Về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đƣợc Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể nhƣ sau:
Một là, về việc xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Đầu tiên, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất (tùy đối tƣợng bị thu hồi). Thông báo này sẽ chuyển đến ngƣời có đất bị
thu hồi (tùy đối tƣợng bị thu hồi). Thông báo này sẽ chuyển đến ngƣời có đất bị thu hồi bằng cách gửi thông báo trực tiếp, họp phổ biến cho ngƣời dân có đất bị thu hồi, thông báo trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, cũng nhƣ niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, điểm sinh hoạt chung của khu dân cƣ nơi có đất thu hồi. Có thể thấy, để đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất bị thu hồi Nhà nƣớc quy định có rất nhiều hình thức để thông tin đến ngƣời sử dụng đất bị thu hồi đất. Trong quá trình thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. Luật Đất đai quy định rõ ngƣời sử dụng đất, UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện. Trƣờng hợp ngƣởi sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục đề ngƣời sử dụng đất thực hiện. Nếu không thuyết phục đƣợc thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trƣờng hợp ngƣời có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành Quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cƣỡng chế.
Nhƣ vậy, việc kiểm đếm có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thực hiện thu hồi đất, do vậy Luật Đất đai năm 2013 quy định, nếu ngƣời sử dụng đất bị thu hồi đất mà không tự nguyện thực hiện việc kiểm đếm mà thuyết phục không đƣợc thì sẽ áp dụng kiểm đếm bắt buộc. Nếu vẫn không thực hiện có thể bị cƣỡng chế thực hiện việc kiểm đếm.
Về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cƣỡng chế kiểm đếm bắt buộc đƣợc quy định tại khoản 4, điều 70 Luật Đất đai năm 2013 và đã đƣợc hƣớng dẫn tại Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Điều 10 của Thông tƣ này quy định về hồ sơ trình tự ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết địn cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.
tƣởng, quan điểm xuyên suốt, bao trùm quá trình xây dựng cũng nhƣ thực hiện các quy định pháp luật về cƣỡng chế kiểm đếm bắt buộc khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Kiểm đếm là cơ sở để cơ quan Nhà nƣớc xác định chính xác giá trị quyền sử dụng đất và tài sản liên quan bị thu hồi để tạo cơ sở bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Cƣỡng chế là thủ tục mang tính chất hành chính, bất tự nguyện của ngƣời sử dụng đất, có thể xâm phạm đến quyền con ngƣời nên pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ và cụ thể về vấn đề này. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ cƣỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc phải dựa trên nguyên tắc công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, ân toàn, đúng quy định của pháp luật và phải đƣợc thực hiện trong giờ hành chính. Đồng thời việc cƣỡng chế kiểm đếm chỉ đƣợc thực hiện khi đáp ứng các điều kiện luật định nhƣ đã có quyết định kiểm đếm bắt buộc, những ngƣời sử dụng đất không chấp hành, khi đƣợc thuyết phục thực hiện vẫn không chấp hành thì cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền sẽ tiến hành việc cƣỡng chế thực hinej quyết định kiểm đếm. Thẩm quyền ban hành quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cƣỡng chế thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện. Đồng thời Luật này cũng quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cƣỡng chế kiểm đếm bắt buộc đƣợc quy định nhƣ: Vận động, thuyết phục, đối thoại với ngƣời bị cƣỡng chế. Trƣờng hợp ngƣời bị cƣỡng chế chấp hành quyết định cƣỡng chế thì tổ chức đƣợc giao thực hiện cƣỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Còn nếu ngƣời bị cƣỡng chế không chấp hành quyết định cƣỡng chế thì tổ chức dƣợc giao thực hiện cƣỡng chế thi hành Quyết định cƣỡng chế. Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 thể hiện sự quyết liệt hơn của Nhà nƣớc trong thực hiện thu hồi đất, tuy nhiên hiệu quả của quy định này đến đâu cần phải có thời gian để kiểm chứng.
Hai là, việc lập, thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái dịnh cƣ. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với ngƣời dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công kai phƣơng án bồi tƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại trụ sở UBND cấp xã, địa ddierm
sinh hoạt chung của khu dân cƣ nơi có đất thu hồi. UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã, đại diện những ngƣời có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lƣợng ý kiến đồng ý, số lƣợng ý kiến không đồng ý, số lƣợng ý kiến khác đói với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trƣờng hợp còn có ý kiến không đồng ý về phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; hoàn chỉnh phƣơng án trình cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trƣớc khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Có thể thấy quy định về lập, thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thể hiện vai trò rất lƣớn của tổ chức phát triển quỹ đất, UBND cấp xã và MTTQ cấp xã. Ba là, việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đƣợc UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết địn phe duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trong cùng một ngày. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cƣ nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đến từng ngƣời có đất thu hồi trong đó ghi rõ về mức bồi thƣờng, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cƣ (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cƣ (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ, bố trí tái định cƣ theo phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái dịnh cƣ đã đƣợc phêt duyệt. Trƣờng hợp ngƣời có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để ngƣời có đất thu hồi thực hiện. Trƣờng hợp ngƣời có đất thu hồi đã đƣợc vận động, thuyết phục nhƣng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBD cấp huyện ban hành quyết định cƣỡng chế thu hồi đất. Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 quy định rất chặt chẽ về thu hồi đất nếu ngƣời sử
dụng đất không chấp hành việc bàn giao đất thì sẽ bị cƣỡng chế thu hồi đất. Sau khi đất đƣợc thu hồi xong, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng.
Cũng giống nhƣ cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất cũng phải dựa trên nguyên tắc luật định, nhƣ quyên tắc công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật và phải đƣợc thực hiện trong giờ hành chính... Đồng thời cƣỡng ché thực hiện quyết định thu hồi đất đƣợc thực hiện khi có đủ các điều kiện ngƣời có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đã vân động, thuyết phục, trong khi có Quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết địn thu hồi đất đã đƣợc niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cƣ nơi có đất thu hồi. Quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành. Ngƣời bị cƣỡng chế đã nhận đƣợc quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành. Trƣờng hợp ngƣời bị cƣỡng chế từ chối không nhận quyết định cƣỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cƣỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản. Thẩm quyền ban hành quyết định cƣỡng chế, thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chƣc thực hiện quyết định cƣỡng chế thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về trình tự, thủ tục thực hiện cƣỡng chế thu hồi đất; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cƣỡng chế thu hồi đất.
Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013, vấn đề này đƣợc hƣớng dẫn cụ thể tại Điều 17, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 17, của Nghị định này đƣợc hƣớng dẫn cụ thể tại Điều 11, Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Bên cạnh đó, điểm b, khoản 5, điều 71 của Luật Đất đai năm 2013 cũng đƣợc hƣớng dẫn tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trong đó quy định cụ thể về chinh phí tổ chức việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ. Theo đó, tùy trƣờng hợp chi phí này đƣợc bố trí và hạch
toán vào vốn đầu tƣ của dự án hoặc nếu thu hồi tạo quỹ đất sạch để giao, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá thì khoản kinh phí này đƣợc ứng từ Quỹ phát triển đất. Hoặc tiền này có thể ứng từ tiền nhà đầu tƣ bỏ ra trƣớc.
1.5.6. Cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng
Bên cạnh việc quy định trách nhiệm quản lý đất đai của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc có thẩm quyền chung, bao gồm Chính phủ và UBND các cấp tại điều 24, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định về hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai có thẩm quyền riêng (thẩm quyền chuyên môn trong quản lý đất đai). Theo đó, cơ quan quản lý đất đai ở nƣớc ta đƣợc quy định nhƣ sau: 1. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai đƣợc tổ chức thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng; 2. Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng và ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.
Tại điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/52014 của Chính phủ quy định các tổ chức thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai có Tổ chức phát triển quỹ đất quy định: Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công đƣợc thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tƣ cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phƣơng đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có.
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác;
Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
1.5.7. Giá đất và tài chính về đất đai
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Nguyên tắc định giá đất là những điều cơ bản đƣợc định ra và nhất thiết phải tuân theo nhằm đảm bảo tính định hƣớng xuyên suốt trong quá trình hình thành và quản lý giá đất của Nhà nƣớc. Có thể nói, khoản 1, điều 112, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi so với khoản 1, điều 56, Luật Đất đai năm 2003 trong việc đề ra các nguyên tắc làm rõ hơn cách xác định giá đất. Nếu nhƣ trƣớc đây, giá đất đƣợc xác định thông qua: (i) giá sát với giá thị trƣờng; (ii) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng hiện tại hoặc theo quy hoạch thì hiện nay quy định minh thị hơn nhƣ: giá thị trƣờng phải là giá phổ biến trên thị trƣờng, giá đất còn đƣợc xác địn thông qua giá trúng dấu giá và thu nhập từ việc sử dụng đất; đất giap ranh sẽ có mức giá nhƣ nhau nếu có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự và phải đƣợc định giá cùng thời điểm; mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Đặc biệt giá đất còn phải căn cứ vào thời hạn tại thời điểm định giá. Đặc biệt giá đất còn phải căn cứ vào thời hạn sử dụng đất là lâu dài, có thời hạn hay thời hạn sử dụng đất đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.