Tại MB, ngay tại khâu của CVQHKH đã có một buớc thẩm định sơ bộ đối với phuơng án vay. CVQHKH có trách nhiệm thu thập hồ sơ và chịu trách nhiệm về tính chân thực của hồ sơ, thông tin cung cấp, đảm bảo hồ sơ khi chuyển lên Khối TĐ & PDTD đầy đủ theo danh mục hồ sơ quy định và đã đuợc đối chiếu chính xác từ bản gốc. Đồng thời lập báo cáo đề xuất (BCĐX) nêu sơ luợc các nội dung liên quan đến khách hàng và đề xuất phuơng án vay vốn cụ thể (số tiền vay, thời gian vay, TSBĐ). Tất cả các buớc tạo BCĐX và cung cấp hồ sơ đều thực hiện trên phần mềm BPM và khi cấp kiểm soát tại Chi nhánh thực hiện duyệt hồ sơ sẽ tự động đẩy lên Phòng thẩm định KHCN, tự động phân chia cho CVTĐ theo nguyên tắc chia bài.
Khâu thẩm định tại Phòng thẩm định KHCN bao gồm 4 nội dung chính: Thẩm định nhân thân khách hàng và uy tín khách hàng trong quan hệ tín dụng, Thẩm định năng lực tài chính, Thẩm định phuơng án vay vốn, Thẩm định tài sản bảo đảm.
a. Thẩm định nhân thân khách hàng và uy tín khách hàng trong quan hệ tín dụng:
❖ Mục đích cần đạt đuợc:
- Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự hay không ?
- Sự ổn định về gia đình (tình trạng hôn nhân, số nguời phụ thuộc). - Uy tín của Khách hàng và nguời đồng trả nợ trong quan hệ tín dụng.
❖ Cơ sở thông tin: Ngoài các hồ sơ pháp lý nói chung, tại MB còn có sử dụng thông tin tại:
- Đề nghị vay vốn kiêm các thông tin cơ bản do chính Khách hàng kê khai.
- Thông tin từ BCDX của DVKD.
❖ Nội dung thẩm định chi tiết:
- Kiểm tra sự trùng khớp thông tin ngày tháng năm sinh của Khách hàng và người đồng trả nợ trên các chứng từ pháp lý cung cấp, đối chiếu theo quy định từng sản phẩm, độ tuổi của khách hàng có thuộc đối tượng MB cấp tín dụng hay không.
- Dối chiếu địa điểm đăng ký thường trú/đăng ký tạm trú dài hạn của khách hàng có thuộc nơi MB có trụ sở không (MB chỉ tài trợ các Khách hàng có đăng ký thường trú/đăng ký tạm trú dài hạn tại nơi MB có trụ sở).
- Xác định tình trạng hôn nhân của khách hàng: Căn cứ vào giấy tờ sau để xác định tình trạng hôn nhân: (1) Chưa kết hôn: Giấy xác nhận độc thân của cơ quan có thẩm quyền trong vòng 06 tính đến thời điểm đề nghị vay vốn. (2) Dã kết hôn: Giấy đăng ký kết hôn hoặc chưa đăng ký kết hôn. (3) Dã ly hôn: Quyết định ly hôn. Trường hợp quyết định ly hôn không phân định rõ nghĩa vụ, quyền lợi, tài sản chung, khách hàng cung cấp thêm Văn bản phân chia quyền và nghĩa vụ các bên qua công chứng.
- Mối quan hệ giữa Khách hàng và người đồng trả nợ: Trường hợp người đồng trách nhiệm không phải là vợ/chồng, xác định mối quan hệ dựa trên Giấy khai sinh, Hộ khẩu, Xác nhận của chính quyền địa phương nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, ...
- Dánh giá tình hình quan hệ tín dụng của khách hàng: Kiểm tra thông tin dư nợ hiện tại và lịch sử quan hệ tín dụng của khách hàng và người đồng trả nợ thông qua kết quả tra cứu tại trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) trong vòng 30 ngày tính đến thời điểm đề nghị vay vốn, xác định được nghĩa vụ tài chính hiện tại của khách hàng và người đồng trả nợ, khách hàng và người đồng trả nợ có lịch sử chậm trả/nợ nhóm 2 trở lên trong các năm gần đây hay không. Trường hợp nếu có, yêu cầu có giải trình từ khách
hàng và xác nhận của TCTD (nếu có). Trường hợp Khách hàng/ người đồng trả nợ có dư nợ tại MB, kiểm tra hệ thống T24 để xác định lịch sử chậm trả (nếu có) tại MB (do trường hợp chậm trả dưới 10 ngày không hiện thông tin trên CIC).
b. Thẩm định năng lực tài chính
❖ Mục đích cần đạt được:
- Quy mô giá trị tài sản tích lũy (tạm tính) của Khách hàng đang sở hữu hợp pháp
- Giá trị và mức độ ổn định của nguồn thu nhập thường xuyên hàng tháng của Khách hàng và người đồng trách nhiệm
❖ Cơ sở thông tin:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp về tài sản tích lũy của khách hàng.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập thường xuyên của khách hàng và người đồng trả nợ.
- Trao đổi với DVKD và lấy thông tin trên BCĐX.
❖ Nội dung thẩm định chi tiết:
- Tài sản tích lũy: Tại MB, quy mô tài sản tích lũy là một trong các chỉ tiêu ảnh hưởng đến XHTD của khách hàng. Do đó, CVTD có trách nhiệm xác định tính chất sở hữu thực tế của Khách hàng với các tài sản cung cấp và ước tính giá trị hiện tại của tài sản thông qua tỷ giá quy đổi/tham khảo thị trường/theo khung giá nhà nước, ...
- Nguồn thu nhập, chi phí: MB chỉ chấp nhận cho vay đối với Khách hàng có thu nhập tích lũy hàng tháng (Tổng thu nhập hàng tháng - Tổng chi phí hàng tháng) > 0 , trong đó:
+ Tổng thu nhập hàng tháng là tổng thu nhập hàng tháng (hợp pháp) của khách hàng và người đồng trả nợ nếu có.
Loại 1 (từ 800 - 2.000) 25
+ Tổng chi phí hàng tháng là số tiền phải trả cho chi phí sinh hoạt tối thiểu (theo quy định MB), chi phí tài chính đối với các khoản vay hiện tại của khách hàng và nguời đồng trả nợ nếu có và các chi phí khác nếu có.
Cách xác định các nguồn thu nhập nhu sau:
• Nguồn thu nhập từ luơng:
Các hồ sơ cung cấp bao gồm: (i) Chứng từ pháp lý thể hiện khách hàng/nguời đồng trả nợ làm việc tại đơn vị đó nhu Hợp đồng lao động/Quyết định bổ nhiệm/Quyết định tăng luơng/tăng quân hàm... (ii) Bản sao kê luơng/Bảng luơng/xác nhận thu nhập của khách hàng/nguời đồng trả nợ trong tối thiểu 03 tháng gần nhất.
CVTD đối chiếu, đảm bảo các chứng từ cung cấp hợp pháp, có đầy đủ chữ ký của nguời lao động và đại điện bên sử dụng lao động, chú ý các điều khoản trên hợp đồng, sao kê tài khoản trả luơng, bảng luơng, xem xét tính logic của các thông tin khách hàng. Thực hiện tra cứu mã số thuế của doanh nghiệp trên trang Web Tổng cục Thuế để kiểm tra về tình trạng hoạt động/ngừng hoạt động của doanh nghiệp đồng thời kiểm tra chéo các thông tin về nguời đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, năm thành lập, ngành nghề kinh doanh, ... có phù hợp với hồ sơ khách hàng cung cấp hay không.
CVTD căn cứ trên vị trí công tác, kinh nghiệm công tác, trình độ học vấn, uy tín thuơng hiệu của đơn vị trả luơng, tham khảo thị truờng để đánh giá mức thu nhập ghi nhận đối với khách hàng và/hoặc nguời đồng trả nợ.
• Nguồn thu nhập từ cho thuê tài sản:
Các hồ sơ cung cấp bao gồm: (i) Chứng từ pháp lý chứng minh quyền sở hữu/thụ huởng hợp pháp của Khách hàng và/hoặc nguời đồng trả nợ đối với tài sản cho thuê nhu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cu, đăng ký xe; (ii) Hợp đồng cho thuê; (iii) Ảnh chụp tài sản cho thuê.
Khi thẩm định nguồn thu nhập này cần phải luu ý những điểm sau: Hợp đồng cho thuê phải còn thời hạn, tra cứu mã số thuế/số chứng minh nhân dân của bên thuê trên trang Web Tổng cục Thuế để kiểm tra về tình trạng hoạt động/ngừng hoạt động của doanh nghiệp/kiểm tra chéo các thông tin về bên thuê có phù hợp với hồ sơ khách hàng cung cấp hay không.
CVTD đánh giá thu nhập từ cho thuê dựa trên xem xét sự phù hợp giữa mức giá cho thuê của khách hàng với mục đích sử dụng, đặc điểm tài sản (vị trí, diện tích đối với BDS, loại, giá trị đối với xe ô tô, ...) và tham khảo với giá trị thị truờng. Riêng thu nhập từ cho thuê xe ô tô, thời gian ghi nhận thu nhập tối đa không vuợt quá thời gian khấu hao còn lại của xe (thời gian khấu hao theo quy định MB là 10 năm kể từ ngày đăng ký xe lần đầu) cộng thêm biên độ 2 năm. Tại MB, căn cứ theo tham khảo thị truờng, Khối TD & PDTD ban hành văn bản huớng dẫn, trong đó quy định ra mức giá cho thuê xe tham khảo trên tiêu chí giá trị xe nhu sau:
Bảng 2.4: Bảng tham chiếu giá trị cho thuê xe ô tô tại MB
điều kiện kinh doanh áp dụng cho trường hợp ngành kinh doanh có điều kiện; (ii) Bản sao kê/sổ sách ghi chép/hóa đơn đầu vào hoặc đầu ra trong tối thiểu 03 tháng gần nhất; (iii) Ảnh chụp cơ sở kinh doanh; (iv) CIC tín dụng của Công ty trong vòng 30 ngày tính đến thời điểm đề nghị vay vốn.
Khi thẩm định nguồn thu nhập này cần phải lưu ý những điểm sau: Hoạt động kinh doanh thực tế của Khách hàng phải phù hợp với đăng ký kinh doanh/xác nhận của chính quyền, tra cứu mã số thuế/số chứng minh nhân dân của người đứng tên trên đăng ký kinh doanh trên trang Web Tổng cục Thuế để kiểm tra về tình trạng hoạt động/ngừng hoạt động của hộ kinh doanh. Từng thời kỳ, MB sẽ ban hành chính sách tín dụng, trong đó quy định rõ ngành nghề thuộc đối tượng hạn chế/không tài trợ. CVTD phải nắm chắc văn bản này để xác định khách hàng có thuộc đối tượng hạn chế/không tài trợ tại MB hay không.
CVT căn cứ vào sự phù hợp giữa Bảng sao kê/sổ sách ghi chép/hóa đơn đầu vào hoặc đầu ra, quy mô cơ sở sản xuất/cửa hàng, kinh nghiệm, tính chất riêng của từng hoạt động kinh doanh để ước tính doanh thu, lợi nhuận hợp lý. Khối TD & PDTD cũng đã xây dựng tỷ suất lợi nhuận tham khảo đối với một số ngành dựa trên cơ sở dữ liệu quá khứ của ngân hàng, tham khảo các TCTD khác và tham khảo thị trường. Bảng giá trị này mang tính chất tham khảo, do đó MB không thực hiện banh hành văn bản công khai rộng rãi.
• Nguồn thu nhập từ góp vốn vào doanh nghiệp:
Các hồ sơ cung cấp bao gồm: (i) Chứng từ pháp lý của hoạt động kinh doanh: Dăng ký kinh doanh và các chứng từ khác nếu cần (Diều lệ/biên bản họp Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên...) thể hiện được tỷ lệ góp vốn của Khách hàng/người đồng trả nợ; (ii) Báo cáo tài chính (BCTC) 02 năm gần nhất tính đến thời điểm vay vốn; (iii) Trường hợp, BCTC cung cấp là báo cáo
nội bộ, bổ sung thêm Sao kê tài khoản công ty/tờ khai thuế trong tối thiểu 06 tháng gần nhất; (iv) CIC tín dụng của Công ty trong vòng 30 ngày tính đến thời điểm đề nghị vay vốn.
Các nội dung luu ý khi trong thẩm định nguồn thu từ hoạt động góp vốn tuơng tự với hộ kinh doanh. Ngoài một số luu ý tuơng tự luu ý trong ghi nhận thu nhập từ hộ kinh doanh, việc ghi nhận nguồn thu từ hoạt động góp vốn của Khách hàng còn có một số luu ý sau: (i) Xem xét vốn góp thực tế của khách hàng và Công ty tính đến thời điểm vay vốn (dựa trên BCTC gần nhất/biên bản họp của Công ty); (ii) Phần lợi nhuận để chia cổ tức phải đuợc trừ đi tỷ lệ trích các quỹ công ty và trừ đi phần chi phí gốc khoản vay trung, dài hạn của công ty (truờng hợp khấu hao không đủ bù đắp toàn bộ chi phí gốc của khoản vay); (iii) Truờng hợp tình hình quan hệ tín dụng của Công ty tại các TCTD có dấu hiệu không tốt (có lịch sử quá hạn nhóm 2 trở lên) xem xét không ghi nhận thu nhập từ góp vốn của Khách hàng.
CVTD tập trung chủ yếu đánh giá các chỉ số tài chính đuợc tính toán dựa trên số liệu tại BCTC có phù hợp với lĩnh vực hoạt động của công ty hay không (thuơng mại/sản xuất/dịch vụ), doanh thu ghi nhận theo BCTC nội bộ có phù hợp với sao kê ngân hàng/tờ khai thuế không, truờng hợp có sự chênh lệch, CVTD sẽ yêu cầu DVKD làm rõ nguyên nhân và đánh giá sự chênh lệch này có phù hợp với phuơng thức kinh doanh của Công ty hay không. Dể đảm bảo rủi ro, thông thuờng, thẩm định chỉ ghi nhận tối đa 130% doanh thu theo sao kê/tờ khai thuế và không vuợt quá doanh thu ghi nhận tại BCTC nội bộ. Tỷ suất lợi nhuận sẽ đuợc đánh giá dựa trên tham khảo ngành hoặc tham khảo bộ phận thẩm định doanh nghiệp của MB.
c. Thẩm định phương án vay vốn
- Tính xác thực của mục đích vay vốn
- Mục đích vay vốn có phù hợp với chính sách quy định MB và pháp luật từng thời kỳ hay không
- Tổng nhu cầu vốn có phù hợp với thực tế/thị truờng hay không
- Trình tự giao dịch của khách hàng để xác định thời điểm và đối tuợng nhận vốn.
❖ Cơ sở thông tin: Ngoài các hồ sơ chi tiết riêng áp dụng cho từng mục đích sử dụng vốn khác nhau, tại MB còn có sử dụng thông tin tại:
- Đề nghị vay vốn kiêm các thông tin cơ bản do chính Khách hàng kê khai
- Thông tin từ BCĐX của ĐVKD
❖ Nội dung thẩm định chi tiết: Đối với từng mục đích khác nhau là khác nhau:
- Mục đích vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà đất:
Tại thời điểm đề xuất vay, khách hàng chỉ cần cung cấp (i) Chứng từ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán với tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định giao đất/các chứng từ khác mà pháp luật công nhận và có thể chuyển nhuợng; (ii) Hợp đồng mua bán viết tay/thỏa thuận mua bán/đặt cọc giữa khách hàng và bên bán/bên thứ 3 đuợc bên bán ủy quyền hoặc giấy phép xây dựng; (iii) Truờng hợp vay bù đắp, yêu cầu thêm hợp đồng mua bán qua công chứng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên khách hàng, Chứng từ chứng minh khách hàng đã thanh toán toàn bộ giá trị mua bán cho bên bán/bên thi công, Giấy vay tiền.
Các luu ý trong cho vay mua nhà đất: Truờng hợp khách hàng là nguời nuớc ngoài hoặc nguời Việt Nam định cu tại nuớc ngoài, CVTĐ phải thực hiện kiểm tra xem khách hàng có thuộc đối tuợng đuợc sở hữu bất động sản tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hay không ? Truờng hợp vay bù đắp, cần
kiểm tra tính phù hợp của thời gian trên giấy vay tiền với các chứng từ thanh toán cho bên bán, tránh trường hợp hồ sơ có dấu hiệu giả mạo mục đích.
CVTD ngoài việc kiểm tra tính phù hợp của thông tin chủ tài sản, đặc điểm tài sản giao dịch giữa giấy tờ sở hữu tài sản bán và hợp đồng đặt cọc, còn phải xác định giá trị giao dịch có hợp lý hay không. CVTD có thể tham khảo trên thị trường, website, hoặc qua phần mềm tài sản tại MB. Khách hàng phải bổ sung hợp đồng mua bán công chứng với người bán trước giải ngân.
Dối với mục đích xây sửa nhà: CVTD cần phải xem nhà sửa nằm tại vị trí đã có quy hoặc tổng thể chưa ? Nếu có thì bổ sung giấy phép quy hoạch tổng thể hoặc nếu nhà khách hàng nằm tại vị trí không cần xin phép giấy phép xây dựng thì bổ sung xác nhận của chính quyền địa phương nêu rõ địa điểm nhà khách hàng không cần xin giấy phép xây dựng. Bảng dự toán đơn giá xây dựng, thiết kế, hợp đồng thi công sẽ là căn cứ để tính đơn giá xây dựng. Nếu hồ sơ xây/sửa không cần dự toán và thiết kế, CVTD dựa vào bảng kê khai của khách hàng về mục đích sử dụng vốn để hợp lý hóa phương án sửa nhà của khách hàng. CVT so sánh đơn giá của Khách hàng cung cấp và suất đầu tư xây dựng tương ứng được ban hành từng thời kỳ để xác định nhu cầu vốn hợp lý.
- Mục đích vay mua nhà chung cư, đất dự án (chưa có Giấy chứng nhận