[12]
Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ này được thể hiện dưới dạng các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, diện tích đất, vị trí thửa đất, thời hạn thế chấp, phương thức xử lý quyền sử dụng đất...
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
+ Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay tài sản). Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và đăng ký xóa việc thế chấp.
+ Quyền sử dụng đất đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp. Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Nếu các bên thế chấp không chịu xử lý theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể chấm dứt do các bên thỏa thuận trong các trường hợp:
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thay thế bằng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác. Trong thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận với nhau về việc thay thế biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất bằng một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác (như bảo lãnh, cầm cố....) thì khi đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên chấm dứt.
+ Bên nhận thế chấp và bên thế chấp thỏa thuận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn, mặc dù bên thế chấp chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ. Khi đó, bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm trở thành chủ nợ không có bảo đảm.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được chấm dứt trong trường hợp do pháp luật quy định:
+ Khoản 1, 2, 3 Điều 65 Nghị định 181/NĐ-CP quy định: Nếu đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó chấm dứt.
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố là hợp đồng vô hiệu (do vi phạm các quy định của pháp luật về hình thức, về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm
của pháp luật...). Tuy nhiên việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản.
Tóm lại, hợp đồng thế chấp quyền SDĐ chấm dứt có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, có thể chấm dứt cùng thời điểm với hợp đồng vay tài sản khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ hoặc có thể chấm dứt trước hợp đồng vay tài sản.