Bảng 2.14 Tình hình cưỡng chế thu hồi đất trên địa bàn xã Phú Thạnh
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
1.2. Nội dung của quản lý ĐNN trong bối cảnh đô thị hóa
1.2.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa
địa chính đất nông nghiệp
Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là công việc đầu tiên của công tác quản lý ĐNN. Thông qua công tác này Nhà nước nắm được toàn bộ vốn đất đai cả về diện tích và chất lượng từng loại đất trong lãnh thổ quốc gia. Mặt khác nhà nước có thể đánh giá được khả năng ĐNN ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng ĐNN phù hợp. Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông nghiệp, thông qua công tác này nhà
nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, từ đó có phương hướng sử dụng các loại đất một cách khoa học và hiệu quả.
Để nắm được diện tích ĐNN, nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc. Việc đo đạc được tiến hành trên phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương. Từ đó cho phép đánh giá về mặt kinh tế của đất đai. Yếu tố kinh tế của đất được thể hiện thông qua độ phì nhiêu của đất. Độ phì làm cho cây trồng sinh trưởng và phát triển đem lại hiệu quả cao.
Việc đánh giá và phân hạng ĐNN là một công việc rất phức tạp. Định giá đất đòi hỏi phải phân hạng đất căn cứ vào 5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm.
Việc định giá ĐNN còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố như không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất.
Luật Đất đai 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý. Bởi vậy việc định giá đất ở nước ta là xác định giá trị của quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định giá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xây dựng giá cả quyền sử dụng đất một cách hợp lý, phù hợp với giá thị trường và được cả hai bên chấp nhận đó là một yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất. Từ đó làm cho giá đất là cầu nối của quan hệ đất đai trên thị trường với sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước có thể điều tiết đất đai thông qua giá cả và khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng kinh tế to lớn của đất đai. Trong cơ chế thị trường, tiềm năng đó phải được tiền tệ hoá. Hơn nữa việc hình thành giá đất còn góp phần hình thành thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước là người có đủ điều kiện huy động các nguồn lực của xã hội để khai thác đất đai và đất đai lại trở thành phương tiện để nhà nước tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Đánh giá tiềm năng đất đai bằng việc định giá đất rất thuận lợi trong điều kiện nền kinh
tế thị trường, đòi hỏi người định giá phải có đủ kiến thức về thị trường cũng như về lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện tốt công tác này.
Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong Điều 15 của Luật đất đai. Chính phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kĩ thuật quy phạm xây dựng bản đồ địa chính. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã phường, thị trấn và là căn cứ để có thể hạn chế, ngăn chặn các hiện tượng tranh chấp đất đai.
1.2.2. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái. Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như: vị trí, diện tích mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý. Các thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả KTXH và môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiệu quả đó. Chính vì vậy cho nên quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng và được thể hiện như sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, việc này không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn lâu dài. Nhờ có quy hoạch, tính chủ động sáng tạo trong sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nâng cao khi họ được giao quyền sử dụng đất.
- Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư phát triển KTXH, góp phần chyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực, thực hiện công nghiệp hoá-hiện đại hoá đất nước. Thông qua quy hoach, đất đai từng bước được hoạch định chiến lược để sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng KTXH phù hợp với quỹ đất của một quốc gia, một vùng hay một địa phương nào đó.
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước quản lý được quỹ đất mà xây dựng chính sách sử dụng đất một cách đồng bộ, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất tuỳ tiện.
Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện: Kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất, điều kiện về mặt kỹ thuật thể hiện ở các công việc chuyên môn như: điều tra, khảo sát đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính, điều kiện về mặt pháp lý là quy hoạch phải tuân theo các quy định của pháp luật, theo sự phân công phân cấp của Nhà nước đối với công tác quy hoạch. Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được khẳng định trong Hiến pháp 1992, theo đó Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch. Luật đất đai cũng quy định: Căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất là quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung của công tác quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển KTXH. Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch là quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, khoa học và dự báo, quy hoạch phải được công bố rộng rãi cho nhân dân biết.
Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thể hoá quy hoạch. Công tác kế hoạch là tập trung những nguồn lực hạn hẹp vào giải quyết có hiệu quả những vấn đề trọng tâm của kế hoạch trong từng thời kỳ.
Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là: Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch. Vấn đề cần chú ý khi lập kế hoạch sử dụng đất là: 1) Đẩy mạnh thực hiện kế hoạch theo chương trình của dự án. 2) Giải quyết tốt mối quan hệ giữa kế hoạch và thị trường. 3) Coi trọng công tác kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của người làm công tác kế hoạch. 4) Tăng cường chất lượng công tác kế hoạch.
1.2.3. Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản
Văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của Nhà nước.
Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Dựa trên việc ban hành các văn bản pháp luật này, Nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do Nhà nước đặt ra. Văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm lập một trật tự pháp lý theo mục tiêu của cơ quan quản lý. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Vì vậy, văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của Nhà nước vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai
Thông tin quản lý có thể được truyền tải dưới dạng vô tuyến, văn bản… nhưng văn bản vẫn giữ một vị trí quan trọng. Đây là phương tiện truyền đạt thông tin chính xác và bảo đảm các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ nhất. Ngoài ra, văn bản pháp luật đất đai còn là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất. Kiểm tra là một khâu tất yếu để đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả.
Văn bản quy phạm pháp luật bao gồm các văn bản luật và dưới luật. Các văn bản luật bao gồm: Hiến pháp, Luật, Nghị định, Thông tư ...
1.2.4. Giao đất, cho thuê, thu hồi đất nông nghiệp
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn. Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước đã giao đất đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài và ổn định để sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Chính sách giao đất của nhà nước thể hiện như sau:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị-xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng đó; Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án.
- Nhà nước cho thuê đất: Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt, trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối; Các tổ chức và cá nhân người nước ngoài.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định theo Điều 23, 24 của Luật Đất đai. Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối thì thẩm quyền giao quy định thuộc UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất, UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức giao đất do Chính phủ quy định đối với từng vùng và từng loại đất.
- Thu hồi đất: Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đã giao sử dụng trong những trường hợp: Tổ chức sử dụng đất bị giải thể phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân người sử dụng đất đã chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; Đất không sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép; Người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước; Đất giao không đúng thẩm quyền.
Trong trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển KTXH, Nhà nước có chính sách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chính sách đền bù hỗ trợ theo các quy định của Chính phủ.
1.2.5. Quản lý hồ sơ sử dụng đất
Đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy việc sử dụng đất của bất kỳ đối tượng nào cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký đất được thực hiện đối với mọi loại đất trên phạm vi cả nước trong những trường hợp sau: 1) Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất; 2) Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; 3) Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; 4) Khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất.
Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Thông qua đăng ký đất, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo pháp luật và cũng là để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng. Đăng ký
đất thực chất là quá trình thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có đủ điều kiện từ đó nó tạo ra cơ sở pháp lý để phát huy các quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp thời cập nhật những biến động đất đai. Đăng ký đất thường được tiến hành ở cấp xã, do xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mìmh quản lý. Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của Nhà nước về sử dụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn vị nắm rõ nhất được tình hình đất đai cũng như biến động đất đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xã quản lý.
1.2.6. Thanh tra việc chấp hành các văn bản về quản lý sử dụng đất
Quản lý nhà nước về đất đai không thể thiếu được hoạt động này. Điều 37 luật Đất đai quy định: Chính phủ tổ chức việc thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất đai trong địa phương mình. Nội dung thanh tra đất đai được quy định như sau: 1) Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của UBND các cấp. 2) Thanh tra việc chấp hành luật đất đai