3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3. Cơ sở thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản có thể định lượng thành giá trị theo thời giá thị trường. Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập quốc tế, các quan hệ giao dịch dân sự, thương mại phát triển hết sức phong phú đa dạng góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội. Nhà nước có những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chính là góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, bảo đảm cho các giao dịch dân sự thương mại có sử dụng bảo đảm là QSDĐ diễn ra một cách lành mạnh, an toàn, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch
Thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam chủ yếu được quy định trong Bộ luật dân sự 2015, LĐĐ 2013 và các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên bộ
hướng dẫn thực hiện. Đến nay đã có những sửa đổi, bổ sung tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử đụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Ngoài ra, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo tinh thần điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3) với bên nhân thế chấp là ngân hàng.
Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài sản. Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“. Khoản 3 điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“
Đến nay, nhờ sự thay đổi không ngừng bổ sung, điểu chỉnh của các văn bản pháp luật đã khắc phục được một số khó khăn, bất cập tồn tại trước đây, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân.
Tuy nhiên, trong thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cần được sửa đổi, bổ sung trong tương lai gần.
CHƯƠNG 2:
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu về thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.
Phạm vi thời gian: thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn từ 2013 – 2017.
2.3. Nội dung nghiên cứu
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Điện Biên Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên.
Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.
Kết quả phiếu điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.
Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất.
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
-Thu thập dữ liệu sơ cấp:
Khảo sát, điều tra hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Căn cứ vào tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại từng huyện tại tỉnh
Điện Biên. Tiến hành khảo sát 100 phiếu điều tra tại tỉnh Điện Biên (Mẫu phiếu điều tra tại Phụ lục 1, phụ lục 2). Phiếu điều tra nhằm và đối tượng là những hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đã tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. trong đó:
+ 30 phiếu điều tra trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ (25 phiếu điều tra đối tượng hộ gia đình, cá nhân; 5 phiếu điều tra đối tượng tổ chức)
+ 30 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Điện Biên (25 phiếu điều tra đối tượng hộ gia đình, cá nhân; 5 phiếu điều tra đối tượng tổ chức)
+ 20 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Mường Ảng (15 phiếu điều tra đối tượng hộ gia đình, cá nhân; 5 phiếu điều tra đối tượng tổ chức)
+ 10 phiếu điều tra trên địa bàn Thị xã Mường Lay (8 phiếu điều tra đối tượng hộ gia đình, cá nhân; 5 phiếu điều tra đối tượng tổ chức)
+ 10 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Điện Biên Đông (8 phiếu điều tra đối tượng hộ gia đình, cá nhân; 5 phiếu điều tra đối tượng tổ chức)
Nội dung khảo sát tập trung vào việc đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất từ phía người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (mục đích thế chấp, trình tự thủ tục, hồ sơ đăng ký, thời hạn giải quyết hồ sơ, phương thức đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...) từ đó tạo cơ sở cho việc nghiên cứu, đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
-Thu thập dữ liệu thứ cấp:
Thu thập các tài liệu, số liệu như: Tài liệu pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, thông tin hồ sơ thế chấp, loại đất thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức)
Thu thập tại sở tài nguyên: Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; Tình hình thế chấp quyền sử sụng đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên.
Thu thập tại ngân hàng: thông tin về ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh tỉnh Điện Biên, thống kê số liệu thế chấp quyền sử dụng đất qua các năm và của từng đơn vị huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Điện Biên.
2.4.2.Phương pháp xử lý thông tin
Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng phương pháp xử lý thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin không chính xác, sai sự thật. Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên.
2.4.3. Phương pháp thống kê
Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu đã được thu thập thông qua quá trình điều tra. Thu thập tổng hợp thông tin, tài liệu về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên.
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp
Từ số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành phân tích thông tin thành các phần riêng biệt sau đó tổng hợp chúng lại với nhau nhằm đưa ra những kết luận có độ tin cậy cao. Phân tích những tác động tích cực cũng như khó khăn của hoạt động thế chấp sử dụng đất trên địa bàn. Từ đó, đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tiễn, đồng thời đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
CHƯƠNG 3:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại tỉnh Điện Biên
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Tỉnh Điện Biên được thành lập theo phê chuẩn điều chỉnh địa giới hành chính tại Quốc hội khóa X ngày 26 tháng 11 năm 2003. Có tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 954.125,06 ha
Điện Biên là một tỉnh biên giới miền núi thuộc vùng Tây Bắc của Tổ quốc, có tọa độ địa lý 20o54’ – 22o33’ vĩ độ Bắc và 102o10’ – 103o36’ kinh độ Đông. Nằm cách Thủ đô Hà Nội 504 km về phía Tây, phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Sơn La, phía Bắc giáp tỉnh Lai Châu, phía Tây Bắc giáp tỉnh Vân Nam (Trung Quốc), phía Tây và Tây Nam giáp Lào.
Tỉnh Điện Biên gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 8 huyện: Thành phố Điện Biên Phủ, Thị xã Mường Lay (thị xã Lai Châu trước kia), Huyện Điện Biên, Huyện Điện Biên Đông, Huyện Mường Ảng, Huyện Mường Chà, Huyện Mường Nhé, Huyện Tủa Chùa, Huyện Tuần Giáo, Huyện Nậm Pồ.
Hình 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Điện Biên
Điện Biên là tỉnh duy nhất có chung đường biên giới với 2 quốc gia: Trung Quốc (dài 38,5km) và Lào (dài 360 km). Trên tuyến biên giới Việt – Lào. Trên tuyến biên giới Việt - Trung sẽ mở cặp cửa khẩu A Pa Chải - Long
Phú thành cửa khẩu Quốc gia. Đặc biệt, cửa khẩu Tây Trang từ lâu đã là cửa khẩu quan trọng của vùng Tây Bắc và cả nước, được Chính phủ hai nước thỏa thuận nâng cấp thành cửa khẩu quốc tế và khu kinh tế cửa khẩu đang được xây dựng. Đây là điều kiện và cơ hội rất lớn để Điện Biên đẩy mạnh thương mại quốc tế, tiến tới xây dựng khu vực này thành địa bàn trung chuyển chính trên tuyến đường xuyên Á phía Bắc, nối liền vùng Tây Bắc Việt Nam với khu vực Bắc Lào - Tây Nam Trung Quốc và Đông Bắc Mianma.
Đặc điểm địa hình
Do ảnh hưởng của các hoạt động kiến tạo nên địa hình của Điện Biên rất phức tạp, chủ yếu là đồi núi dốc, hiểm trở và chia cắt mạnh. Được cấu tạo bởi những dãy núi chạy dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam với độ cao biến đổi từ 200m đến hơn 1.800m. Địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và nghiêng dần từ Tây sang Đông. Ở phía Bắc có các điểm cao 1.085m, 1.162 m và 1.856 m (thuộc huyện Mường Nhé), cao nhất là đỉnh Pu Đen Đinh cao 1.886m. Ở phía Tây có các điểm cao 1.127m, 1.649m, 1.860m và dãy điểm cao Mường Phăng kéo xuống Tuần Giáo.
Xen lẫn các dãy núi cao là các thung lũng, sông suối nhỏ hẹp và dốc. Trong đó, đáng kể có thung lũng Mường Thanh rộng hơn 150km2, là cánh đồng lớn và nổi tiếng nhất của tỉnh và toàn vùng Tây Bắc. Núi bị bào mòn mạnh tạo nên những cao nguyên khá rộng như cao nguyên A Pa Chải (huyện Mường Nhé), cao nguyên Tả Phình (huyện Tủa Chùa). Ngoài ra còn có các dạng địa hình thung lũng, sông suối, thềm bãi bồi, nón phóng vật, sườn tích, hang động... phân bố rộng khắp trên địa bàn, nhưng diện tích nhỏ.
Khí hậu
Tỉnh Điện Biên có khí hậu nhiệt đới gió mùa núi cao, mùa Đông tương đối lạnh và ít mưa; mùa hạ nóng, mưa nhiều với các đặc tính diễn biến thất thường, phân hoá đa dạng, chịu ảnh hưởng của gió tây khô và nóng.
Chế độ nhiệt: Nhiệt độ không khí bình quân năm là 23oC, nhiệt độ không khí bình quân cao nhất vào tháng 6 là 26,3oC và thấp nhất vào tháng 1 là 11oC. Nhiệt độ không khí cao nhất tuyệt đối là 40,9oC (tháng 5). Nhiệt độ không khí thấp nhất tuyệt đối là 3,9oC (tháng 1). Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 9-10oC ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của con người cũng như cây trồng và vật nuôi.
Chế độ mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Lượng mưa bình quân năm 1.800 mm, phân bố không đều, vùng núi lượng mưa có thể lên đến 1.900 mm/năm. Mưa lớn tập trung vào tháng 6 đến tháng 10. Các tháng khô hạn bắt đầu từ tháng 11 năm trước tới tháng 3 năm sau.
Chế độ gió: Trên địa bàn thành phố xuất hiện nhiều hướng gió trong năm. Trong đó thịnh hành là hướng gió Tây và Tây - Bắc, thường xuất hiện trong các tháng: 10, 11, 12, 1, 2, 4, 5, 7. Tốc độ gió trung bình từ 0,4 đến 0,7m/s. Gió Tây khô nóng thường gây ra khô nóng, ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, cây trồng, gia súc.
Thủy văn
Điện Biên nằm ở khu vực đầu nguồn 3 con sông lớn của cả nước là: